آنچه این صفحه مستند می‌کند
- مواد 1102.3 و 1103.3 قانون مدنی کالیفرنیا هر یک به خریدار سه روز پس از تحویل حضوری، یا پنج روز پس از تحویل پستی یا الکترونیکی، فرصت می‌دهند تا پیشنهاد خود را فسخ کند، در حالتی که اظهارنامهٔ افشای انتقال (Transfer Disclosure Statement) یا اظهارنامهٔ افشای مخاطرات طبیعی (Natural Hazard Disclosure Statement) دیر برسد.
- سقف وام منطبق و FHA سال 2026 برای یک واحد در اورنج کانتی $1,249,125 است، که 150 درصد پایه ملی منطبق به مبلغ $832,750 است.
- ماده XIII A (Article XIII A) از قانون اساسی کالیفرنیا مالیات ملکی بر مبنای ارزش را به 1 درصد ارزش نقدی کامل محدود می‌کند، آن ارزش را در زمان تغییر مالکیت بازنشانی می‌کند، و تعدیل تورمی سالانه را به 2 درصد محدود می‌سازد.
- قانون دولتی بخش 53340.2 نهاد وضع‌کننده عوارض را ملزم می‌کند ظرف پنج روز کاری یک اطلاعیهٔ مالیات ویژه (Notice of Special Tax) را به هر فردی که درخواست کند بدهد، و این راه مستقیم تأیید یک تعهد Mello-Roos است.
- Civil Code 1675 شرط خسارت مقطوع در معامله مسکونی را معتبر فرض می‌کند، در حالتی که مبلغ واقعاً پرداخت‌شده از 3 درصد قیمت خرید فراتر نرود.
- مقررات Z (Regulation Z) ارائه افشای نهایی معامله (Closing Disclosure) را دست‌کم سه روز کاری پیش از انعقاد نهایی لازم می‌داند، و تنها نرخ درصد سالانه نادرست، تغییر محصول وام، یا افزودن جریمه پیش‌پرداخت این مهلت را از نو آغاز می‌کند.
شروع کار و اینکه چقدر می‌توانید وام بگیرید
اورنج کانتی روی سقف فدرال مناطق پرهزینه برای تأمین مالی منطبق و FHA قرار دارد. آژانس فدرال تأمین مالی مسکن (Federal Housing Finance Agency) هر سال تقویمی این سقف‌ها را از نو تعیین می‌کند.
جزئیات را بخوانید
سقف وام منطبق در اورنج کانتی چقدر است؟
برای 2026 سقف یک واحد $1,249,125 است. سقف‌های دو، سه و چهار واحدی $1,599,375، $1,933,200 و $2,402,625 است، در برابر خط پایه ملی یک‌واحدی $832,750. وام رهنی اولی بالاتر از رقم مربوط، jumbo است. Conventional Loans و Jumbo Loans را ببینید.
سقف وام FHA در اورنج کانتی چقدر است؟
بخشنامهٔ وام‌دهندگان FHA شمارهٔ 2025-23 از وزارت مسکن و شهرسازی ایالات متحده (U.S. Department of Housing and Urban Development) سقف مناطق پرهزینه برای سال تقویمی 2026 را برای یک واحد $1,249,125 می‌گذارد، یعنی 150 درصد خط پایه $832,750. اورنج کانتی روی همان سقف است. وام‌های FHA و وام‌های VA را ببینید.
وام‌دهنده پس از درخواست من چه چیزی را باید به من بدهد؟
یک برآورد وام (Loan Estimate). مقررات Z (Regulation Z) در 12 CFR 1026.19(e)(1)(iii) آن را ظرف سه روز کاری از درخواست الزامی می‌کند، و انعقاد نهایی نمی‌تواند پیش از هفت روز کاری پس از تحویل انجام شود. فهرست کتبی ارائه‌دهندگان برای خدماتی که می‌توان برایشان قیمت گرفت در همان بازه سررسید می‌شود، و برآورد بر پایه 1026.19(e)(3)(iv)(E) پس از ده روز کاری منقضی می‌شود. راهنمای پیش‌تأیید را ببینید.
آیا کمیسیون معاملات ملکی قابل مذاکره است؟
بله. Business and Professions Code 10147.5 الزام می‌کند که هر توافقی که پاداش را در فروش ملک مسکونی یک تا چهار واحدی تعیین می‌کند، بی‌درنگ پیش از شرایط پاداش، اطلاعیه‌ای را دست‌کم با قلم سیاه 10 پوینت داشته باشد مبنی بر اینکه نرخ‌های کمیسیون را قانون تعیین نمی‌کند.
