What is the conforming loan limit in Orange County, California?

For 2026 the one unit conforming loan limit in Orange County is $1,249,125, set by the Federal Housing Finance Agency at 150 percent of the $832,750 national baseline. Two, three and four unit limits are $1,599,375, $1,933,200 and $2,402,625. A first mortgage above the applicable figure is underwritten as a jumbo loan.

Can I cancel after I receive the Transfer Disclosure Statement?

Yes, if it reaches you after you signed your offer. California Civil Code 1102.3 gives a buyer three days after personal delivery, or five days after delivery by mail or electronic record, to terminate the offer by written notice to the seller or the seller's agent. Civil Code 1103.3 gives the same right for the Natural Hazard Disclosure Statement.

How much of my deposit is at risk if I back out of a California purchase?

California Civil Code 1675 presumes a liquidated damages clause valid where the amount actually paid does not exceed 3 percent of the purchase price, for a dwelling of no more than four units the buyer intends to occupy. Above 3 percent the seller must prove the amount reasonable. Civil Code 1677 requires the clause to be separately signed or initialed.

When do I get the Closing Disclosure before a mortgage closing?

No later than three business days before consummation, under 12 CFR 1026.19(f)(1)(ii). Three changes restart that waiting period under 1026.19(f)(2)(ii): the disclosed annual percentage rate becomes inaccurate, the loan product changes, or a prepayment penalty is added. Compare every line against your most recent Loan Estimate before signing.

Can my closing costs go up after the Loan Estimate?

Some charges can and some cannot. Under 12 CFR 1026.19(e)(3), fees to the creditor or an affiliate, transfer taxes, and fees to a third party you could not shop for have zero tolerance. Recording fees and shoppable services chosen from the creditor's written list share a 10 percent cumulative tolerance. Prepaid interest, insurance, escrow deposits and property taxes have none.

Why did I get a supplemental property tax bill after buying in Orange County?

Because the purchase reset the assessed value mid year. The Orange County Assessor bills the difference between the enrolled value and the new value, prorated across the months left in the fiscal year. A change of ownership between the January 1 lien date and May 31 produces two supplemental assessments. You have 60 days from the notice to appeal.

When are Orange County property taxes due?

Secured bills are mailed in September. The first installment is due November 1 and delinquent after December 10, with a 10 percent penalty. The second is due February 1 and delinquent after April 10, with a 10 percent penalty plus a $23 fee. A deadline landing on a weekend or holiday moves to the next business day.

What is Mello-Roos and how do I find out if a home has it?

Mello-Roos is a special tax levied by a community facilities district under the Mello-Roos Community Facilities Act of 1982, Government Code 53311 and following. Government Code 53340.2 requires the levying agency to furnish a Notice of Special Tax to anyone who requests it within five working days, showing the maximum tax, any annual increase, and the year the levy ends.

Do I get a free copy of the appraisal on a home loan?

Yes. Regulation B at 12 CFR 1002.14(a)(1) requires the creditor to give you a copy of each appraisal and other written valuation promptly upon completion, or three business days before consummation, whichever comes first. Subsection (a)(3) bars any charge for providing the copy, although the creditor may charge the reasonable cost of the appraisal itself.

What warranty comes with a newly built California home?

California Civil Code 900 requires a builder to provide a minimum one year express written limited warranty on fit and finish for cabinets, mirrors, flooring, interior and exterior walls, countertops, paint finishes and trim. Civil Code 941 bars a Right to Repair Act action more than 10 years after substantial completion, and Civil Code 910 requires written notice to the builder first.

שאלות נפוצות של קונים: אורנג' קאונטי, קליפורניה

מה העמוד הזה מבסס

סעיפים 1102.3 ו-1103.3 לחוק האזרחי של קליפורניה מעניקים לקונה, כל אחד בנפרד, שלושה ימים לאחר מסירה אישית או חמישה ימים לאחר מסירה בדואר או באמצעים אלקטרוניים, לבטל הצעה כאשר הצהרת גילוי ההעברה (Transfer Disclosure Statement) או הצהרת גילוי הסיכונים הטבעיים (Natural Hazard Disclosure Statement) מגיעה באיחור.
תקרת הלוואת ה-תואם וה-FHA לשנת 2026 ליחידה אחת באורנג' קאונטי היא $1,249,125, שהם 150 אחוזים מבסיס ה-תואם הארצי של $832,750.
סעיף XIII A (Article XIII A) שבחוקת קליפורניה מגביל את מס הרכוש היחסי ל-1 אחוז מהשווי הכספי המלא, מאפס את השווי הזה בעת שינוי בעלות, ומגביל את ההצמדה השנתית לאינפלציה ל-2 אחוזים.
קוד הממשל סעיף 53340.2 מחייב את הרשות הגובה למסור הודעת מס מיוחד (Notice of Special Tax) לכל אדם שמבקש זאת בתוך חמישה ימי עבודה, וזו הדרך הישירה לאמת חבות Mello-Roos.
Civil Code 1675 מניח שסעיף פיצוי מוסכם בעסקת מגורים תקף כאשר הסכום ששולם בפועל אינו עולה על 3 אחוזים ממחיר הרכישה.
תקנה Z (Regulation Z) מחייב למסור את הגילוי הסגירה (Closing Disclosure) לפחות שלושה ימי עסקים לפני השלמת העסקה, ורק שיעור אחוז שנתי שגוי, שינוי במוצר ההלוואה או תוספת קנס פירעון מוקדם מאפסים את הספירה.

