Irvine 购房指南

尔湾在成为一座城市之前，就已经完成了总体规划。尔湾市（City of Irvine） 记载，顾问建筑师 William Pereira 与 Irvine Company 的规划师围绕大学拟定了一座 50,000 人城市的方案，包括 Turtle Rock 和 University Park 在内的村落在 1970 年前已经建成，居民则在 12月 28, 1971 完成建市。

因此，尔湾一套住宅的各项义务是按其所在 社区 或地块登记的，而不是全市统一，相距一英里的两套住宅可能分属不同的业主组织、税率区和学区边界。各 社区 的细节见尔湾社区指南；本页讲的是共通的机制。

该规划包含一个 Land Use Element，其表格按规划区报告规划的土地使用强度与面积。Planning Division 负责执行 General Plan 与 Zoning Ordinance，并据此审查开发提案。

这在购房过程中用得上：规划强度与允许用途按规划区属于公开记录，因此想知道房子后方地块上可以盖什么的买家，会去看 Land Use Element 和分区规定。

California Legislative Information 发布了 Civil Code Section 4000，其中规定 "This part shall be known and may be cited as the Davis-Stirling Common Interest Development Act."（译文：本编称为 Davis-Stirling Common Interest Development Act，并可以此名称引用）。依 Section 4525，业主必须向买方提供全部管理文件、依自 Section 5300 起该节规定的最近一次年度披露文件、协会出具的关于该房产应付摊派与费用以及任何未付金额或罚款的书面说明、依 Section 5855 的任何涉嫌违规通知、施工缺陷与和解信息、已通过但尚未到期的变更通知、任何出租禁令，以及最近一次的 Section 5551 检查报告。

那些数字属于协会，并且会变，所以请在交易条件期限内读它的文件。关于尔湾有一点提醒：尔湾市（City of Irvine） 表示，这里并非所有独栋住宅社区都有业主协会，而没有协会的社区仍受已登记的契约与限制约束。

市政府把这些定义为"in which property owners have voted to impose special taxes or assessments in order to finance public improvements,"（译文：由业主投票通过、为公共设施改良筹资而开征特别税或摊派的区域），并且是"in accordance with the Mello-Roos Community Facilities Act of 1982"（译文：依据 1982 年的 Mello-Roos 社区设施法）或《街道与公路法典》（Streets and Highways Code）设立的，该法由《政府法典》（Government Code）第 53311 条点名，并由 加利福尼亚州立法信息网（California Legislative Information） 发布。关于 Great Park 各小区，尔湾市（City of Irvine） 有如下说明。

特别税是依该区的税率与计征方法对地块征收的，因此并非由成交价推算而来，也不会在购房时重设。由于其中一部分在债券清偿后仍可能继续征收，认为「Mello-Roos 会自动消失」是错误的假设。

California Legislative Information 发布了该条文，其中规定分割开发商 "shall not sell, or lease for a term exceeding five years"（译文：不得出售，也不得出租超过五年）直到潜在买方 "has been furnished with and has signed a written notice,"（译文：已获交付书面通知并已签署），且买方 "shall have three days after delivery in person or five days after delivery by deposit in the mail"（译文：自当面交付起有三天，或自交邮寄送起有五天）可以书面通知终止该协议。

这项权利附着于分割开发商的销售，也就是开发商售房。同一区内二手房的买家没有这样的期限，只能通过税单和卖方披露来审视特别税。

加利福尼亚州税务平准局（California State Board of Equalization） 在第 29 号出版物（Publication 29） (3月 2025) 中说明，Proposition 13 "limited the property tax rate to 1 percent plus the rate necessary to fund local voter-approved bonded indebtedness,"（译文：把房产税率限制在 1% 加上为地方选民批准的债券债务筹资所需的税率），房产"are reassessed to current market value only upon a change in ownership or completion of new construction (called the base year value),"（译文：只有在所有权变更或新建工程完工时才按当前市值重新评估，这一数值称为基准年价值），并且该法"generally limits annual increases in the base year value"（译文：总体上限制基准年价值的年度涨幅）不超过 2%。该委员会的 第 800-10 号出版物（Publication 800-10） (7-25) 与 橙县估价官（Orange County Assessor） 给出的算法相同。