ارائه پیشنهاد، ودیعه‌ها و نمایندگی
کالیفرنیا پیامدهای نمایندگی و ودیعه را در قانون آورده است، بنابراین این پاسخ‌ها از یک دفتر املاک به دفتر دیگر فرق نمی‌کند. متن قانون را California Legislature منتشر می‌کند. ترتیب مراحل در فرآیند خرید خانه آمده است.
جزئیات را بخوانید
مشاور فروشنده برای چه کسی کار می‌کند؟
فروشنده. Civil Code 2079.16 به نماینده فروشنده وظیفه امانیِ بیشترین مراقبت، درستکاری، صداقت و وفاداری نسبت به فروشنده می‌دهد، در حالی که همچنان مهارت و مراقبت معقول و رفتار صادقانه و منصفانه را به شما بدهکار است. نماینده خریدار همان وظیفه امانی را به شما بدهکار است.
آیا یک مشاور می‌تواند همزمان نماینده من و فروشنده باشد؟
بله، با افشای کتبی، و آنگاه قانون محدود می‌کند که آن مشاور چه چیزی را می‌تواند بازگو کند. Civil Code 2079.16 مشاور دوسویه را از افشای آمادگی فروشنده برای پذیرفتن مبلغی کمتر از قیمت اعلام‌شده یا آمادگی شما برای پرداخت بیشتر، بدون اجازه صریح، منع می‌کند.
اگر از معامله کنار بکشم، بر سر ودیعه‌ام چه می‌آید؟
Civil Code 1675 خسارت مقطوع را در جایی پوشش می‌دهد که خریدار قصد سکونت در واحدی با حداکثر چهار واحد را دارد. تا 3 درصد قیمت خرید، این شرط معتبر است مگر آنکه ثابت کنید نامعقول است. بالاتر از 3 درصد، بار اثبات به کسی منتقل می‌شود که آن را اجرا می‌کند. Civil Code 1677 این شرط را باطل می‌کند مگر آنکه هر طرف جداگانه آن را امضا یا پاراف کرده باشد، و در نسخه چاپی دست‌کم با حروف سیاه 10 پوینت آمده باشد.
آیا مشاور املاک موظف به بازدید و بررسی ملک است؟
Civil Code 2079 از دارنده پروانه‌ای که برای فروشنده ملک مسکونی یک تا چهار واحدی کار می‌کند می‌خواهد بازدید چشمی معقول، شایسته و کوشا انجام دهد و همه واقعیت‌هایی را که ارزش یا مطلوبیت را اساساً متأثر می‌کند افشا کند. Civil Code 2079.4 مهلت طرح دعوای نقض را دو سال از زمان تصرف می‌داند.
افشاهایی که فروشنده به شما بدهکار است
دو افشای الزامی در کالیفرنیا مهلت فسخی دارند که مستقل از قرارداد می‌گذرد و هر دو با تحویل آغاز می‌شوند. California Legislature متن معتبر را منتشر می‌کند.
جزئیات را بخوانید
Transfer Disclosure Statement چیست و آیا پس از خواندن آن می‌توانم معامله را فسخ کنم؟
بیانیه کتبی فروشنده درباره وضعیت ملک بر پایه Civil Code 1102 و پس از آن. اگر پس از امضای پیشنهاد شما برسد، Civil Code 1102.3 به شما سه روز پس از تحویل حضوری، یا پنج روز پس از تحویل پستی یا الکترونیکی، فرصت می‌دهد که به‌صورت کتبی معامله را فسخ کنید.
Natural Hazard Disclosure چه چیزی را پوشش می‌دهد؟
شش پهنه نقشه‌برداری‌شده بر پایه Civil Code 1103.2: محدوده مخاطره ویژه سیل FEMA، محدوده احتمال آب‌گرفتگی روی نقشه غرقاب ناشی از شکست سد، محدوده پرخطر یا بسیار پرخطر آتش‌سوزی، محدوده اراضی طبیعی با خطر آتش قابل توجه، محدوده گسل زلزله بر پایه Public Resources Code 2622، و محدوده مخاطره لرزه‌ای بر پایه Public Resources Code 2696. Civil Code 1103.3 همان حق فسخ را دارد.
آیا در فروش سلب مالکیت یا فروش انحصار وراثت هم آن افشاها را می‌گیرم؟
اغلب نه. Civil Code 1102.2 و Civil Code 1103.1 انتقال‌های به حکم دادگاه، فروش از سوی مرتهن یا ذی‌نفعی که از راه اختیار فروش مالک شده، سند به‌جای اجرای وثیقه، و فروش از سوی امینی که ترکه‌ای را اداره می‌کند را معاف می‌کنند.