איך מתחילים וכמה אפשר ללוות

אורנג' קאונטי נמצאת בתקרה הפדרלית לאזורים יקרי עלות עבור מימון תואם ומימון FHA. הסוכנות הפדרלית למימון דיור (Federal Housing Finance Agency) קובעת את התקרות האלה מחדש בכל שנה קלנדרית.

לקריאת הפרטים

מהי תקרת ההלוואה התואמת באורנג' קאונטי?

לשנת 2026 התקרה ליחידה אחת היא $1,249,125. התקרות לשתיים, שלוש וארבע יחידות הן $1,599,375, $1,933,200 ו-$2,402,625, מול קו בסיס ארצי ליחידה אחת של $832,750. משכנתה ראשונה מעל הסכום הרלוונטי היא jumbo. ראה Conventional Loans ו-Jumbo Loans.

מהי תקרת הלוואת FHA באורנג' קאונטי?

מכתב המלווים של FHA מספר 2025-23 מטעם משרד השיכון והפיתוח העירוני של ארצות הברית (U.S. Department of Housing and Urban Development) קובע את תקרת האזור יקר העלות לשנת הלוח 2026 עבור יחידה אחת על $1,249,125, שהם 150 אחוזים מקו הבסיס של $832,750. אורנג' קאונטי נמצאת בתקרה הזאת. ראה הלוואות FHA ו-הלוואות VA.

מה המלווה חייב לתת לי אחרי שאני מגיש בקשה?

אומדן ההלוואה (Loan Estimate). תקנה Z (Regulation Z) בסעיף 12 CFR 1026.19(e)(1)(iii) מחייב אותו בתוך שלושה ימי עסקים מהבקשה, וההתקשרות הסופית אינה יכולה להתרחש לפני שבעה ימי עסקים ממועד המסירה. רשימת נותני השירות בכתב עבור שירותים שניתן להשוות מחירים עליהם נדרשת באותו חלון זמן, וההערכה פוקעת אחרי עשרה ימי עסקים לפי 1026.19(e)(3)(iv)(E). ראה מדריך אישור מראש.

האם דמי התיווך ניתנים למשא ומתן?

כן. Business and Professions Code 10147.5 מחייב שכל הסכם הקובע תמורה במכירת נכס מגורים בן יחידה אחת עד ארבע יישא הודעה, בגופן מודגש בגודל 10 נקודות לפחות ומיד לפני תנאי התמורה, ולפיה שיעורי העמלה אינם קבועים בחוק.

הגשת הצעה, פיקדונות וייצוג

קליפורניה מעגנת בחוק את ההשלכות של יחסי ייצוג ושל הפיקדון, ולכן התשובות האלה אינן משתנות ממשרד תיווך אחד למשנהו. את הנוסח מפרסמת California Legislature. סדר השלבים מופיע בתהליך רכישת הבית.

לקריאת הפרטים

עבור מי עובד סוכן המכירה?

המוכר. Civil Code 2079.16 מטיל על סוכן המוכר חובת נאמנות של זהירות, יושרה, כנות ונאמנות מרביות כלפי המוכר, ובה בעת הוא עדיין חב לכם מיומנות וזהירות סבירות והתנהלות הוגנת וישרה. סוכן הקונה חב לכם את חובת הנאמנות הזאת.

האם סוכן אחד יכול לייצג גם אותי וגם את המוכר?

כן, בגילוי בכתב, ואז החוק מגביל את מה שאותו סוכן רשאי למסור הלאה. Civil Code 2079.16 אוסר על סוכן כפול לגלות, ללא רשות מפורשת, את נכונות המוכר לקבל פחות ממחיר המבוקש או את נכונותכם לשלם יותר.

מה קורה לפיקדון שלי אם אני נסוג?

Civil Code 1675 חל על פיצוי מוסכם כאשר הקונה מתכוון להתגורר ביחידת מגורים של עד ארבע יחידות. עד 3 אחוזים ממחיר הרכישה הסעיף תקף, אלא אם תוכיח שהוא בלתי סביר. מעל 3 אחוזים נטל ההוכחה עובר למי שמבקש לאכוף אותו. Civil Code 1677 מבטל את הסעיף אלא אם כל צד חתם עליו או סימן אותו בראשי תיבות בנפרד, בגופן מודגש של 10 נקודות לפחות כאשר הוא מודפס.

האם סוכן חייב לבדוק את הנכס?

Civil Code 2079 מחייב בעל רישיון הפועל עבור מוכר של נכס מגורים בן יחידה עד ארבע יחידות לערוך בדיקה חזותית סבירה, מיומנת ומעמיקה, ולגלות כל עובדה המשפיעה מהותית על השווי או על הרצייה. Civil Code 2079.4 מגביל תביעה בגין הפרה לשנתיים מקבלת החזקה.

הגילויים שהמוכר חייב לך

שני גילויים נדרשים בקליפורניה נושאים שעוני ביטול שרצים במנותק מהחוזה, ושניהם מתחילים במסירה. California Legislature מפרסמת את הנוסח המחייב.

