大額貸款

FHFA 的 2026 年各郡貸款上限清單，以 FIPS 州代碼 06 與郡代碼 059 標示橙縣，歸入 CBSA 31080，並把該郡在每一種單元數上都置於全國高成本地區上限。下列數字是 Fannie Mae 與 Freddie Mac 在 2026 年得以收購的貸款金額上限。

因此橙縣買家在單戶住宅上多出 $416,375 的可貸空間，一筆在基準上限縣需要鉅額貸款的交易，在這裡仍可能屬於合規貸款。

FHFA 的 2026 年附錄指出，基準線上調了 3.25735384%，與其擴充資料房價指數自 2024 年第三季到 2025 年第三季的變動同步，並把 $1,249,125 描述為阿拉斯加與夏威夷以外一戶住宅在地方層級可能的最高上限。橙縣正處在這個上限上，因此不論本地房價如何，該郡的上限在 2026 年內都不會再漲。

消費者金融保護局（Consumer Financial Protection Bureau）指出，"[l]oans that are not eligible for Fannie Mae or Freddie Mac guarantees are typically more expensive."（譯文：不符合 Fannie Mae 或 Freddie Mac 擔保資格的貸款，通常更貴）。定價還可能因為與你的申請文件無關的原因而變動，例如某家貸款機構那一週對在自家資產負債表上持有大額貸款的意願。

CFPB 也說明，非 合規 貸款"are less standardized"，並且"[e]ligibility, pricing, and features can vary widely by lender."（譯文：資格、定價與產品特性因放款方而有很大差異。）任何放款方給出的頭期款、準備金、信用分數或債務所得比數字，都應視為該放款方自己的附加要求，並至少再向另外兩家索取書面貸款估算書（Loan Estimate）。

依 12 CFR 1026.43(c)(2)，債權人必須在考量八項內容後，合理且善意地判斷您是否有能力償還：

• 除房屋價值以外的收入或資產；
• 就業狀況，若以薪資所得作為依據；
• 這筆貸款的月付；
• 任何同時進行的貸款的還款；
• 與房貸相關的義務；
• 現有債務、贍養費與子女扶養費；
• 債務所得比或剩餘所得；以及
• 信用紀錄。

第 1026.43(c)(3) 與 (c)(4) 條要求貸款機構使用合理可靠的第三方紀錄來查證其所依據的資訊。Regulation Z 對 jumbo 貸款沒有規定最低信用評分、最高負債收入比、準備金要求或必要的頭期款比例，這正是這四個數字在各家貸款機構之間各不相同的原因。

大額貸款仍可依 12 CFR 1026.43(e)(2) 寫成 Qualified Mortgage：期限上限 30 年，點數與費用不超過貸款金額的 3%，且在金額較大的第一順位抵押上，年百分率不得高於平均優惠報價利率加 2.25 個百分點。請問清楚你的貸款是不是這樣寫的，因為這會改變貸款的各項條件。

Supplement I to Part 1026 中的官方釋義把這個數字稱為 "jumbo"（譯文：巨額貸款）的門檻，並確認它由 FHFA 的調整所決定。higher-priced 身分會帶來附加義務。Section 1026.35(b) 要求在以你的主要住所設定第一順位抵押權的貸款成交之前，先設立用於房產稅與必要保險的代管帳戶，因此請為過戶時的這筆款項預做準備。

在這些估價規則適用的情形下，12 CFR 1026.35(c)(3) 要求由取得州認證或執照的估價師出具書面估價報告，並須親自進入屋內查看，且須符合 Uniform Standards of Professional Appraisal Practice。第 1026.35(c)(4) 條再加上一次由另一位估價師執行的第二次估價，條件是賣方在你簽約前 90 天內以低於你出價 10% 以上的價格買入該物件，或在 91 至 180 天內以低於 20% 以上的價格買入。合格房貸依 1026.35(c)(2) 豁免上述估價要求，因此在你同意估價但書之前，先問清楚適用的是哪一套規則。

Regulation Z 列明可滿足查核要求的紀錄類型：

• IRS 的報稅紀錄副本，或已申報報稅表的影本；
• W-2 表或類似的 IRS 薪資與扣繳憑單；
• 薪資單，包括軍方的 Leave and Earnings Statements；
• 金融機構紀錄；以及
• 來自您僱主的紀錄。

鉅額貸款的文件檔要厚得多，因為這個決定背後沒有任何機構擔保。要求提供幾個月的對帳單，以及過戶後現金準備之類的額外條件，都因貸款機構而異。在申請之前就要一份書面的文件清單，免得臨時補件把你的附帶條件期限逼到危險邊上。

在橙縣一筆 $1,600,000 的購屋中，頭期款 $350,875 會讓第一順位貸款正好落在 $1,249,125。在 $1,400,000 的購屋中，頭期款 $150,875 達到同一水準。依 12 CFR 1026.43(c)(2)(iv) 與 (c)(6)，債權人必須把它已知將同時撥付的任何貸款的還款計算在內，因此第二順位的月付金會算進第一家貸款機構的分析裡，也會壓縮你在其他方面的餘地。

HUD Mortgagee Letter 2025-23 把 FHA 的高成本上限訂為全國合規上限 $832,750 的 150%，而 HUD 的 CY2026 正向貸款上限檔案把橙縣（郡代碼 059，MSA 31080）列為一戶 $1,249,125、四戶 $2,402,625，適用於 1月 1, 2026 當日或之後分配的案件號。一戶住宅的購屋若需要超過這個金額，在這裡就不能由 FHA 承保。

VA 指出，具備全額權益的退伍軍人並無貸款上限，"as long as you can afford the loan amount and the property appraisal supports the purchase price of the home."（譯文：只要你負擔得起該貸款金額，且房產估價足以支撐房屋的購買價格）。具備部分權益的退伍軍人則不同，因為 VA 是以 FHFA 的縣級單戶住宅上限計算剩餘的額外權益，橙縣 2026 年的數字為 $1,249,125。

請每一家貸方並列報出兩種架構的價格：一筆完整的 jumbo 貸款，以及一筆 $1,249,125 的合規第一順位房貸，差額以更高的頭期款或第二順位貸款補足。再問一下目前核貸要花多久，因為那個答案決定了你在加州購屋合約裡能安心答應多長的附帶條件期間。

TEAMIRI 可以圍繞 jumbo 貸款方的估價與核貸時程來安排你的合約時間表。TEAMIRI 不承作貸款，也無法報出利率或核准融資。