آیا فروشنده موظف است به من بگوید کسی در خانه فوت کرده است؟
Civil Code 1710.2 مقرر می‌دارد که مرگ یک ساکن در ملک، یا نحوه آن، افشای الزامی نیست اگر بیش از سه سال پیش از تاریخ پیشنهاد خرید شما رخ داده باشد. درون سه سال، تکلیف عمومی افشای واقعیت‌های اساسی برقرار است.
آیا خانه‌های قدیمی پیش از فروش باید مقاوم‌سازی و به‌روزرسانی شوند؟
دو قاعده در سطح ایالت به خانه‌های موجود می‌رسند. Civil Code 1101.4 می‌خواست شیرآلات ناسازگار در خانه‌های تک‌خانواری تا 1 ژانویه 2017 جایگزین شوند، و Civil Code 1101.1 آن را متوجه ملکی کرده که در 1 ژانویه 1994 یا پیش از آن قابل استفاده بوده است. Civil Code 1101.3 آستانه‌ها را 1.6 گالن در هر بار سیفون برای توالت، 2.5 گالن در دقیقه برای دوش و 2.2 گالن برای شیر آب می‌گذارد. Health and Safety Code 17926 نصب دستگاه‌های مونوکسید کربن را تا 1 ژوئیه 2011 در خانه‌های تک‌خانواری موجود دارای وسیله سوخت فسیلی، شومینه یا گاراژ متصل الزامی کرد.
مدارک وام و هزینه‌ها در زمان بستن معامله
دوره بازبینی پیش از امضای شما و محدودیت‌های میزان جابه‌جایی هزینه اعلام‌شده، فدرال هستند. ادارهٔ حمایت مالی از مصرف‌کننده (Consumer Financial Protection Bureau) مقررات Z را منتشر می‌کند. پرداخت‌های نمونه در ماشین‌حساب وام.
جزئیات را بخوانید
اعداد نهایی را چه زمانی می‌بینم؟
دیرتر از سه روز کاری پیش از انعقاد نهایی نه، بر پایه‌ی 12 CFR 1026.19(f)(1)(ii). راهنمای افشانامهٔ نهایی معامله (Closing Disclosure) این نهاد به شما می‌گوید آن را با تازه‌ترین برآورد وام (Loan Estimate) خود از نظر مدت، نوع محصول، مبلغ وام، پرداخت ماهانه، هزینه‌های نقل‌وانتقال و وجه نقد لازم برای تسویه بسنجید.
چه چیزی مهلت سه‌روزه را از نو آغاز می‌کند؟
سه تغییر بر پایه 12 CFR 1026.19(f)(2)(ii): نرخ درصد سالانه افشاشده نادرست می‌شود، محصول وام تغییر می‌کند، یا جریمه پیش‌پرداخت افزوده می‌شود. هر کدام یک افشانامهٔ بستن معامله (Closing Disclosure) اصلاح‌شده و یک انتظار تازه سه‌روزه کاری لازم دارد. دیگر اصلاح‌های دیرهنگام چنین نیستند.
آیا هزینه‌های بستن معامله من پس از برآورد وام (Loan Estimate) می‌تواند بالا برود؟
برخی می‌توانند و برخی نمی‌توانند. بر پایه 12 CFR 1026.19(e)(3)(i)، مطابق راهنمای انطباق TILA-RESPA از این اداره، کارمزدهای پرداختی به وام‌دهنده یا وابسته آن، مالیات‌های انتقال، و کارمزدهای شخص ثالثی که نمی‌توانستید برایش خرید کنید رواداری صفر دارند. هزینه‌های ثبت و خدمات قابل انتخاب از فهرست کتبی وام‌دهنده روی هم یک رواداری تجمعی 10 درصدی بر پایه 1026.19(e)(3)(ii) دارند. بهره پیش‌پرداخت‌شده، بیمه، سپرده‌های اسکرو و مالیات ملکی بر پایه 1026.19(e)(3)(iii) بیرون از هر رواداری‌اند.
آیا نسخه‌ای از گزارش ارزیابی به من داده می‌شود؟
بله، بدون هزینه. Regulation B در 12 CFR 1002.14(a)(1) الزام می‌کند که نسخه‌ای از هر ارزیابی و دیگر ارزش‌گذاری‌های مکتوب بی‌درنگ پس از تکمیل، یا سه روز کاری پیش از انعقاد نهایی، هرکدام زودتر باشد، در اختیار شما گذاشته شود. بند (a)(3) هرگونه دریافت هزینه بابت آن نسخه را ممنوع می‌کند.
