ריביות משכנתה

ריבית השטר קובעת את רכיב הקרן והריבית בתשלום החודשי. הרשות אומרת שהריבית "does not reflect fees or any other charges you may have to pay for the loan," (בתרגום: אינה משקפת עמלות או חיובים אחרים שייתכן שתשלמו על ההלוואה), ולכן ה-APR הוא בדרך כלל המספר הגבוה יותר. העמדת ריבית השטר של מלווה אחד מול ה-APR של מלווה אחר משווה שתי מידות שונות.

Regulation Z מגדירה את ה-APR. ב-12 CFR 1026.22(a)(1) זהו מדד לעלות האשראי המבוטא כשיעור שנתי, הנקבע בשיטה האקטוארית או בשיטת ה-United States Rule. סעיף 1026.22(a)(2) רואה ב-APR שנמסר בגילוי מדויק אם הוא בטווח של שמינית נקודת אחוז מאותו חישוב, ולכן פער קטן בין שני שיעורי APR מצוטטים יכול לשבת בתוך הסטייה המותרת, והחיובים שמתחת הם שיכריעו.

Freddie Mac מציינת שהתוצאות מגיעות משיעורי משכנתה שנאספו מאלפי בקשות הלוואה שהוגשו דרך Loan Product Advisor בידי מלווים ברחבי המדינה. הממוצע מכסה בקשות רכישה העומדות בקריטריוני הסקר: הלוואות קונבנציונליות שבועיות לבתים פרטיים בתוך תקרות ההלוואה התואמת שקובעת הסוכנות הפדרלית למימון דיור (Federal Housing Finance Agency).

Freddie Mac מפרסמת את הסקר בכל יום חמישי בצהריים לפי שעון החוף המזרחי, וממצעת ריביות שהוצעו מיום חמישי הקודם ועד יום רביעי, ולכן הוא מתאר שבוע שכבר הסתיים. הסדרה נמשכת אחורה עד אפריל 1971.

מה שהנתון משמיט חשוב לא פחות. הפרופיל הוא אשראי טוב או מצוין עם 20 אחוזים הון עצמי על בית בן יחידה אחת בבעלות המתגורר בו, שנרכש בהלוואת רכישה. ריביות משתנות וממוצעי עמלות ונקודות הופסקו ב-נובמבר 2022, והלוואות מעל תקרות ה-תואם נמצאות מחוץ לקריטריונים.

Freddie Mac העלה את הנקודה הזאת כשהעביר את הסקר לנתוני בקשות הלוואה ב-נובמבר 2022. הנתונים האלה, כתב, "is neither a pledge by the applicant nor a commitment by the lender." (בתרגום: אינם התחייבות של המבקש ואינם התחייבות של המלווה). באותה הודעה נכתב שריביות המשכנתה נקבעות על ידי התנאים הכלכליים יחד עם תיאבון הסיכון והעלויות התפעוליות של המלווה ופרופיל האשראי של הלווה, ולכן שני קונים שבודקים מחירים באותו שבוע מקבלים מספרים שונים.

הלשכה להגנה פיננסית על הצרכן (Consumer Financial Protection Bureau) מפרסם תרחישי דוגמה שמשנים משתנה אחד בכל פעם מול מחיר רכישה קבוע. המסקנות שלהם הן כיווניות ומאריכות ימים יותר מכל נתון בכלי עצמו. דירוג אשראי גבוה יותר מביא בדרך כלל להלוואות זולות יותר וליותר מלווים שמתחרים על התיק, והון עצמי גדול יותר בדרך כלל מוריד את הריבית ובה בעת מקטין את ההלוואה. תקופה קצרה יותר מתומחרת נמוך מתקופה ארוכה, והלוואות בגיבוי משרד ענייני הוותיקים (Department of Veterans Affairs) או המנהל הפדרלי לדיור (Federal Housing Administration) עשויות להיות זולות יותר לקונה שעומד בתנאים. הכלי מציין את תאריך נתוני הריבית שלו, ולכן קראו את הפער בין הרמות ולא את הרמה עצמה.

אופן המגורים וסוג הנכס מזינים את אותו תמחור, ופרופיל הסקר מכסה רק רכישות של יחידה אחת בבעלות הדיירים, ולכן אינו אומר דבר על דירה בבית משותף.

הלשכה מוסרת שנקודות מופיעות בעמוד 2, בסעיף A של אומדן ההלוואה (Loan Estimate) ושל גילוי הסגירה (Closing Disclosure), ושעל פי חוק הנקודות המופיעות שם חייבות להיות קשורות לריבית מוזלת. זיכויי מלווה מפעילים את המנגנון בכיוון ההפוך, כשהקונה מקבל ריבית גבוהה יותר תמורת כסף לכיסוי הוצאות סגירה, המוצג כמספר שלילי בסעיף J.

