买家常见问题

橙县的合规贷款上限是多少？

2026 年一户住宅的上限是 $1,249,125。两户、三户和四户的上限分别是 $1,599,375、$1,933,200 和 $2,402,625，对应的一户全国基准线为 $832,750。第一顺位房贷若超过相应数字，就是 jumbo。参见 Conventional Loans 与 Jumbo Loans。

橙县的 FHA 贷款上限是多少？

美国住房与城市发展部（U.S. Department of Housing and Urban Development） 发布的 FHA 抵押贷款人通函 2025-23，把 2026 日历年度一户住宅的高成本地区上限定为 $1,249,125，即 $832,750 基准线的 150%。橙县正处在这个上限上。参见 FHA 贷款 与 VA 贷款。

我提交申请后，放贷机构必须给我什么？

一份贷款估算书（Loan Estimate）。Z 条例（Regulation Z） 在 12 CFR 1026.19(e)(1)(iii) 要求在申请后三个工作日内提供，且交易成立不得早于交付后七个工作日。可自行比价服务的书面服务商名单也在同一期限内提供，而依 1026.19(e)(3)(iv)(E)，该估算在十个工作日后失效。参见 预批指南。

房地产佣金可以商量吗？

是的。Business and Professions Code 10147.5 要求，任何为一至四户住宅物业的出售约定报酬的协议，都必须紧接在报酬条款之前，以不小于 10 磅的粗体字载明一则告示，说明佣金费率并非由法律规定。

挂牌经纪人是为谁工作的？

卖方。Civil Code 2079.16 赋予卖方经纪人对卖方最高度的注意、正直、诚实与忠诚的受托责任，同时仍对你负有合理的技能与注意，以及诚实公平的交易义务。而买方经纪人对你负有那份受托责任。

同一位经纪人可以同时代表我和卖方吗？

可以，但须有书面披露，而法律随后会限制那位经纪人可以转述的内容。Civil Code 2079.16 禁止双重代理人在未经明确许可的情况下，透露卖方愿意低于挂牌价成交，或你愿意出更高价。

如果我中途退出，我的定金会怎么样？

Civil Code 1675 适用于买方打算自住、且住宅不超过四个单元时的违约金条款。金额在购房价格 3% 以内时，该条款有效，除非你能证明它不合理。超过 3% 时，举证责任转移给主张适用该条款的一方。Civil Code 1677 规定，除非双方各自签名或签署缩写，且印刷时使用至少 10 磅粗体字，否则该条款无效。

经纪人必须对房产进行查看吗？

Civil Code 2079 要求为一至四单元住宅卖方服务的持照人进行合理、称职且勤勉的目视检查，并披露一切对价值或合意性有重大影响的事实。Civil Code 2079.4 规定违反该义务的请求权自取得占有起两年内提出。

什么是 Transfer Disclosure Statement，读完之后我可以解约吗？

卖方依 Civil Code 1102 及其后各条对房产状况所作的书面说明。若它在你签署报价之后才送达，Civil Code 1102.3 给你当面送达后三天、邮寄或电子送达后五天的时间，以书面方式终止合同。

Natural Hazard Disclosure 涵盖哪些内容？

Civil Code 1103.2 项下共有六个已绘制的风险区：FEMA 特别洪水灾害区、溃坝淹没图上的潜在淹没区、高或极高火灾危险等级区、火灾风险显著的荒地区域、Public Resources Code 2622 项下的地震断层带，以及 Public Resources Code 2696 项下的地震灾害区。Civil Code 1103.3 载有同样的解约权。

在法拍或遗产认证出售中，我也能拿到那些披露吗？

多数情况下不。Civil Code 1102.2 和 Civil Code 1103.1 对下列情形予以豁免：依法院命令进行的转让、由抵押权人或通过出售权取得产权的受益人所作的出售、以物抵债的产权转让，以及由管理遗产的受托人所作的出售。

卖方必须告诉我房子里是否有人去世过吗？

Civil Code 1710.2 规定，若住户在该房产内死亡发生在你出价购买之日的三年以前，则该死亡及其方式不属于必须披露的事项。在三年之内，披露重大事实的一般义务仍然适用。