לקריאת הפרטים

מהו Transfer Disclosure Statement, והאם אני יכול לבטל אחרי שקראתי אותו?

הצהרת המוכר בכתב על מצב הנכס לפי Civil Code 1102 ואילך. אם היא מגיעה אחרי שחתמתם על ההצעה, Civil Code 1102.3 נותן לכם שלושה ימים ממסירה אישית, או חמישה ימים ממסירה בדואר או במסירה אלקטרונית, לבטל בכתב.

מה מכסה ה-Natural Hazard Disclosure?

שישה אזורים ממופים לפי Civil Code 1103.2: אזור סכנת שיטפון מיוחדת של FEMA, אזור הצפה אפשרית במפת הצפה בעקבות כשל סכר, אזור חומרת סכנת שרפה גבוהה או גבוהה מאוד, שטח פראי בסיכון שרפה משמעותי, אזור העתק רעידת אדמה לפי Public Resources Code 2622, ואזור סכנה סיסמית לפי Public Resources Code 2696. Civil Code 1103.3 נושא את אותה זכות ביטול.

האם אקבל את הגילויים האלה במכירת עיקול או במכירה מעיזבון?

לעיתים קרובות לא. Civil Code 1102.2 ו-Civil Code 1103.1 פוטרים העברות לפי צו בית משפט, מכירות בידי נושה מובטח או מוטב שקיבל את הזכות דרך סמכות מכירה, שטרי העברה במקום מימוש, ומכירות בידי נאמן המנהל עיזבון.

האם המוכר חייב לומר לי אם מישהו נפטר בבית?

Civil Code 1710.2 קובע שמותו של דייר בנכס, או אופן המוות, אינו טעון גילוי כאשר הוא אירע יותר משלוש שנים לפני המועד שבו הגשת הצעת רכישה. בתוך שלוש שנים חלה חובת הגילוי הרגילה של עובדות מהותיות.

האם חובה לשדרג בתים ישנים לפני מכירה?

שני כללים כלל-מדינתיים חלים על בתים קיימים. Civil Code 1101.4 חייב להחליף אביזרי אינסטלציה שאינם עומדים בתקן בבתים צמודי קרקע עד 1 בינואר 2017, ו-Civil Code 1101.1 מכוון אותו לנכס שהיה זמין לשימוש ב-1 בינואר 1994 או לפניו. Civil Code 1101.3 קובע את הספים ב-1.6 גלון להדחה באסלה, 2.5 גלון לדקה בראש מקלחת ו-2.2 בברז. Health and Safety Code 17926 חייב התקני פחמן חד-חמצני עד 1 ביולי 2011 בבתים צמודי קרקע קיימים שיש בהם מכשיר דלק מאובן, אח או חניה צמודה.

מסמכי ההלוואה והעלויות במועד הסגירה

תקופת העיון לפני החתימה שלך והמגבלות על מידת התזוזה של עלות שנמסרה הן פדרליות. הלשכה להגנה פיננסית על הצרכן (Consumer Financial Protection Bureau) מפרסמת את תקנה Z. תשלומים לדוגמה במחשבון ההלוואה.

לקריאת הפרטים

מתי אני רואה את המספרים הסופיים?

לא יאוחר משלושה ימי עסקים לפני ההתקשרות הסופית, לפי 12 CFR 1026.19(f)(1)(ii). דף ההסבר של גילוי הסגירה (Closing Disclosure) של הרשות אומר לכם לבדוק אותו מול אומדן ההלוואה (Loan Estimate) האחרון שקיבלתם מבחינת התקופה, סוג המוצר, סכום ההלוואה, התשלום החודשי, הוצאות הסגירה והמזומן הנדרש לסגירה.

מה מאתחל את שעון שלושת הימים?

שלושה שינויים לפי 12 CFR 1026.19(f)(2)(ii): שיעור האחוז השנתי שנמסר הופך לבלתי מדויק, מוצר ההלוואה משתנה, או נוסף קנס פירעון מוקדם. כל אחד מהם מחייב גילוי הסגירה (Closing Disclosure) מתוקן והמתנה חדשה של שלושה ימי עסקים. תיקונים מאוחרים אחרים אינם מחייבים זאת.

האם עלויות הסגירה שלי יכולות לעלות אחרי אומדן ההלוואה (Loan Estimate)?

חלקם כן וחלקם לא. לפי 12 CFR 1026.19(e)(3)(i), ובהתאם למדריך הציות ל-TILA-RESPA של הרשות, עמלות למלווה או לגורם קשור, מסי העברה, ועמלות לצד שלישי שלא יכולתם לבחור בעצמכם נושאות סטייה מותרת אפס. אגרות רישום ושירותים ניתנים לבחירה מתוך הרשימה הכתובה של המלווה חולקים סטייה מצטברת של 10 אחוזים לפי 1026.19(e)(3)(ii). ריבית ששולמה מראש, ביטוח, פיקדונות נאמנות ומסי נכס נמצאים מחוץ לכל סטייה מותרת לפי 1026.19(e)(3)(iii).

האם אקבל עותק של השמאות?

כן, ללא תשלום. Regulation B בסעיף 12 CFR 1002.14(a)(1) מחייב למסור עותק של כל שמאות וכל הערכת שווי בכתב מיד עם השלמתה, או שלושה ימי עסקים לפני מועד ההתקשרות הסופית, המוקדם מביניהם. סעיף קטן (a)(3) אוסר לגבות תשלום כלשהו עבור העותק.