مالیات انتقال سند چیست؟
قانون درآمد و مالیات کالیفرنیا (Revenue and Taxation Code) 11911 به شهرستان اجازه می‌دهد نرخ 55 سنت به ازای هر $500 ارزش یا کسری از آن را وضع کند، که برابر $1.10 برای هر $1,000 است، و به شهر اجازه می‌دهد نیمی از نرخ شهرستان را بگیرد. ادارهٔ حمایت مالی از مصرف‌کننده (Consumer Financial Protection Bureau) یادآور می‌شود که خریدار معمولاً هزینه‌های معامله را می‌پردازد مگر آنکه قرارداد یا قانون ایالتی آن‌ها را جابه‌جا کند.
مالیات ملک در اورنج کانتی
قبض شما پس از بسته‌شدن معامله از قانون اساسی کالیفرنیا (California Constitution) و دو اداره‌ی کانتی می‌آید. ارزیاب املاک اورنج کانتی (Orange County Assessor) ارزش ارزیابی‌شده را تعیین می‌کند و خزانه‌دار و وصول‌کنندهٔ مالیات (Treasurer-Tax Collector) صورتحساب می‌فرستد و وصول می‌کند. اورنج کانتی FIPS 06059 و CBSA 31080 است.
جزئیات را بخوانید
مالیات ملک من پس از خرید چگونه محاسبه می‌شود؟
ماده XIII A قانون اساسی کالیفرنیا (Article XIII A of the California Constitution) مالیات ارزشی را به 1 درصد ارزش نقدی کامل به‌علاوه بدهی اوراق قرضه مصوب رأی‌دهندگان محدود می‌کند. بخش 2 ارزش نقدی کامل را در خرید، تغییر مالکیت یا ساخت‌وساز جدید بازنشانی می‌کند، و سپس تعدیل سالانه تورمی را به 2 درصد محدود می‌سازد.
چرا یک قبض مالیات مکمل دریافت کردم؟
خرید، ارزش ارزیابی‌شده را در میانه سال مالی بازتنظیم کرد. ارزیاب تفاوت میان ارزش ثبت‌شده و ارزش تازه را، به‌نسبت ماه‌های باقی‌مانده، صورتحساب می‌کند. تغییر مالکیت میان تاریخ حق‌الرهن 1 ژانویه و 31 مه دو ارزیابی تکمیلی به بار می‌آورد. از تاریخ اعلامیه 60 روز برای اعتراض دارید، و قانون مدنی (Civil Code) 1102.6c فروشنده را ملزم می‌کند که درباره آمدن آن به شما هشدار بدهد.
مالیات بر دارایی در اورنج کانتی چه زمانی سررسید می‌شود؟
خزانه‌دار و مأمور وصول مالیات اورنج کانتی (Orange County Treasurer-Tax Collector) قبض‌های تضمین‌شده را در سپتامبر پست می‌کند. قسط نخست در نوامبر 1 سررسید می‌شود و پس از دسامبر 10 معوق به شمار می‌آید، با جریمهٔ 10 درصد. قسط دوم در فوریه 1 سررسید می‌شود و پس از آوریل 10 معوق می‌شود، با جریمهٔ 10 درصد به‌علاوهٔ کارمزد $23.
معافیت مالکان خانه چقدر ارزش دارد؟
این معافیت $7,000 از ارزش ارزیابی‌شده را مستثنا می‌کند. ارزیاب اورنج کانتی (Orange County Assessor) اعلام می‌کند که این کار دست‌کم $70 در سال صرفه‌جویی می‌آورد، و شرط می‌گذارد که خانه را در ساعت 12:01 a.m. روز ژانویه 1 به‌عنوان محل سکونت اصلی خود مالک و ساکن بوده باشید. برای دریافت مبلغ کامل تا ساعت 5:00 p.m. روز فوریه 15 پرونده را ثبت کنید، یا تا دسامبر 10 برای 80 درصد آن.
من بالای 55 سال دارم. آیا می‌توانم پایه مالیاتی‌ام را به خانه بعدی ببرم؟
اغلب بله. هیئت یکسان‌سازی مالیاتی ایالت کالیفرنیا (California State Board of Equalization) توضیح می‌دهد که Proposition 19، اجرایی از آوریل 1, 2021، به مالکی که دست‌کم 55 سال دارد، دچار ناتوانی شدید و دائمی است، یا قربانی بلایی طبیعی شده اجازه می‌دهد ارزش سال پایه‌ی محل سکونت اصلی‌اش را تا سه بار به هر جای کالیفرنیا ببرد، به شرط آنکه ملک جایگزین ظرف دو سال از فروش خریداری یا ساخته شود. خریداران ارتقادهنده و خریداران نقل‌مکانی را ببینید.
نواحی Mello-Roos و مجتمع‌های با منافع مشترک
تفکیک‌های تازه‌ساز اورنج کانتی اغلب داخل یک community facilities district، یک common interest development، یا هر دو قرار دارند. کالیفرنیا برای هر کدام حق دریافت اسناد و حق فسخ می‌دهد، که California Legislature آن را تعیین کرده است.