老房子在出售前必须进行改造加装吗？

有两条全州规则触及既有住宅。Civil Code 1101.4 要求独栋住宅中不合规的用水器具在 2017 年 1 月 1 日前更换，而 Civil Code 1101.1 把适用对象定为 1994 年 1 月 1 日或之前即可使用的房产。Civil Code 1101.3 把标准定为：马桶每次冲水 1.6 加仑，花洒每分钟 2.5 加仑，水龙头 2.2 加仑。Health and Safety Code 17926 要求在 2011 年 7 月 1 日前，为设有化石燃料器具、壁炉或附建车库的既有独栋住宅安装一氧化碳报警装置。

我什么时候能看到最终数字？

最迟在正式签约前三个营业日，依据 12 CFR 1026.19(f)(1)(ii)。该局的 成交披露书（Closing Disclosure）说明页 建议你把它与最近一份贷款估算书（Loan Estimate）在期限、产品类型、贷款金额、月供、过户费用和成交所需现金上逐项核对。

什么会让三天的期限重新起算？

依 12 CFR 1026.19(f)(2)(ii) 有三种变化：已披露的年百分率变得不准确、贷款产品改变，或加入提前还款罚金。每一种都需要一份更正后的结算披露书（Closing Disclosure），并重新等待三个营业日。其他后期更正则不需要。

拿到贷款估算书（Loan Estimate）之后，我的成交费用还会上涨吗？

有些可以，有些不行。依据 12 CFR 1026.19(e)(3)(i)，并按该局的TILA-RESPA 合规指南，付给贷款机构或其关联方的费用、过户税，以及付给你无从比价的第三方的费用，容差为零。登记费以及从贷款机构书面清单中选取的可比价服务，共享 1026.19(e)(3)(ii) 项下 10% 的累计容差。预付利息、保险、过户托管存款和房产税则依 1026.19(e)(3)(iii) 不受任何容差约束。

我能拿到评估报告的副本吗？

可以，而且不收费。Regulation B 在 12 CFR 1002.14(a)(1) 中要求，每一份评估报告和其他书面估值都要在完成后立即提供副本，或在交易成立前三个营业日提供，以较早者为准。第 (a)(3) 款禁止就该副本收取任何费用。

什么是产权转让文件税？

《加利福尼亚州税收与征税法典》（Revenue and Taxation Code） 11911 授权县按每 $500 价值或其零头征收 55 美分，也就是每 $1,000 征收 $1.10，并允许市征收县税率的一半。消费者金融保护局（Consumer Financial Protection Bureau） 指出，除非合同或州法另有转嫁，交易费用一般由买方承担。

我买房之后，房产税是怎么计算的？

《加利福尼亚州宪法》第 XIII A 条（Article XIII A of the California Constitution） 将从价税限制在全额现金价值的 1%，另加选民批准的债券债务。第 2 条规定在购买、所有权变更或新建时重设全额现金价值，其后每年的通胀调整上限为 2%。

我为什么收到一份补充税单？

这次买卖在财年中途重设了评估价值。估价官会按剩余月份比例，就登记价值与新价值之间的差额出账。所有权在 1 月 1 日留置日与 5 月 31 日之间变更，会产生两份补充评估。你自通知之日起有 60 天可以申诉，而 《民法典》（Civil Code） 1102.6c 要求卖方事先提醒你这笔账单会来。

橙县的房产税什么时候到期？

橙县财务官兼税务征收官（Orange County Treasurer-Tax Collector） 在 9月 寄出担保税单。第一期于 11月 1 到期，逾 12月 10 即为欠缴，加收 10% 罚金。第二期于 2月 1 到期，逾 4月 10 即为欠缴，加收 10% 罚金以及 $23 手续费。