כמה ריבית קונה נקודה אחת אינו קבוע. הלשכה קובעת שההפחתה "depends on the specific lender, the kind of loan, and the overall mortgage market," (בתרגום: תלויה במלווה המסוים, בסוג ההלוואה ובשוק המשכנתאות בכללותו), וממליצה לבקש מכל מלווה את אותה כמות נקודות או זיכויים כדי שההצעות יתיישרו. תמחור ההלוואה עם נקודות ובלעדיהן, ואז סיכום כל אחת על פני התקופה שאתה מצפה להחזיק בה, מכריע את ההתלבטות.

בתקרה התואמת ליחידה אחת של אורנג' קאונטי, קליפורניה לשנת 2026 שעומדת על $1,249,125, נקודה אחת שווה $12,491.25 המשולמים במועד הסגירה.

הלשכה מציינת שנעילות ריבית זמינות בדרך כלל ל-30, 45 או 60 יום ולעיתים יותר, ושהארכה של נעילה עלולה להיות יקרה.

הלשכה מונה שינויים בבקשה כסיבה שנעילת ריבית עלולה להתבטל, ובכללם סכום ההלוואה, דירוג האשראי או הכנסה מאומתת. תקנה Z (Regulation Z) at 12 CFR 1026.37(a)(13) מחייב שאומדן ההלוואה (Loan Estimate) יציין אם הריבית נעולה, וכשהיא נעולה, את התאריך והשעה עם אזור הזמן שבהם הנעילה מסתיימת.

נעילת ריבית חותכת גם לכיוון השני. אם הריביות יורדות אחר כך, הנעילה מקבעת את הקונה במספר הגבוה, והמדיניות בעניין הזה משתנה בין מלווה למלווה.

הלשכה להגנה פיננסית על הצרכן (Consumer Financial Protection Bureau) מתאר את אומדן ההלוואה (Loan Estimate) כטופס בן שלושה עמודים שכל המלווים חייבים להשתמש בו באותו מבנה תקני, וזה מה שמאפשר לקרוא שתי הצעות זו לצד זו. תקנה Z (Regulation Z) ב-12 CFR 1026.37(l) מחייב טבלת Comparisons שכותרתה "Use these measures to compare this loan with other loans," (בתרגום: השתמשו במדדים האלה כדי להשוות את ההלוואה הזאת להלוואות אחרות), ובה סך התשלומים בחמש השנים הראשונות, ה-APR ואחוז הריבית הכולל.

ההנחיה של הלשכה לבחירת הצעת הלוואה היא להשוות אומדני הלוואה (Loan Estimates) מכמה מלווים. הדוח מ-ינואר 2015 שלה מצא שכמעט מחצית מהצרכנים שלוקחים משכנתה אינם משווים הצעות לפני מילוי הבקשה, ופחות מאחד מכל ארבעה פונים ליותר ממלווה אחד. איסוף הצעות באותו יום, לאותו סכום הלוואה ולאותה תקופה ולאותן נקודות, שומר על השוואה כנה.

קובץ תקרות ההלוואה לפי מחוזות לשנת 2026 של הרשות מציג את אורנג' קאונטי תחת FIPS 06059 ו-CBSA 31080.

מגבלת הבסיס הארצית ליחידה אחת לשנת 2026 היא $832,750, והתקרה של $1,249,125 היא 150 אחוזים ממנה לפי Housing and Economic Recovery Act. הלוואה מעל מגבלת הקאונטי יושבת מחוץ למגבלות ש-FHFA קובע לרכישות Enterprise, ולכן המלווה או המשקיע שקונה אותה קובע את המחיר. קריטריוני הסקר של Freddie Mac מוציאים הלוואות כאלה, ולכן הממוצע הארצי הוא עוגן חלש לתיק jumbo כאן.

TEAMIRI היא צוות נדל"ן ב-Redfin Corporation, DRE 01804754, בהובלת Maryam Amiri, ואינה מלווה או ברוקר משכנתאות. שום דבר בעמוד הזה אינו הצעת ריבית או הצעת אשראי.

Freddie Mac מפרסמת את תוצאת הסקר בכל יום חמישי בצהריים שעון החוף המזרחי בדף שיעורי המשכנתה שלה, כשלצדה ניתנת להורדה ההיסטוריה השבועית המלאה עד 1971. Federal Reserve Board מפרסם את H.15 Selected Interest Rates בכל יום עסקים בשעה 4:15 p.m. שעון החוף המזרחי, ובכלל זה תשואות אג"ח ממשלתיות לטווח קבוע ושיעור ההלוואה הבנקאית המועדפת.

הלשכה להגנה פיננסית על הצרכן (Consumer Financial Protection Bureau) מפנה צרכנים ל-Freddie Mac לקבלת ריביות ממוצעות ל-30 שנה ול-15 שנה בזמן ההשוואה. הנתון שראוי לפעול לפיו הוא זה שהמלווה רושם על אומדן ההלוואה (Loan Estimate) שנושא את שמך.