מהו מס העברת מסמכים?

חוק ההכנסות והמיסוי של קליפורניה (Revenue and Taxation Code) 11911 מסמיך מחוז לגבות 55 סנט על כל $500 שווי או חלק ממנו, כלומר $1.10 לכל $1,000, ומתיר לעיר להטיל מחצית משיעור המחוז. הלשכה להגנה פיננסית על הצרכן (Consumer Financial Protection Bureau) מציין שהקונה משלם בדרך כלל את עלויות העסקה, אלא אם החוזה או דין המדינה מעבירים אותן.

מס רכוש באורנג' קאונטי

החשבון שלכם אחרי הסגירה נובע מחוקת קליפורניה (California Constitution) ומשני משרדים במחוז. שמאי אורנג' קאונטי (Orange County Assessor) קובע את שווי השומה, והגזבר וגובה המסים (Treasurer-Tax Collector) מוציא את החשבון וגובה אותו. אורנג' קאונטי היא FIPS 06059, CBSA 31080.

לקריאת הפרטים

איך מחושב מס הרכוש שלי אחרי הרכישה?

סעיף XIII A לחוקת קליפורניה (Article XIII A of the California Constitution) מגביל את המס היחסי ל-1 אחוז מהשווי המזומן המלא, בתוספת חוב אג"ח שאושר בבחירות. סעיף 2 מאפס את השווי המזומן המלא ברכישה, בשינוי בעלות או בבנייה חדשה, ולאחר מכן מגביל את ההצמדה השנתית לאינפלציה ל-2 אחוזים.

למה קיבלתי חשבון מס משלים?

הרכישה איפסה את השווי בשומה באמצע שנת הכספים. השמאי מחייב את ההפרש בין הערך הרשום לערך החדש, יחסית לחודשים שנותרו. שינוי בעלות בין מועד השעבוד ב-1 בינואר לבין 31 במאי מייצר שתי שומות משלימות. יש לכם 60 יום מההודעה כדי לערער, ו-החוק האזרחי (Civil Code) 1102.6c מחייב את המוכר להזהיר אתכם שהיא בדרך.

מתי מס הנכס באורנג' קאונטי מגיע לפירעון?

הגזבר וגובה המסים של אורנג' קאונטי (Orange County Treasurer-Tax Collector) שולח את החשבונות המובטחים ב-ספטמבר. התשלום הראשון מגיע ב-נובמבר 1 ונחשב בפיגור אחרי דצמבר 10, עם קנס של 10 אחוזים. השני מגיע ב-פברואר 1 ונחשב בפיגור אחרי אפריל 10, עם קנס של 10 אחוזים בתוספת אגרה של $23.

כמה שווה הפטור לבעלי בתים?

היא פוטרת $7,000 מהשווי שנקבע בשומה. שמאי אורנג' קאונטי (Orange County Assessor) מציין שהדבר חוסך לפחות $70 בשנה, ודורש שהייתם בעלי הבית והתגוררתם בו כמגוריכם העיקריים בשעה 12:01 a.m. ביום ינואר 1. הגישו עד 5:00 p.m. ביום פברואר 15 לקבלת מלוא הסכום, או עד דצמבר 10 לקבלת 80 אחוזים.

אני מעל גיל 55. אפשר לקחת את בסיס המס שלי לבית הבא?

לעיתים קרובות כן. מועצת ההשוואה של מדינת קליפורניה (California State Board of Equalization) מסבירה ש-Proposition 19, שנכנס לתוקף באפריל 1, 2021, מאפשר לבעל בית בן 55 ומעלה, לאדם עם מוגבלות קשה וקבועה או לנפגע אסון להעביר את שווי שנת הבסיס של בית המגורים העיקרי לכל מקום בקליפורניה עד שלוש פעמים, אם הנכס החלופי נרכש או נבנה בתוך שנתיים מהמכירה. ראו קונים משדרגים ו-קונים עוברי דירה.

מחוזות Mello-Roos ופיתוחים בבעלות משותפת

חלוקות מגרשים חדשות יותר באורנג' קאונטי נמצאות לעיתים קרובות בתוך community facilities district, בתוך common interest development, או בשניהם. קליפורניה מעניקה לכל אחד מהם זכות למסמכים וזכות ביטול, שנקבעו על ידי California Legislature.

לקריאת הפרטים

מהו Mello-Roos?

כלי מימון שנוצר בחוק מתקני הקהילה Mello-Roos משנת 1982 (Mello-Roos Community Facilities Act of 1982) ב-חוק הממשל של קליפורניה (Government Code) 53311 ואילך. רשות מקומית מקימה מחוז מתקני קהילה (community facilities district) ומטילה מס מיוחד על נכסים בתוכו כדי לממן מתקנים ושירותים ציבוריים. חוק הממשל של קליפורניה 53325.3 מסווג את ההיטל כמס מיוחד ולא כהיטל השבחה מיוחד.

איך אני יודע אם נכס נמצא במחוז Mello-Roos?

