大额贷款

FHFA 的 2026 年各县贷款上限清单，以 FIPS 州代码 06 和县代码 059 标识橙县，归入 CBSA 31080，并把该县在每一种单元数上都置于全国高成本地区上限。下列数字是 Fannie Mae 和 Freddie Mac 在 2026 年可以收购的贷款金额上限。

因此橙县买家在一户住宅上多出 $416,375 的可贷空间，一笔在基准上限县需要巨额贷款的交易，在这里仍可能属于合规贷款。

FHFA 的 2026 年附录指出，基准线上调了 3.25735384%，与其扩展数据房价指数自 2024 年第三季度到 2025 年第三季度的变动同步，并把 $1,249,125 描述为阿拉斯加和夏威夷以外一户住宅在地方层级可能的最高上限。橙县正处在这个上限上，因此不论本地房价如何，该县的上限在 2026 年内都不会再涨。

消费者金融保护局（Consumer Financial Protection Bureau）指出，"[l]oans that are not eligible for Fannie Mae or Freddie Mac guarantees are typically more expensive."（译文：不符合 Fannie Mae 或 Freddie Mac 担保资格的贷款，通常更贵）。定价还可能因为与你的申请材料无关的原因而变动，比如某家贷款机构那一周对在自家资产负债表上持有大额贷款的意愿。

CFPB 还说明，非 合规 贷款"are less standardized"，并且"[e]ligibility, pricing, and features can vary widely by lender."（译文：资格、定价与产品特性因放贷方而有很大差异。）任何放贷方给出的首付、储备金、信用分数或债务收入比数字，都应视为该放贷方自己的附加要求，并至少再向另外两家索取书面贷款估算书（Loan Estimate）。

根据 12 CFR 1026.43(c)(2)，债权人必须在考量八项内容后，合理且善意地判断你是否有能力偿还：

• 除房屋价值以外的收入或资产；
• 就业状况，若以工资收入作为依据；
• 这笔贷款的月供；
• 任何同时进行的贷款的还款；
• 与房贷相关的义务；
• 现有债务、赡养费与子女抚养费；
• 债务收入比或剩余收入；以及
• 信用记录。

第 1026.43(c)(3) 和 (c)(4) 条要求贷款机构使用合理可靠的第三方记录来核实其所依据的信息。Regulation Z 对 jumbo 贷款没有规定最低信用评分、最高债务收入比、储备金要求或必需的首付比例，这正是这四个数字在各家贷款机构之间各不相同的原因。

大额贷款仍然可以依 12 CFR 1026.43(e)(2) 写成 Qualified Mortgage：期限上限 30 年，点数与费用不超过贷款金额的 3%，且在金额较大的第一顺位抵押上，年百分率不得高于平均优惠报价利率加 2.25 个百分点。请问清楚你的贷款是不是这样写的，因为这会改变贷款的各项特性。

Supplement I to Part 1026 中的官方释义把这个数字称作 "jumbo"（译文：巨额贷款）的门槛，并确认它由 FHFA 的调整所决定。higher-priced 身份会带来附加义务。Section 1026.35(b) 要求在以你的主要居所设定第一顺位留置权的贷款成交之前，先设立用于房产税和必要保险的托管账户，因此请为过户时的这笔钱做好准备。

在这些评估规则适用的场合，12 CFR 1026.35(c)(3) 要求由取得州认证或执照的评估师出具书面评估，并须亲自进入房屋内部查看，且须符合 Uniform Standards of Professional Appraisal Practice。第 1026.35(c)(4) 条又加了一次由另一位评估师做的第二次评估，条件是卖方在你签约前 90 天内以低于你出价 10% 以上的价格买入该房产，或在 91 至 180 天内以低于 20% 以上的价格买入。合格抵押贷款依 1026.35(c)(2) 豁免上述评估要求，所以在你同意评估附加条件之前，先问清楚适用的是哪一套规则。

Regulation Z 列明可满足核验要求的记录类型：

• IRS 的报税记录副本，或已申报报税表的复印件；
• W-2 表或类似的 IRS 工资与预扣税表格；
• 工资单，包括军方的 Leave and Earnings Statements；
• 金融机构记录；以及
• 来自您雇主的记录。

巨额贷款的文件档要厚得多，因为这个决定背后没有任何机构担保。要求提供几个月的对账单，以及过户后现金储备之类的额外条件，都因贷款机构而异。在申请之前就要一份书面的文件清单，免得临时补件把你的附带条件期限逼到危险边上。

在橙县一笔 $1,600,000 的购房中，首付 $350,875 会让第一顺位贷款正好落在 $1,249,125。在 $1,400,000 的购房中，首付 $150,875 达到同一水平。依 12 CFR 1026.43(c)(2)(iv) 与 (c)(6)，债权人必须把它已知将同时发放的任何贷款的还款计算在内，因此第二顺位的月供会算进第一家贷款机构的分析里，也会压缩你在其他方面的余地。

HUD Mortgagee Letter 2025-23 把 FHA 的高成本上限定为全国合规上限 $832,750 的 150%，而 HUD 的 CY2026 正向贷款上限文件把橙县（县代码 059，MSA 31080）列为一户 $1,249,125、四户 $2,402,625，适用于 1月 1, 2026 当日或之后分配的案件号。一户住宅的购房若需要超过这个金额，在这里就不能由 FHA 承保。

VA 表示，享有全额权益的退伍军人没有贷款上限，"as long as you can afford the loan amount and the property appraisal supports the purchase price of the home."（译文：只要你负担得起该贷款金额，且房产评估支持房屋的购买价格）。享有部分权益的退伍军人情况不同，因为 VA 依据 FHFA 的县级单户住宅上限来计算剩余的额外权益，橙县 2026 年的这一数字为 $1,249,125。

请每一家放款方并排报出两种方案的价格：一笔完整的 jumbo 贷款，以及一笔 $1,249,125 的合规第一顺位房贷加上用更高首付款或第二顺位贷款补足差额。再问一下目前核贷要花多久，因为这个答案决定了你在加州购房合同里能安心答应多长的附带条件期限。

TEAMIRI 可以围绕 jumbo 贷款方的估价与核贷时程来安排你的合同时间表。TEAMIRI 不发放贷款，也无法报出利率或批准融资。