贷款计算器

消费者金融保护局（Consumer Financial Protection Bureau）把这称为摊销："each month, part of your monthly payment goes toward paying off the principal and part pays interest on the loan."（译文：每个月，你的月供一部分用于偿还本金，一部分支付贷款利息。）

M 保持不变而余额不断下降，因此它内部的构成每个月都在变化："over time, as you pay down the principal, you owe less interest each month."（译文：随着时间推移，本金逐步偿还，你每个月要付的利息也就更少）。这个公式不涵盖房产税或保险。

下面的利率是一个假设值，选它是为了让计算过程看得见。

第 6 行和第 7 行拆分首期还款。第 8 行和第 9 行假设贷款持有至期满。

这里只有前两项直接来自购买价格。CFPB 指出，每月总付款 "can still change, for example, if your property taxes, homeowner's insurance, or mortgage insurance goes up or down."（译文：仍然可能变动，例如你的房产税、房屋保险或房贷保险上调或下调时）。贷款机构通常通过一个托管账户来收取这些与贷款本身无关的项目，该账户设立的目的是 "to pay certain property-related expenses."（译文：支付某些与房产相关的费用）。

《加利福尼亚州宪法》第 XIII A 条（Article XIII A of the California Constitution）由第 13 号提案（Proposition 13）于 6月 6, 1978 加入。第 1(a) 条规定 "the maximum amount of any ad valorem tax on real property shall not exceed One percent (1%) of the full cash value of such property."（译文：任何不动产从价税的最高额，不得超过该不动产全额现金价值的百分之一 (1%)）。第 2(b) 条把该基数的增长限制在 "the inflationary rate not to exceed 2 percent for any given year."（译文：任一年度不超过 2% 的通胀率）。第 2(a) 条把买方的全额现金价值定为 "the appraised value of real property when purchased."（译文：不动产在购入时的估价价值）。加利福尼亚州税务平准局（California State Board of Equalization）表示，第 13 号提案 "requires the county assessor to reassess the property to its current fair market value as of the date ownership changed."（译文：要求县估价官按所有权变更之日的当前公平市场价值对该房产重新估价）。

1% 只是账单的下限。第 XIII A 条第 1(b) 款（Article XIII A Section 1(b)）把选民批准的债券债务排除在上限之外，而这些税率因税率区（tax rate area）而异，所以任何全县平均值都套不到某个具体地址上。橙县审计长（Orange County Auditor-Controller）在其税率手册（Tax Rate Book）中公布真实税率，最近一版是财政年度 2025-2026。书中写明："this tax rate does not include any Mello-Roos tax or special assessments."（译文：本税率不包含任何 Mello-Roos 税或特别摊派。）橙县财务官兼税务征收官（Orange County Treasurer-Tax Collector）表示，直接征收的款项"included in the total amount of your tax bill but ... are not ad valorem taxes based on the Assessor's valuation."（译文：已计入您税单的总额，但……并非以估价官（Assessor）估值为基础的从价税。）

购房还会触发一份补充税单，橙县估价官办公室（Orange County Assessor）表示它 "implements a change in taxable value from the prior owner's taxable value to the current market value."（译文：把应税价值从前一位业主的应税价值调整为当前市场价值）。买方 "may receive one or two supplemental bills,"（译文：可能会收到一份或两份补充税单），与 11月和 2月的常规分期税单相互独立。

因此单纯按 1% 估算并不包含它。California Government Code Section 53311 为该法命名，Section 53311.5 则把它描述为 "an alternative method of financing certain public capital facilities and services, especially in developing areas."（译文：为某些公共资本设施和服务提供融资的一种替代方式，尤其适用于开发中的地区）。Section 53313 列出一个区可以出资的项目，从警消防护到公园维护和图书馆服务。Section 53340 允许立法机关征收该区决议中设定的税额。一份载明每一地块及其金额的经核实清单须在 8月 10 前送交县审计长，从而把这笔费用列入年度税单。

加州法律把这个金额摆在买家签约之前。Government Code Section 53341.5 要求出售受该税约束地块的分割开发商，提供一份签署的 "NOTICE OF SPECIAL TAX."。该通知载明，该房产 "is subject to a special tax, that is in addition to the regular property taxes."（译文：需缴纳一项特别税，该税是在常规房产税之外另行加征的）。在转售交易中，Civil Code Section 1102.6b 要求卖方依 Section 53340.2 "make a good faith effort to obtain a disclosure notice concerning the special tax"（译文：以善意方式索取关于该特别税的披露通知）。卖方随后必须交付它。请把那笔年度金额加进税费那一行。

CFPB 说明，"when you have a mortgage, your lender wants to make sure your property is protected by insurance."（译文：当你背着房贷时，放贷方会要确认你的房产有保险保障。）它同时提醒，"standard homeowner's insurance doesn't cover damage from earthquakes or floods,"（译文：标准的房主保险不承保地震或洪水造成的损失），加利福尼亚州的买家应就此另行询价。保费取决于建筑本身和承保公司，因此下面的例子不列任何保险数字。

当首付低于常规贷款的门槛时就需要房贷保险，而 FHA 贷款则不论首付多少都需要。CFPB 解释说 "mortgage insurance, no matter what kind, protects the lender"（译文：无论哪种房贷保险，保护的都是贷款机构），前提是借款人出现逾期。FHA 保险 "includes both an upfront cost, paid as part of your closing costs, and a monthly cost."（译文：既包含一笔在过户费用中一并支付的前期费用，也包含一笔按月支付的费用）。我们的 常规贷款 与 FHA 贷款 页面分别作了说明。

橙县的产权公寓和规划社区还要缴纳业主协会费用。本站不公布任何协会费用数字。请直接向该协会索取它自己的现行账单与管理规约文件。

该总额为 $4,803.72 的本金与利息，加上 $791.67 的 Proposition 13 基础房地产税。下面每一项输入都是表中写明的假设，没有一项是报价。

在常规贷款中首付 20% 时不需要房贷保险。要得出完整数字，请把审计长税率手册（Auditor-Controller Tax Rate Book）中该税率区的各项税率、地块通知上的任何特别税，以及一份保险报价加总起来。

依 Proposition 13 计算的基础房产税每月增加 $1,333.33。此处假设的税率高于第一个例子，用以显示还款额如何随税率变化。

由于该笔贷款超过 FHFA 为橙县设定的单户上限，它无法出售给 Fannie Mae 或 Freddie Mac。放贷机构会按自己的标准核贷，详见我们的巨额贷款页面。

CFPB 把它们定义为"the upfront costs you will be charged to get your loan and transfer ownership of the property."（译文：为取得贷款并完成产权过户而向你收取的前期费用。）它列举的项目包括评估费、税务服务商费用、产权保险、政府税费，以及"prepaid expenses such as property taxes, homeowners insurance, and interest until your first payment is due."（译文：预付费用，例如房产税、房主保险，以及到首期还款日之前的利息。）最后这一项，正是本页的月度算术与过户结算台相遇的地方。

CFPB 说明，"a Loan Estimate is a three-page form that you receive after applying for a mortgage."（译文：贷款估算书（Loan Estimate）是你申请房贷之后收到的一份三页表格。）放贷方"must provide you a Loan Estimate within three business days of receiving your application."（译文：必须在收到你的申请后三个工作日内向你提供一份贷款估算书。）它列示"the estimated interest rate, monthly payment, and total closing costs for the loan"（译文：该笔贷款的预估利率、月供和成交费用总额），另加预估的税费和保险。把不止一家放贷方的贷款估算书拿来比较，就是在检验这里所用的假设。