שאל את הרשות המטילה. Government Code 53340.2 מחייב את המשרד הייעודי למסור Notice of Special Tax לכל מי שמבקש זאת בתוך חמישה ימי עבודה, ובו המס המיוחד המרבי ושנת המס, כל העלאה מאושרת, השנה שבה ההיטל מסתיים, ומה הוא מממן.

האם אפשר לבטל רכישת בית חדש באזור Mello-Roos?

Government Code 53341.5 אוסר על מחלק קרקע למכור, או להחכיר ליותר מחמש שנים, בלי למסור את ה-Notice of Special Tax ולהחתים עליה את הרוכש. כאשר ההודעה מגיעה אחרי שחתמת, אתה רשאי לבטל בכתב בתוך שלושה ימים ממסירה אישית או חמישה ימים בדואר.

אילו מסמכים מגיעים לי כשאני קונה דירה בבית משותף או בית בפרויקט מתוכנן?

Civil Code 4000 ואילך, הוא Davis-Stirling Common Interest Development Act, חל על רכישות מסוג זה. Civil Code 4525 מחייב את המוכר למסור את כל מסמכי הניהול, את המסמכים האחרונים שהופצו לפי Civil Code 5300, הודעה בכתב מהאגודה על סכומים שלא שולמו בגין זכות הבעלים, כל הודעת הפרה שלא נסגרה לפי Civil Code 5855, את רשימות הליקויים לפי Civil Code 6000 ו-6100, כל איסור השכרה, פרוטוקולים מאושרים של הוועד מ-12 החודשים האחרונים לפי דרישה, ואת דוח הבדיקה לפי Civil Code 5551.

מהו Subdivision Public Report?

California Department of Real Estate מנפיק אותו עבור סעיף משנה, והמפצל חייב למסור עותק לקונה פוטנציאלי לפני שאותו קונה מתחייב לרכוש מגרש או יחידה. הוא מכסה את ההתניות, התנאים וההגבלות החלים על השימוש בנכס וכן גילויים מהותיים אחרים.

בנייה חדשה ומה שקורה אחרי הסגירה

בית חדש נושא זכויות אחריות סטטוטוריות ושלב ראשון מחייב לפני שתביעה כלשהי מגיעה לבית משפט, כפי שקבעה California Legislature ב-Right to Repair Act שב-Civil Code 895 עד 945.5.

לקריאת הפרטים

איזו אחריות מגיעה עם בית חדש?

Civil Code 900 מחייב אחריות מוגבלת בכתב מפורשת של שנה אחת לפחות המכסה את הגימור של ארונות, מראות, ריצוף, קירות פנים וחוץ, משטחי עבודה, שכבות צבע וקרניזים. נזק מליקויים ברכיבים אחרים נופל תחת תקני הבנייה של החוק.

כמה זמן יש לי להגיש תביעת ליקויי בנייה, ומה בא קודם?

Civil Code 941 אוסר הגשת תביעה לפי Right to Repair Act למעלה מ-10 שנים לאחר השלמה מהותית. לפני ההגשה, Civil Code 910 מחייב הודעה בכתב לקבלן בדואר רשום, בדואר לילה או במסירה אישית, המתארת את התביעה ומציינת את טיב הליקוי ומיקומו.

כמה ריבית משכנתה אפשר לנכות?

פרסום IRS מספר 936 (IRS Publication 936) מגביל את הניכוי לריבית על $750,000 הראשונים של חוב רכישת דירה, או $375,000 לנשואים המגישים בנפרד, לחוב שנוצר אחרי דצמבר 15, 2017. חוב מוקדם יותר שומר על התקרות של $1,000,000 ו-$500,000. נקודות ניתנות לניכוי בשנת התשלום כאשר מתקיימים תשעה מבחנים.

מתי אוכל להחריג את הרווח כשאמכור בסופו של דבר?

IRS Topic 701 פוטר ממס רווח של עד $250,000, או $500,000 בדוח משותף, כאשר היית הבעלים של הבית והתגוררת בו לפחות 24 חודשים מתוך חמש השנים שקדמו למכירה. פטור על רווח מבית אחר בשנתיים שקדמו לכך שולל את הזכאות. ראה First-Time Home Buyers ו-Down Payment Assistance.

שאלות נפוצות

שאלות נפוצות על מדור השאלות הנפוצות של קונים

מהי תקרת ההלוואה התואמת באורנג' קאונטי, קליפורניה?

לשנת 2026 תקרת ההלוואה התואמת ליחידה אחת באורנג' קאונטי היא $1,249,125, שקבעה הסוכנות הפדרלית למימון דיור (Federal Housing Finance Agency) כ-150 אחוזים מקו הבסיס הארצי של $832,750. התקרות לשתיים, שלוש וארבע יחידות הן $1,599,375, $1,933,200 ו-$2,402,625. משכנתה ראשונה מעל הסכום הרלוונטי נחתמת כהלוואת jumbo.

האם אפשר לבטל אחרי שקיבלתי את ה-Transfer Disclosure Statement?

כן, אם הוא מגיע אליכם אחרי שחתמתם על ההצעה. החוק האזרחי של קליפורניה (California Civil Code) 1102.3 מעניק לקונה שלושה ימים ממסירה אישית, או חמישה ימים ממסירה בדואר או ברשומה אלקטרונית, לבטל את ההצעה בהודעה בכתב למוכר או לסוכן המוכר. החוק האזרחי (Civil Code) 1103.3 מעניק את אותה זכות לגבי Natural Hazard Disclosure Statement.

