Shady Canyon

尔湾市（City of Irvine）把 Shady Canyon 作为一个独立社区发布，就是以这个名字命名的一个多边形，而该市的规划区图层用 Shady Canyon PA22 覆盖了它的 100%。对着那条边界量算，这个社区达 1,048.7 英亩，也就是 1.64 平方英里，同一条线内市府自己的地块记录合计 1,045.4 英亩，共 620 宗。分区几乎处处都是同一类：两块 2.1A Estate Density Residential 多边形合起来覆盖了这片土地的 99.7%，市府的总体规划也标注同一用途，并勾选了高尔夫球场叠加标记。全部土地都在市议会第 4 选区（Council District 4），也全部都在尔湾联合学区（Irvine Unified School District），记录上任何地方都没有第二个学区。

那片土地被用来做什么，是出价之前值得弄清的事。在市政府在这里划出的 620 宗地里，406 宗是住宅地块，合计 243.5 英亩，约占村区的 23%。高尔夫球场地块占 360.9 英亩，景观养护占 305.7 英亩，开放空间占 77.4 英亩，私家道路占 44.9 英亩。住宅地块本身从 0.189 英亩到 2.139 英亩不等，中位数为 0.566 英亩，所以最小和最大地块之间相差十一倍以上，同一条街上的两个地址可能是完全不同的两块地。这些是市政府宗地记录里的地块面积，并不说明任何一栋房子有多大。

406 个住宅地址分布在 24 条街道上，居首的是 Canyon Creek 的 58 个、Vernal Spring 的 43 个、Golden Eagle 的 40 个和 Prairie Grass 的 38 个，最少的是 Well Spring 和 Jewel Flower 各 4 个。市政府自己的备注字段把其中 369 个地址标为 Shady Canyon Estates，另有 24 个标为 Shady Canyon Single Family Homes，而后一组只分布在三条街上，即 Redbird、Wildhawk 和 Goldfinch。出入是受控的：地址记录列出位于 55 Shady Canyon Drive 的北门岗亭和位于 130 号的南门岗亭，市政府的门禁入口图层在该边界内标出五个入口点，另有 99 块共 44.9 英亩 的地块被归类为私有街道，也就是说路面属于业主协会资产而非公共街道，其养护由协会承担。

登记在册的协会是 Shady Canyon Community Association，市政府把它列为 总体 协会 22.1，其下没有子协会，由 FirstService Residential 在尔湾 15241 Laguna Canyon Road 管理。只有一层 总体 而下面什么都没有，意味着这里的地址只受一套管理文件约束而不是两套，这值得在 escrow 中确认，因为尔湾南部很多地方并不是这样。本页所查阅的任何来源中都没有出现摊派金额。协会自身的范围为 675.8 英亩，占社区的 64%，全部 406 个住宅地址都落在其中。

本页不公布 Shady Canyon 的任何市场数字。这个村区确实有自己的 CRMLS 区域，SH - Shady Canyon，与之比对的结果也很干净：本地所存导出数据中有 12 笔独立房源，其中 4 笔已成交，6 笔在售。四笔成交低于本网站印出中位数所要求的十笔下限，因为由四套房子算出的中位数，说的只是那四套房子。也没有什么可以诚实地拿来顶替。Shady Canyon 本身就是尔湾市（City of Irvine）的一个村区，因此没有更大的区域把它包住，也没有更宽的中位数可以借用，而邻近的 Turtle Rock、Quail Hill 与 Turtle Ridge 是各自独立的村区、各有自己的 MLS 区域，其数字在本页一概不引用。为这里的某个地址定价，是在 24 条街道，以及相差十倍以上的地块规模之间，逐个可比案例地推敲。

记录上有两个确定的年份。Shady Canyon Golf Club 自己的网站把 2002 年列为球场开放之年，并指名 Tom Fazio 为设计师，而俱乐部公布的地址 100 Shady Canyon Drive，正是市政记录标为 CLUBHOUSE 的那个地址。在这个村区出现的 12 条 CRMLS 房源，建成年份自 2002 年至 2014 年，那描述的是这 12 条房源，而不是全部 406 个地址，也是本页所掌握的唯一建成年份证据。在 California State Clearinghouse 中没有找到这个村区的任何审批记录，市府的协会记录也把开发商一栏留白，因此这里不点名任何开发商，也不主张任何创立年份。

市府的地块记录确实显示这个社区是分期做起来的。620 宗地块中有 545 宗带着七个编号地块之一，其中 15941 有 146 宗，16436 有 113 宗，16267 有 75 宗，16060 有 72 宗，15461 有 58 宗，16646 有 53 宗，16154 有 28 宗。其余 75 宗带的则是地界调整记录，那是事后重画边界留下的文书，而看到形状不寻常的地块的买家，有理由去问产权公司自己那宗地块落在哪一份记录上。

边界内有一部分空地属于市政府。二十二块地块合计 68.1 英亩，登记的纳税业主为尔湾市（City of Irvine），名称为地块 15461、15941、16436 和 16646 的字母编号分块，其中七块登记为 Property Adjacent to PA M。它们分属两份登记文书，一份来自 2002 年，一份来自 2007 年。这对背靠这些空地的地块的景观很重要，因为市政府拥有的土地由市政府管辖，而不受业主组织文件约束。