משכנתה רגילה

הלשכה להגנה פיננסית על הצרכן (Consumer Financial Protection Bureau) מגדיר הלוואה קונבנציונלית כהלוואה ש“is not part of a specific government program,” (בתרגום: אינה חלק מתוכנית ממשלתית מסוימת), ולכן התווית אינה אומרת דבר על התנאים שלכם. הלוואה תואמת הולכת לפי מדריך המכירה של Fannie Mae (Fannie Mae Selling Guide) או לפי מדריך המוכר/המשרת לבתים חד-משפחתיים של Freddie Mac (Freddie Mac Single-Family Seller/Servicer Guide) ונשארת בתקרת המחוז או מתחתיה, סטנדרטים שאפשר לקרוא לפני שמגישים בקשה.

FHFA הודיעה על ערכי 2026 ב-נובמבר 25, 2025, והעלתה את קו הבסיס ליחידה אחת ב-$26,250, או 3.26 אחוזים, בהתאם לשינוי ב-FHFA House Price Index מהרבעון השלישי של 2024 לרבעון השלישי של 2025, כך שכוח ההלוואה התואם מתאפס מול מדד מפורסם בכל נובמבר.

הנוסחה שב-Housing and Economic Recovery Act of 2008 מגבילה מחוז ל-150 אחוזים מהבסיס, ומעניקה לרוכש באורנג' קאונטי כוח לווייה של $416,375 ליחידה אחת שאין למחוז ברמת הבסיס.

Fannie Mae דורשת שכל הלוואה ביתרה גבוהה תהיה שעבוד ראשון קונבנציונלי שנחתם דרך Desktop Underwriter, ולכן החיתום הידני נגמר ברגע שההלוואה שלך עוברת כאן את $832,750. Selling Guide B5-1-02 מחיל התאמות מחיר ברמת ההלוואה על הלוואות ביתרה גבוהה וקובע שכל ההתאמות מצטברות, ולכן בקש מהמלווה שלך לתמחר את אותה רכישה ב-$832,750 ומעט מעליו.

Fannie Mae Selling Guide B5-6-01 מגביל את ההכנסה הכשירה ב-HomeReady ל-80 אחוזים מה-AMI של מיקום הנכס ומתיר LTV של 97 אחוזים על בית מגורים ראשי בן יחידה אחת. Selling Guide B5-6-02 אינו דורש תרומה מזערית מכספי הלווה עצמו מעל LTV של 80 אחוזים על יחידה אחת, ולכן מתנה מתועדת יכולה לכסות את כל ההון העצמי.

דף המידע של Home Possible מבית Freddie Mac מתאריך פברואר 2026 מחיל את אותה תקרת 80 אחוזים מה-AMI ומתיר LTV של 97 אחוזים על הלוואה בריבית קבועה ליחידה אחת. שניהם דורשים הכשרה לבעלות על דיור לפני מועד השטר כאשר כל הלווים המתגוררים הם רוכשי דירה ראשונה, ולכן בדוק את ההכנסה שלך והירשם לקורס לפני שאתה מתכנן על 3 אחוזים הון עצמי.

השווי המקורי נקבע במועד הסגירה. 12 U.S.C. 4901 מגדיר אותו כנמוך מבין מחיר החוזה לבין שווי השומה במועד ההתקשרות, ולכן עליית ערך לאחר הסגירה אינה מזיזה כשלעצמה את הרף של 80 ו-78 אחוזים, אף שפירעון קרן מוקדם מהמתוכנן כן עושה זאת.

CFPB מפרט את המכניקה. אתם רשאים לבקש מהגורם המתפעל בכתב לבטל את הכיסוי במועד שבו היתרה אמורה לרדת ל-80 אחוזים מן השווי המקורי, בתנאי שיש לכם היסטוריית תשלומים טובה, אתם מעודכנים, אין לכם שעבודים נחותים, ואתם יכולים להראות בשמאות שהשווי לא ירד. סיום ב-78 אחוזים הוא אוטומטי אם אתם מעודכנים, ורשת ביטחון אחרונה מסיימת את הכיסוי ביום הראשון של החודש שאחרי אמצע תקופת הסילוקין, כלומר 180 תשלומים מתוכננים בתוך הלוואה ל-30 שנה.

