University Town Center

University Town Center 是尔湾市（City of Irvine）公布的村区之一，在规划框架中列为规划区 24（Planning Area 24）。市府的规划区多边形与它另行发布的村区多边形画出同一条外框，而总体规划（General Plan）自己的土地用途表把这条外框列为 359 英亩，其中 204 英亩为中高密度住宅，112 英亩为康乐用地，其余 43 英亩为商业。同一份总体规划为该规划区设定最多 2,757 个住宅单元，并把它们全部放在每英亩十一至二十五户的 Medium-High 一档，庄园型、低、中、高各类别都没有分配。这就是规划自己给出的解释：为什么在这个村区看房的买家，选择的都是连体住宅。2,757 是可建规模的上限，而为本页查阅的任何来源，都没有公布今天边界内实际站着多少套住宅。

今年 30 1月 到 8 7月 之间成交了十四套住宅，中位价 $1,039,000，每平方英尺 $785，中位成交面积 1,338 平方英尺。一半在 23 天内进入托管。成交价中位数落在原始要价的 93.6%，这就在卖方最初公布的数字和最终成交的数字之间拉开了实实在在的距离，也让开价本身在房子上市前值得单独讨论一番。同一份导出数据里只有一个在售房源，而成交节奏是每月 2.68 笔，折合 0.37 个月的供给。那一个房源就是导出数据里全部的现有库存，因此想把两套房子摆在一起比较的买家，通常得等第二套出现。

边界内部的价格差异，跟随地块和卧室数量的程度，超过它跟随村区中位数的程度。Oxford Court 成交六宗，中位价 $1,074,000，每平方英尺 $758；Cambridge Court 四宗，$1,090,000、$767；Princeton Townhomes 一宗，$798,000、$896；Columbia Square 一宗，$631,000、$821。卧室数量的影响方向也一样：十一套两卧住宅的成交中位价为 $998,000，中位在市天数 22 天，两套三卧住宅成交价为 $1,331,500。这一切背后只有十四宗成交，因此每个地块的数字都建立在寥寥几笔交易之上，读起来是一个标记而不是一个行情。

治理通过一个总协会进行。尔湾市（City of Irvine）把它登记为 University Town Center Master Association，总协会编号 24.1，由 Keystone Pacific Property Management 管理；协会自己的网站自称 Town Center Association，公布其下的四个子协会为 Cambridge Court、Columbia Square、Oxford Court 和 Princeton Townhomes。这四个各自列明所覆盖的街道，因此 Exeter 上的地址归 Columbia Square，Lehigh Aisle 上的地址归 Oxford Court，摊派费也随之划分。该协会还列出社区内的九处公寓小区，这对于要衡量围墙那一侧有什么的买家来说很要紧。

协会自己讲述这个社区如何诞生的篇幅很短。Town Center Association 表示它由 Irvine Company 开发，由公寓和共管公寓组合而成。本指南所查阅的任何协会页面或市政页面上都没有出现成立年份，因此本页也不给出一个。

能够断代的是那些成交的房子。今年成交的 14 套住宅，建成年份从 1981 到 1988，中位数是 1985，所以在这个窗口进入市场的房子，全都出自同一段八年的时期。这描述的是成交样本，而不是村区里矗立的每一栋房子，但已足以告诉买家：他们买的是一个已经建成的村区，而不是一份还在推进的施工计划，验房和维修准备金的问题应当在流程早期提出。

边缘比内部更能说明这个社区。市府绕着 Planning Area 24 画出的界线，约有 47% 与 UCI 的规划区共用，另有 14% 与 San Joaquin Marsh 共用，所以周长的大约五分之三面对的是校园或开阔地，而不是更多住宅。总体规划把这个社区 359 英亩中的 112 英亩留作游憩用地，而市府把 William R. Mason Regional Park 的地址点也记在同一个规划区内，OC Parks 给该园的数字是环绕一座 9 英亩湖泊的 339 英亩。