这个税率在全市并不统一。橙县审计主计长（Orange County Auditor-Controller） 出版一本按税率区分列税率的税率手册（Tax Rate Book），截至 2026 年查阅时已发布 2013-14 至 2025-26 各财年的版本，并声明 "This tax rate does not include any Mello-Roos tax or special assessments."（译文：本税率不包含任何 Mello-Roos 税或特别摊派）。请查出该地址所属的税率区，再加上任何特别税与直接摊派。

Tustin 联合学区（Tustin Unified School District） 在其学区概况刊物中自述为 "Serving all of Tustin and portions of Irvine, Santa Ana, and unincorporated North Tustin."（译文：服务塔斯汀全境，以及尔湾、圣安娜和未设市的 North Tustin 的部分地区）。尔湾联合学区（Irvine Unified School District） 则自述拥有超过 38,000 名 TK-12 学生，分布在 24 所小学、五所 K-8 学校、六所初中和五所高中等校区。在 2026-08-17 读取的 加利福尼亚州教育厅（California Department of Education） 学校数据文件中，地址位于尔湾的在办学校在两个学区名下都有出现。

由于学区界线和市界是两条不同的线，仅凭尔湾的地址并不能告诉你属于哪个学区，而仅凭学区也不能告诉你属于哪个就读范围。请就确切地址向服务学区确认对口安排。

Irvine Ranch Water District 表示："IRWD serves all of Irvine and parts of Lake Forest, Newport Beach, Tustin, Costa Mesa, Orange and unincorporated Orange County,"（译文：IRWD 服务整个尔湾，以及湖森、新港滩、塔斯汀、科斯塔梅萨、奥兰治和橙县非建制地区的部分区域），其"service area encompasses about 20% of Orange County,"（译文：服务范围覆盖橙县约 20% 的面积），并且它"was established in 1961 as a California Water District."（译文：于 1961 年作为一个 California Water District 成立。）它把自己的定价方式称作"budget-based rate structure."。

在按预算额度计价的结构下，每个账户会获得一份反映自身特征的用水额度，用量按该额度计价，因此两户规模不同的尔湾家庭即便用量相同，账单也可能不同。

联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency） 每年公布 Fannie Mae 与 Freddie Mac 收购房贷所适用的 合规 贷款上限。2026 年，它把单户基准上限定为 $832,750，高成本地区上限定为 $1,249,125，"which is 150 percent of $832,750."。在 2026 年的分县文件中，橙县正处于这个上限。

超过县级上限的贷款不属于合规项目，须按贷款机构自身的准则核贷，各家在首付款与储备金要求上并不一致。尔湾的房价常常就在这一门槛附近，因此上限可能决定买家能走哪条贷款路线。

尔湾市（City of Irvine） 表示："In 2003, the City of Irvine adopted an Inclusionary Housing Ordinance"（译文：2003 年，尔湾市通过了一项包容性住房条例（Inclusionary Housing Ordinance）），该条例"requires developers to build a percentage of units in a market-rate project as affordable to lower income households,"（译文：要求开发商在按市价销售的项目中，把一定比例的单元建成面向中低收入家庭的可负担住房），并编入尔湾分区条例（Irvine Zoning Ordinance）。它产生的是新开发项目内部带地契限制的单元，而不是付给买家的钱。市政府的可负担住房自有页面列出的则是外部资源，其中包括尔湾社区土地信托（Irvine Community Land Trust）。

带地契限制的产权单元在房产登记中附有转售价格与入住限制，且这些限制在出售后依然存续，因此出价前请先阅读已登记的管制协议。