جزئیات را بخوانید
Mello-Roos چیست؟
ابزاری برای تأمین مالی که قانون تسهیلات اجتماعی Mello-Roos مصوب 1982 (Mello-Roos Community Facilities Act of 1982) در قانون دولتی کالیفرنیا (Government Code) 53311 و مواد پس از آن پدید آورده است. یک نهاد محلی یک منطقه تسهیلات اجتماعی (community facilities district) تشکیل می‌دهد و بر املاک داخل آن مالیات ویژه می‌بندد تا تأسیسات و خدمات عمومی را تأمین کند. قانون دولتی کالیفرنیا 53325.3 این وضع را مالیات ویژه می‌داند نه عوارض ویژه.
چگونه بفهمم ملکی در یک ناحیه Mello-Roos قرار دارد؟
از نهاد وضع‌کننده بپرسید. Government Code 53340.2 اداره تعیین‌شده را ملزم می‌کند ظرف پنج روز کاری یک Notice of Special Tax را به هر کس که درخواست کند بدهد، که بیشترین مالیات ویژه و سال مالیاتی، هر افزایش مجاز، سالی که وضع مالیات پایان می‌یابد، و آنچه تأمین می‌کند را نشان دهد.
آیا می‌توانم خرید خانه نو در یک منطقه Mello-Roos را لغو کنم؟
Government Code 53341.5 تفکیک‌کننده را از فروش، یا اجاره بیش از پنج سال، بدون ارائه Notice of Special Tax و گرفتن امضای خریدار بازمی‌دارد. هرجا اخطار پس از امضای شما برسد، می‌توانید ظرف سه روز از تحویل حضوری یا پنج روز از تحویل پستی کتباً فسخ کنید.
هنگام خرید یک آپارتمان یا خانه در یک مجموعه‌ی برنامه‌ریزی‌شده، چه اسنادی حق من است؟
Civil Code 4000 و مواد پس از آن، یعنی Davis-Stirling Common Interest Development Act، بر این خریدها حاکم است. Civil Code 4525 فروشنده را ملزم می‌کند همه اسناد حاکم، آخرین اسناد توزیع‌شده بر پایه Civil Code 5300، بیانیه‌ای کتبی از انجمن درباره مبالغ پرداخت‌نشده بر سهم مالک، هر اخطار تخلف حل‌نشده بر پایه Civil Code 5855، فهرست‌های عیوب بر پایه Civil Code 6000 و 6100، هر ممنوعیت اجاره، صورت‌جلسه‌های مصوب هیئت‌مدیره در 12 ماه گذشته در صورت درخواست، و گزارش بازرسی بر پایه Civil Code 5551 را ارائه کند.
Subdivision Public Report چیست؟
California Department of Real Estate آن را برای یک بند صادر می‌کند، و تفکیک‌کننده باید پیش از آنکه خریدار احتمالی به خرید یک قطعه یا واحد متعهد شود نسخه‌ای از آن را به او بدهد. این گزارش covenantها، شرایط و محدودیت‌های حاکم بر استفاده از ملک و دیگر افشاگری‌های اساسی را دربر می‌گیرد.
ساخت‌وساز جدید و پس از بستن معامله
خانه نوساز حقوق ضمانت قانونی و یک گام نخست الزامی پیش از رسیدن هر ادعا به دادگاه دارد، که California Legislature آن را در Right to Repair Act در Civil Code 895 تا 945.5 تعیین کرده است.
جزئیات را بخوانید
خانه‌ی نوساز با چه ضمانتی همراه است؟
Civil Code 900 دست‌کم یک سال ضمانت کتبی محدود صریح می‌خواهد که پرداخت و پرداخت‌کاری کابینت‌ها، آینه‌ها، کف‌پوش، دیوارهای داخلی و بیرونی، سطوح کار، رنگ‌آمیزی و قرنیز را پوشش دهد. آسیب ناشی از عیوب دیگر اجزا زیر استانداردهای ساخت این قانون قرار می‌گیرد.
چقدر فرصت دارم ادعای عیب ساخت مطرح کنم و اول چه کاری باید انجام شود؟
Civil Code 941 طرح دعوا بر پایه Right to Repair Act را بیش از 10 سال پس از تکمیل اساسی ممنوع می‌کند. پیش از طرح دعوا، Civil Code 910 اخطار کتبی به سازنده را با پست سفارشی، پست یک‌شبه یا تحویل حضوری الزامی می‌کند، اخطاری که ادعا را شرح دهد و ماهیت و محل آن را مشخص کند.