כמה מהפיקדון שלי בסיכון אם אחזור בי מרכישה בקליפורניה?

סעיף 1675 לחוק האזרחי של קליפורניה מניח שסעיף פיצוי מוסכם תקף כאשר הסכום ששולם בפועל אינו עולה על 3 אחוזים ממחיר הרכישה, עבור יחידת דיור של עד ארבע יחידות שהקונה מתכוון להתגורר בה. מעל 3 אחוזים על המוכר להוכיח שהסכום סביר. סעיף 1677 לחוק האזרחי מחייב שהסעיף ייחתם או יסומן בראשי תיבות בנפרד.

מתי אני מקבל את גילוי הסגירה (Closing Disclosure) לפני סגירת המשכנתה?

לא יאוחר משלושה ימי עסקים לפני ההתקשרות הסופית, לפי 12 CFR 1026.19(f)(1)(ii). שלושה שינויים מאפסים את תקופת ההמתנה הזאת לפי 1026.19(f)(2)(ii): שיעור האחוז השנתי שנמסר הופך ללא מדויק, מוצר ההלוואה משתנה, או שנוסף קנס פירעון מוקדם. השוו כל שורה מול אומדן ההלוואה (Loan Estimate) האחרון שקיבלתם לפני החתימה.

האם עלויות הסגירה שלי יכולות לעלות אחרי אומדן ההלוואה (Loan Estimate)?

חלק מהחיובים כן וחלקם לא. לפי 12 CFR 1026.19(e)(3), עמלות למלווה או לגורם קשור, מסי העברה, ועמלות לצד שלישי שלא יכולתם לבחור בעצמכם נושאות סטייה מותרת אפס. אגרות רישום ושירותים שנבחרו מתוך הרשימה הכתובה של המלווה חולקים סטייה מצטברת של 10 אחוזים. לריבית ששולמה מראש, לביטוח, לפיקדונות נאמנות ולמסי נכס אין סטייה כלל.

למה קיבלתי חשבון מס נכס משלים אחרי שקניתי באורנג' קאונטי?

משום שהרכישה איפסה את השווי השומתי באמצע השנה. שמאי המקרקעין של אורנג' קאונטי (Orange County Assessor) מחייב את ההפרש בין הערך הרשום לערך החדש, ביחס לחודשים שנותרו בשנת הכספים. שינוי בעלות בין מועד השעבוד ב-ינואר 1 ל-מאי 31 מייצר שתי שומות משלימות. עומדים לרשותך 60 יום מההודעה כדי לערער.

מתי מס הנכס באורנג' קאונטי מגיע לפירעון?

החשבונות המובטחים נשלחים בדואר בספטמבר. התשלום הראשון מועדו 1 בנובמבר והוא בפיגור אחרי 10 בדצמבר, בקנס של 10 אחוזים. השני מועדו 1 בפברואר והוא בפיגור אחרי 10 באפריל, בקנס של 10 אחוזים בתוספת אגרה של $23. מועד אחרון שנופל בסוף שבוע או בחג נדחה ליום העסקים הבא.

מהו Mello-Roos וכיצד אדע אם הוא חל על בית מסוים?

Mello-Roos הוא מס מיוחד שמוטל בידי מחוז מתקני קהילה (community facilities district) מכוח חוק מתקני הקהילה Mello-Roos משנת 1982, כלומר קוד הממשל סעיף 53311 ואילך. קוד הממשל סעיף 53340.2 מחייב את הרשות המטילה למסור הודעת מס מיוחד (Notice of Special Tax) לכל מי שמבקש זאת בתוך חמישה ימי עבודה, ובו המס המרבי, כל העלאה שנתית והשנה שבה מסתיימת ההטלה.

האם אקבל עותק חינם של השמאות בהלוואת דיור?

כן. Regulation B בסעיף 12 CFR 1002.14(a)(1) מחייב את נותן האשראי למסור לכם עותק של כל שמאות וכל הערכת שווי בכתב מיד עם השלמתה, או שלושה ימי עסקים לפני מועד ההתקשרות הסופית, המוקדם מביניהם. סעיף קטן (a)(3) אוסר לגבות תשלום עבור מסירת העותק, אף שנותן האשראי רשאי לגבות את העלות הסבירה של השמאות עצמה.

איזו אחריות מגיעה עם בית חדש שנבנה בקליפורניה?

סעיף 900 לחוק האזרחי של קליפורניה מחייב בונה לספק אחריות מוגבלת בכתב מפורשת של שנה אחת לפחות על גימור ארונות, מראות, ריצוף, קירות פנים וחוץ, משטחי עבודה, שכבות צבע וקרניזים. סעיף 941 לחוק האזרחי אוסר תביעה לפי חוק הזכות לתקן (Right to Repair Act) למעלה מ-10 שנים לאחר השלמה מהותית, וסעיף 910 לחוק האזרחי מחייב תחילה הודעה בכתב לבונה.