自住房免税额值多少？

它免除 $7,000 的评估价值。橙县估价官（Orange County Assessor） 表示这每年至少可省下 $70，并要求你在 1月 1 的 12:01 a.m. 时已拥有该住宅并以其为主要居所居住。要拿到全额，请在 2月 15 的 5:00 p.m. 之前提交；若在 12月 10 之前提交，则可拿到 80%。

我已年满 55 岁。我能把自己的计税基数带到下一套房子吗？

通常可以。加利福尼亚州税务平准局（California State Board of Equalization） 说明，自 4月 1, 2021 起施行的 Proposition 19 允许年满 55 岁、严重且永久残障，或遭遇灾害的房主，把主要自住住宅的基准年价值带到加州任何地方，最多三次，前提是替换住宅在出售后两年内购入或建成。参见 换大房买家 与 迁居买家。

什么是 Mello-Roos？

这是 1982 年 Mello-Roos《社区设施法》（Mello-Roos Community Facilities Act of 1982）在 《加利福尼亚州政府法典》（Government Code） 53311 及其后各条中创设的一项融资工具。地方机构设立社区设施区（community facilities district），对区内房产征收特别税，用于兴建公共设施和提供公共服务。《加利福尼亚州政府法典》 53325.3 把这项征收界定为特别税，而不是特别摊派。

我怎么知道一处房产是否位于 Mello-Roos 区内？

问征收机关。Government Code 53340.2 要求指定的办公室在五个工作日内向任何提出请求的人提供一份 Notice of Special Tax，载明最高特别税额和税年、任何获准的调升、征收结束的年份，以及这笔钱用于什么。

在 Mello-Roos 特区内购买的新房，我可以取消吗？

Government Code 53341.5 禁止分割开发商在未提供 Notice of Special Tax 并取得买方签署之前出售，或出租超过五年。若通知在你签署之后才送达，你可以在当面交付后三天内或邮寄后五天内以书面撤销。

购买公寓或规划式住宅区中的房屋时，我有权拿到哪些文件？

Civil Code 4000 及其后各条，也就是 Davis-Stirling Common Interest Development Act，规范这类交易。Civil Code 4525 要求卖方提供全部管理文件、依 Civil Code 5300 最近一次分发的文件、协会出具的载明该业主权益项下未付金额的书面说明、依 Civil Code 5855 尚未了结的违规通知、依 Civil Code 6000 和 6100 的缺陷清单、任何出租禁令、经要求提供的过去 12 个月已通过的董事会会议纪录，以及依 Civil Code 5551 的检查报告。

什么是 Subdivision Public Report？

California Department of Real Estate 为一处 分段 出具这份报告，分割开发方必须在准买家对某一地块或单元产生购买义务之前把副本交给对方。报告涵盖约束物业使用的契约、条件与限制，以及其他重大披露事项。

新建住宅附带什么保修？

Civil Code 900 要求提供至少一年的明示书面有限保修，涵盖橱柜、镜子、地板、内外墙面、台面、油漆饰面和线脚的装修工艺。其他部件缺陷造成的损害，则适用该法的施工标准。

我有多长时间提出建筑缺陷索赔，又该先做哪一步？

Civil Code 941 禁止在实质完工满 10 年后依 Right to Repair Act 提起诉讼。提起诉讼之前，Civil Code 910 要求以挂号信、隔夜快递或亲自送达的方式向建商发出书面通知，说明请求内容并指明缺陷的性质与位置。

我可以扣除多少房贷利息？

IRS 第 936 号出版物（IRS Publication 936） 规定，对 12月 15, 2017 之后产生的债务，扣除仅限于购房债务前 $750,000 部分的利息，已婚分别申报者为 $375,000。在此之前的债务仍适用 $1,000,000 和 $500,000 的上限。符合九项测试时，点数可在支付当年扣除。

等我最终出售时，什么情况下可以豁免这笔增值收益？

IRS Topic 701 规定，如果你在出售前五年内至少有 24 个月拥有该住宅并将其作为住所使用，可免除最高 $250,000 的收益，联合申报为 $500,000。若在此前两年内已就另一套住宅免除过收益，则丧失资格。参见 First-Time Home Buyers 与 Down Payment Assistance。