چه میزان بهره وام رهنی را می‌توانم کسر کنم؟
نشریه IRS شماره 936 (IRS Publication 936) کسر را به بهره روی نخستین $750,000 از بدهی تحصیل مسکن محدود می‌کند، یا $375,000 برای زوج‌هایی که جداگانه اظهارنامه می‌دهند، برای بدهی ایجادشده پس از دسامبر 15, 2017. بدهی پیش از آن سقف‌های $1,000,000 و $500,000 را نگه می‌دارد. پوینت‌ها را می‌توان در سال پرداخت کسر کرد اگر نُه شرط برقرار باشد.
وقتی سرانجام بفروشم، چه زمانی می‌توانم سود را از مالیات معاف کنم؟
IRS Topic 701 تا $250,000 از سود، یا $500,000 در اظهارنامه مشترک، را معاف می‌کند اگر خانه را دست‌کم 24 ماه از پنج سال پیش از فروش مالک بوده و در آن سکونت داشته باشید. معاف‌کردن سود خانه‌ای دیگر در دو سال گذشته شما را از این معافیت محروم می‌کند. First-Time Home Buyers و Down Payment Assistance را ببینید.
پرسش‌های متداول
پرسش‌های رایج درباره پرسش‌های پرتکرار خریداران
سقف وام منطبق در اورنج کانتی، کالیفرنیا چقدر است؟
برای 2026 سقف وام منطبق یک‌واحدی در اورنج کانتی $1,249,125 است، که آژانس فدرال تأمین مالی مسکن (Federal Housing Finance Agency) آن را 150 درصد خط پایه ملی $832,750 گذاشته است. سقف‌های دو، سه و چهار واحدی $1,599,375، $1,933,200 و $2,402,625 است. وام رهنی اولی بالاتر از رقم مربوط، به‌عنوان وام jumbo اعتبارسنجی می‌شود.
آیا پس از دریافت Transfer Disclosure Statement می‌توانم لغو کنم؟
بله، اگر پس از امضای پیشنهاد شما به دستتان برسد. قانون مدنی کالیفرنیا (California Civil Code) 1102.3 به خریدار سه روز پس از تحویل حضوری، یا پنج روز پس از تحویل با پست یا سند الکترونیکی، فرصت می‌دهد تا با اطلاع کتبی به فروشنده یا مشاور فروشنده پیشنهاد را فسخ کند. قانون مدنی (Civil Code) 1103.3 همین حق را برای Natural Hazard Disclosure Statement می‌دهد.
اگر از خریدی در کالیفرنیا کنار بکشم چه میزان از ودیعه‌ام در خطر است؟
مادهٔ 1675 قانون مدنی کالیفرنیا شرط خسارت مقطوع را معتبر فرض می‌کند هرگاه مبلغ واقعاً پرداخت‌شده از 3 درصد قیمت خرید فراتر نرود، برای واحد مسکونی با حداکثر چهار واحد که خریدار قصد سکونت در آن را دارد. بالاتر از 3 درصد، فروشنده باید معقول بودن مبلغ را ثابت کند. مادهٔ 1677 قانون مدنی می‌خواهد این شرط جداگانه امضا یا پاراف شود.
پیش از بسته‌شدن وام مسکن، افشانامهٔ بستن معامله (Closing Disclosure) را چه زمانی دریافت می‌کنم؟
دیرتر از سه روز کاری پیش از انعقاد نهایی نه، بر پایه‌ی 12 CFR 1026.19(f)(1)(ii). سه تغییر بر پایه‌ی 1026.19(f)(2)(ii) آن دوره‌ی انتظار را از نو آغاز می‌کند: نرخ درصدی سالانه‌ی افشاشده نادرست شود، نوع محصول وام تغییر کند، یا جریمه‌ی پیش‌پرداخت اضافه شود. پیش از امضا، هر سطر را با تازه‌ترین برآورد وام (Loan Estimate) خود مقایسه کنید.
آیا هزینه‌های بستن معامله من پس از برآورد وام (Loan Estimate) می‌تواند بالا برود؟
برخی اقلام می‌توانند و برخی نمی‌توانند. بر پایه 12 CFR 1026.19(e)(3)، کارمزدهای پرداختی به وام‌دهنده یا وابسته آن، مالیات‌های انتقال، و کارمزدهای شخص ثالثی که نمی‌توانستید برایش خرید کنید رواداری صفر دارند. هزینه‌های ثبت و خدمات انتخاب‌شده از فهرست کتبی وام‌دهنده روی هم یک رواداری تجمعی 10 درصدی دارند. بهره پیش‌پرداخت‌شده، بیمه، سپرده‌های اسکرو و مالیات ملکی هیچ رواداری‌ای ندارند.