Sources and dates read (40)

California Legislature, Civil Code 1102.3 (Transfer Disclosure Statement delivery and termination) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=1102.3 read 2026-08-17
California Legislature, Civil Code 1102.2 (transfers exempt from the TDS) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=1102.2 read 2026-08-17
California Legislature, Civil Code 1102.6c (Notice of Your Supplemental Property Tax Bill) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=1102.6c read 2026-08-17
California Legislature, Civil Code 1103.2 (Natural Hazard Disclosure Statement) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=1103.2 read 2026-08-17
California Legislature, Civil Code 1103.3 (NHD delivery and termination) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=1103.3 read 2026-08-17
California Legislature, Civil Code 1103.1 (transfers exempt from the NHD) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=1103.1 read 2026-08-17
California Legislature, Civil Code 1710.2 (death on the property) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=1710.2 read 2026-08-17
California Legislature, Civil Code 1101.1, 1101.3 and 1101.4 (water-conserving plumbing fixtures) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=1101.4 read 2026-08-17
California Legislature, Health and Safety Code 17926 (carbon monoxide devices) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=HSC&sectionNum=17926 read 2026-08-17
California Legislature, Civil Code 1675 (liquidated damages, residential purchase) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=1675 read 2026-08-17
California Legislature, Civil Code 1677 (liquidated damages, signing and type size) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=1677 read 2026-08-17
California Legislature, Civil Code 2079 (broker visual inspection duty) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=2079 read 2026-08-17
California Legislature, Civil Code 2079.4 (two-year limitation) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=2079.4 read 2026-08-17
California Legislature, Civil Code 2079.16 (agency relationship disclosure form) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=2079.16 read 2026-08-17
California Legislature, Business and Professions Code 10147.5 (commission negotiability notice) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=BPC&sectionNum=10147.5 read 2026-08-17
California Legislature, Civil Code 4000 (Davis-Stirling Common Interest Development Act) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=4000 read 2026-08-17
California Legislature, Civil Code 4525 (documents a seller must provide) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=4525 read 2026-08-17
California Legislature, Civil Code 900 (fit and finish warranty) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=900 read 2026-08-17
California Legislature, Civil Code 910 (prelitigation notice to the builder) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=910 read 2026-08-17
California Legislature, Civil Code 941 (10-year limit on Right to Repair actions) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV&sectionNum=941 read 2026-08-17
California Legislature, Government Code 53311 (Mello-Roos Community Facilities Act of 1982) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=GOV&sectionNum=53311 read 2026-08-17
California Legislature, Government Code 53325.3 (special tax classification) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=GOV&sectionNum=53325.3 read 2026-08-17
California Legislature, Government Code 53340.2 (Notice of Special Tax on request) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=GOV&sectionNum=53340.2 read 2026-08-17
California Legislature, Government Code 53341.5 (subdivider notice and cancellation right) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=GOV&sectionNum=53341.5 read 2026-08-17
California Legislature, Revenue and Taxation Code 11911 (documentary transfer tax) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=RTC&sectionNum=11911 read 2026-08-17
California Constitution, Article XIII A (Proposition 13) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displayText.xhtml?lawCode=CONS&article=XIII%20A read 2026-08-17
California State Board of Equalization, Proposition 19 https://www.boe.ca.gov/prop19/ read 2026-08-17
Consumer Financial Protection Bureau, Regulation Z 12 CFR 1026.19 https://www.consumerfinance.gov/rules-policy/regulations/1026/19/ read 2026-08-17
Consumer Financial Protection Bureau, Regulation B 12 CFR 1002.14 https://www.consumerfinance.gov/rules-policy/regulations/1002/14/ read 2026-08-17
Consumer Financial Protection Bureau, TILA-RESPA Integrated Disclosure small entity compliance guide https://files.consumerfinance.gov/f/documents/201710_cfpb_KBYO-Small-Entity-Compliance-Guide_v5.pdf read 2026-08-17
Consumer Financial Protection Bureau, Closing Disclosure explainer https://www.consumerfinance.gov/owning-a-home/closing-disclosure/ read 2026-08-17
Consumer Financial Protection Bureau, what fees are paid at closing and who pays them https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/what-fees-or-charges-are-paid-when-closing-on-a-mortgage-and-who-pays-them-en-1845/ read 2026-08-17
Orange County Assessor, Supplemental Assessments and Notices https://www.ocassessor.gov/page/supplemental-assessments-and-notices read 2026-08-17
Orange County Assessor, Homeowners' Exemptions https://www.ocassessor.gov/tax-saving-programs/homeowners-exemptions read 2026-08-17
Orange County Treasurer-Tax Collector, Key Property Tax Dates https://www.octreasurer.gov/keypropertytaxdates read 2026-08-17
Federal Housing Finance Agency, conforming loan limit values for 2026 https://www.fhfa.gov/news/news-release/fhfa-announces-conforming-loan-limit-values-for-2026 read 2026-08-17
U.S. Department of Housing and Urban Development, FHA Mortgagee Letter 2025-23 (2026 forward mortgage limits) https://www.hud.gov/sites/dfiles/hudclips/documents/2025-23hsgml.pdf read 2026-08-17
California Department of Real Estate, Public Reports https://www.dre.ca.gov/developers/publicreports.html read 2026-08-17
Internal Revenue Service, Publication 936 (home mortgage interest deduction) https://www.irs.gov/publications/p936 read 2026-08-17
Internal Revenue Service, Topic 701 (sale of your home) https://www.irs.gov/taxtopics/tc701 read 2026-08-17