چرا پس از خرید در اورنج کانتی یک قبض مالیات مکمل دریافت کردم؟
چون خرید ارزش ارزیابی‌شده را در میانه سال بازنشانی کرد. ادارهٔ ارزیابی املاک اورنج کانتی (Orange County Assessor) تفاوت میان ارزش ثبت‌شده و ارزش تازه را صورتحساب می‌کند، تسهیم‌شده بر ماه‌های باقی‌مانده سال مالی. تغییر مالکیت میان تاریخ حق تقدم ژانویه 1 و مه 31 دو ارزیابی تکمیلی تولید می‌کند. از تاریخ اخطار 60 روز برای اعتراض دارید.
مالیات بر دارایی در اورنج کانتی چه زمانی سررسید می‌شود؟
قبض‌های وثیقه‌دار در سپتامبر پست می‌شود. قسط اول در نوامبر 1 سررسید می‌شود و پس از دسامبر 10 معوق به شمار می‌آید، با جریمه 10 درصدی. قسط دوم در فوریه 1 سررسید می‌شود و پس از آوریل 10 معوق می‌شود، با جریمه 10 درصدی به‌علاوه $23 هزینه. مهلتی که به آخر هفته یا تعطیل بیفتد به نخستین روز کاری بعد منتقل می‌شود.
Mello-Roos چیست و چگونه بفهمم خانه‌ای مشمول آن هست یا نه؟
Mello-Roos مالیاتی ویژه است که یک ناحیهٔ تأسیسات اجتماعی (community facilities district) بر پایه‌ی قانون تأسیسات اجتماعی Mello-Roos مصوب 1982، یعنی قانون دولتی بخش 53311 و پس از آن، وضع می‌کند. قانون دولتی بخش 53340.2 نهاد وضع‌کننده را ملزم می‌کند ظرف پنج روز کاری برای هر کسی که درخواست کند یک اطلاعیهٔ مالیات ویژه (Notice of Special Tax) فراهم کند که بیشینه‌ی مالیات، هرگونه افزایش سالانه و سال پایان وضع آن را نشان دهد.
آیا در وام مسکن نسخه رایگانی از گزارش ارزیابی می‌گیرم؟
بله. Regulation B در 12 CFR 1002.14(a)(1) اعتباردهنده را ملزم می‌کند نسخه‌ای از هر ارزیابی و دیگر ارزش‌گذاری‌های مکتوب را بی‌درنگ پس از تکمیل، یا سه روز کاری پیش از انعقاد نهایی، هرکدام زودتر بیاید، به شما بدهد. بند (a)(3) هرگونه دریافت هزینه بابت ارائه آن نسخه را ممنوع می‌کند، هرچند اعتباردهنده می‌تواند هزینه معقول خود ارزیابی را دریافت کند.
خانه‌ی تازه‌ساز در کالیفرنیا با چه ضمانتی همراه است؟
مادهٔ 900 قانون مدنی کالیفرنیا سازنده را ملزم می‌کند دست‌کم یک سال ضمانت کتبی محدود صریح بر پرداخت و پرداخت‌کاری کابینت‌ها، آینه‌ها، کف‌پوش، دیوارهای داخلی و بیرونی، سطوح کار، رنگ‌آمیزی و قرنیز بدهد. مادهٔ 941 قانون مدنی طرح دعوا بر پایه قانون حق تعمیر (Right to Repair Act) را بیش از 10 سال پس از تکمیل اساسی ممنوع می‌کند، و مادهٔ 910 قانون مدنی نخست اخطار کتبی به سازنده را الزامی می‌داند.
Sources and dates read (40)
- California Legislature, Civil Code 1102.3 (Transfer Disclosure Statement delivery and termination) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV§ionNum=1102.3 read 2026-08-17
- California Legislature, Civil Code 1102.2 (transfers exempt from the TDS) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV§ionNum=1102.2 read 2026-08-17
- California Legislature, Civil Code 1102.6c (Notice of Your Supplemental Property Tax Bill) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV§ionNum=1102.6c read 2026-08-17
- California Legislature, Civil Code 1103.2 (Natural Hazard Disclosure Statement) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV§ionNum=1103.2 read 2026-08-17
- California Legislature, Civil Code 1103.3 (NHD delivery and termination) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV§ionNum=1103.3 read 2026-08-17
- California Legislature, Civil Code 1103.1 (transfers exempt from the NHD) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV§ionNum=1103.1 read 2026-08-17
- California Legislature, Civil Code 1710.2 (death on the property) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV§ionNum=1710.2 read 2026-08-17
- California Legislature, Civil Code 1101.1, 1101.3 and 1101.4 (water-conserving plumbing fixtures) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV§ionNum=1101.4 read 2026-08-17
- California Legislature, Health and Safety Code 17926 (carbon monoxide devices) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=HSC§ionNum=17926 read 2026-08-17
- California Legislature, Civil Code 1675 (liquidated damages, residential purchase) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV§ionNum=1675 read 2026-08-17
- California Legislature, Civil Code 1677 (liquidated damages, signing and type size) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV§ionNum=1677 read 2026-08-17
- California Legislature, Civil Code 2079 (broker visual inspection duty) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV§ionNum=2079 read 2026-08-17
- California Legislature, Civil Code 2079.4 (two-year limitation) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV§ionNum=2079.4 read 2026-08-17
- California Legislature, Civil Code 2079.16 (agency relationship disclosure form) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV§ionNum=2079.16 read 2026-08-17
- California Legislature, Business and Professions Code 10147.5 (commission negotiability notice) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=BPC§ionNum=10147.5 read 2026-08-17
- California Legislature, Civil Code 4000 (Davis-Stirling Common Interest Development Act) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV§ionNum=4000 read 2026-08-17
- California Legislature, Civil Code 4525 (documents a seller must provide) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV§ionNum=4525 read 2026-08-17
- California Legislature, Civil Code 900 (fit and finish warranty) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV§ionNum=900 read 2026-08-17
- California Legislature, Civil Code 910 (prelitigation notice to the builder) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV§ionNum=910 read 2026-08-17
- California Legislature, Civil Code 941 (10-year limit on Right to Repair actions) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV§ionNum=941 read 2026-08-17
- California Legislature, Government Code 53311 (Mello-Roos Community Facilities Act of 1982) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=GOV§ionNum=53311 read 2026-08-17
- California Legislature, Government Code 53325.3 (special tax classification) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=GOV§ionNum=53325.3 read 2026-08-17
- California Legislature, Government Code 53340.2 (Notice of Special Tax on request) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=GOV§ionNum=53340.2 read 2026-08-17
- California Legislature, Government Code 53341.5 (subdivider notice and cancellation right) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=GOV§ionNum=53341.5 read 2026-08-17
- California Legislature, Revenue and Taxation Code 11911 (documentary transfer tax) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=RTC§ionNum=11911 read 2026-08-17
- California Constitution, Article XIII A (Proposition 13) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displayText.xhtml?lawCode=CONS&article=XIII%20A read 2026-08-17
- California State Board of Equalization, Proposition 19 https://www.boe.ca.gov/prop19/ read 2026-08-17
- Consumer Financial Protection Bureau, Regulation Z 12 CFR 1026.19 https://www.consumerfinance.gov/rules-policy/regulations/1026/19/ read 2026-08-17
- Consumer Financial Protection Bureau, Regulation B 12 CFR 1002.14 https://www.consumerfinance.gov/rules-policy/regulations/1002/14/ read 2026-08-17
- Consumer Financial Protection Bureau, TILA-RESPA Integrated Disclosure small entity compliance guide https://files.consumerfinance.gov/f/documents/201710_cfpb_KBYO-Small-Entity-Compliance-Guide_v5.pdf read 2026-08-17
- Consumer Financial Protection Bureau, Closing Disclosure explainer https://www.consumerfinance.gov/owning-a-home/closing-disclosure/ read 2026-08-17
- Consumer Financial Protection Bureau, what fees are paid at closing and who pays them https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/what-fees-or-charges-are-paid-when-closing-on-a-mortgage-and-who-pays-them-en-1845/ read 2026-08-17
- Orange County Assessor, Supplemental Assessments and Notices https://www.ocassessor.gov/page/supplemental-assessments-and-notices read 2026-08-17
- Orange County Assessor, Homeowners' Exemptions https://www.ocassessor.gov/tax-saving-programs/homeowners-exemptions read 2026-08-17
- Orange County Treasurer-Tax Collector, Key Property Tax Dates https://www.octreasurer.gov/keypropertytaxdates read 2026-08-17
- Federal Housing Finance Agency, conforming loan limit values for 2026 https://www.fhfa.gov/news/news-release/fhfa-announces-conforming-loan-limit-values-for-2026 read 2026-08-17
- U.S. Department of Housing and Urban Development, FHA Mortgagee Letter 2025-23 (2026 forward mortgage limits) https://www.hud.gov/sites/dfiles/hudclips/documents/2025-23hsgml.pdf read 2026-08-17
- California Department of Real Estate, Public Reports https://www.dre.ca.gov/developers/publicreports.html read 2026-08-17
- Internal Revenue Service, Publication 936 (home mortgage interest deduction) https://www.irs.gov/publications/p936 read 2026-08-17
- Internal Revenue Service, Topic 701 (sale of your home) https://www.irs.gov/taxtopics/tc701 read 2026-08-17