מידע כללי, לא ייעוץ משפטי או מיסויי

קוד FIPS של אורנג' קאונטי	06059
אורנג' קאונטי CBSA	31080
התקרה התואמת ל-2026, יחידה אחת	$1,249,125
התקרה התואמת ל-2026, שתי יחידות	$1,599,375
התקרה התואמת ל-2026, שלוש יחידות	$1,933,200
התקרה התואמת ל-2026, ארבע יחידות	$2,402,625
הבסיס הארצי התואם ל-2026, יחידה אחת	$832,750
תקרת FHA ל-CY2026, יחידה אחת, אורנג' קאונטי	$1,249,125
חלון הביטול של TDS ו-NHD	3 ימים במסירה אישית, 5 ימים בדואר או ברשומה אלקטרונית
חזקת הפיצוי המוסכם	3 אחוזים ממחיר הרכישה (Civil Code 1675)
לוח הזמנים של גילוי הסגירה (Closing Disclosure)	3 ימי עסקים לפני השלמת העסקה (12 CFR 1026.19(f))
תזמון אומדן ההלוואה (Loan Estimate)	3 ימי עסקים לאחר הגשת הבקשה (12 CFR 1026.19(e))
פקיעת אומדן ההלוואה (Loan Estimate)	10 ימי עסקים
מס העברת מסמכים, שיעור המחוז	$0.55 לכל $500, או $1.10 לכל $1,000 (R&T 11911)
שיעור הבסיס והתקרה של Proposition 13	1 אחוז מהשווי הכספי המלא; תקרת עלייה שנתית של 2 אחוזים בשווי
פטור לבעלי בתים, אורנג' קאונטי	$7,000 מהשווי השומתי; יש להגיש עד פברואר 15
מועדי הפיגור במס המובטח	דצמבר 10 ו-אפריל 10
זמן התגובה להודעת Mello-Roos	5 ימי עבודה (Gov. Code 53340.2)
ביטול רכישה בשל Mello-Roos	3 ימים במסירה אישית, 5 ימים בדואר (Gov. Code 53341.5)
המגבלה החיצונית של Right to Repair	10 שנים לאחר השלמה מהותית (Civil Code 941)
אחריות התאמה וגימור לבית חדש	1 שנה לכל הפחות (Civil Code 900)
תקרת ניכוי ריבית המשכנתה	חוב רכישה של $750,000 לאחר דצמבר 15, 2017
פטור מרווח במכירת בית	$250,000 ליחיד, $500,000 לדיווח משותף (IRC סעיף 121)

שאלות נפוצות לקונים

מה העמוד הזה מבסס

איך מתחילים וכמה אפשר ללוות

מהי תקרת ההלוואה התואמת באורנג' קאונטי?

מהי תקרת הלוואת FHA באורנג' קאונטי?

מה המלווה חייב לתת לי אחרי שאני מגיש בקשה?

האם דמי התיווך ניתנים למשא ומתן?

הגשת הצעה, פיקדונות וייצוג

עבור מי עובד סוכן המכירה?

האם סוכן אחד יכול לייצג גם אותי וגם את המוכר?

מה קורה לפיקדון שלי אם אני נסוג?

האם סוכן חייב לבדוק את הנכס?

הגילויים שהמוכר חייב לך

מהו Transfer Disclosure Statement, והאם אני יכול לבטל אחרי שקראתי אותו?

מה מכסה ה-Natural Hazard Disclosure?

האם אקבל את הגילויים האלה במכירת עיקול או במכירה מעיזבון?

האם המוכר חייב לומר לי אם מישהו נפטר בבית?

האם חובה לשדרג בתים ישנים לפני מכירה?

מסמכי ההלוואה והעלויות במועד הסגירה

מתי אני רואה את המספרים הסופיים?

מה מאתחל את שעון שלושת הימים?

האם עלויות הסגירה שלי יכולות לעלות אחרי אומדן ההלוואה (Loan Estimate)?

האם אקבל עותק של השמאות?

מהו מס העברת מסמכים?

מס רכוש באורנג' קאונטי

איך מחושב מס הרכוש שלי אחרי הרכישה?

למה קיבלתי חשבון מס משלים?

מתי מס הנכס באורנג' קאונטי מגיע לפירעון?

כמה שווה הפטור לבעלי בתים?

אני מעל גיל 55. אפשר לקחת את בסיס המס שלי לבית הבא?

מחוזות Mello-Roos ופיתוחים בבעלות משותפת

מהו Mello-Roos?

איך אני יודע אם נכס נמצא במחוז Mello-Roos?

האם אפשר לבטל רכישת בית חדש באזור Mello-Roos?

אילו מסמכים מגיעים לי כשאני קונה דירה בבית משותף או בית בפרויקט מתוכנן?

מהו Subdivision Public Report?

בנייה חדשה ומה שקורה אחרי הסגירה

איזו אחריות מגיעה עם בית חדש?

כמה זמן יש לי להגיש תביעת ליקויי בנייה, ומה בא קודם?

כמה ריבית משכנתה אפשר לנכות?

מתי אוכל להחריג את הרווח כשאמכור בסופו של דבר?

שאלות נפוצות על מדור השאלות הנפוצות של קונים

צוות הנדל״ן שלכם באורנג' קאונטי