הפרמיה נגזרת מהכיסוי. Fannie Mae Selling Guide B7-1-02 קובע כיסוי סטנדרטי בהלוואה בריבית קבועה ל-30 שנה בגובה 12 אחוז מסכום ההלוואה ביחס הלוואה לשווי של 80.01 עד 85 אחוז, ועד 35 אחוז בקרבת יחס של 97 אחוז. TEAMIRI אינה יכולה לנקוב בפרמיה; המלווה שלכם ומבטח המשכנתה הם שקובעים אותה.

Selling Guide B3-6-02 מגביל הלוואות בחיתום ידני ל-36 אחוזים מההכנסה החודשית היציבה, עם אפשרות לחרוג ל-45 אחוזים כאשר מתקיימות דרישות דירוג האשראי והרזרבות. מכיוון שהלוואות ביתרה גבוהה באורנג' קאונטי חייבות לעבור דרך DU, בדרך כלל התקרה של 50 אחוזים היא הקובעת, וסגירת תשלום על רכב יכולה לקנות יותר מרווח לעמידה בתנאים מאשר מקדמה גדולה יותר.

Selling Guide B3-5.1-01 מחייב את ממוצע דירוגי האשראי החציוניים כאשר יש יותר מלווה אחד בהלוואה, ולכן לווה שותף עם אשראי חלש יותר מעלה את הדירוג שלפיו ההלוואה מתומחרת. FHFA בנתה את טבלאות העמלות המוקדמות של המוסדות סביב מטרת ההלוואה יחד עם קטגוריות של דירוג אשראי ויחס הלוואה לשווי, ו-Fannie Mae מפרסמת אותן כ-Loan-Level Price Adjustment Matrix מצטברת.

Selling Guide B1-1-03 מחיל את כלל ארבעת החודשים על דוחות אשראי ועל מסמכי תעסוקה, הכנסה ונכסים, ו-B3-3.2-01 מחייב שתלוש השכר האחרון יישא תאריך שאינו מוקדם מ-30 יום לפני הגשת הבקשה הראשונית להלוואה, ולכן נאמנות ארוכה משמעה רענון מסמכים לפני החתימה.

אישור שווי לפי Selling Guide B4-1.4-10 נשקל רק לנכסים בני יחידה אחת ובכללם דירות בבית משותף, עסקאות של דירת מגורים עיקרית ובית שני, מיחזור משכנתה על נכס להשקעה, ותיקי DU שקיבלו המלצת Approve/Eligible. שבצו את זמן השמאות בתוך תאריכי החוזה במקום להסתמך על ויתור.

בית שני חייב להיות יחידת דיור אחת המתאימה למגורים כל השנה, שהלווה מתגורר בה בחלק מהשנה, בשליטתו הבלעדית של הלווה, וללא כל הסדר של השכרה, טיים שר או חברת ניהול. לכן פרסום נכס חופי באורנג' קאונטי בפלטפורמת השכרה לטווח קצר מעביר אותו לתחום ההשקעה.

נכס להשקעה נמצא בבעלות הלווה אך אינו מאוכלס על ידו, נושא LLPA בכל הלוואה, ומחייב המלצת DU Approve/Eligible. HomeReady ו-Home Possible אינם זמינים כתוכניות למגורי קבע, וקבלת שווי אינה מוצעת ברכישות להשקעה, ולכן תקצב שומה ואשר את מגבלות ה-Eligibility Matrix מול המלווה שלך.

CFPB אומר זאת ישירות: “Mortgage loans are allowed to exceed these loan limits. Larger loans are called jumbo mortgages,” (בתרגום: משכנתאות רשאיות לחרוג ממגבלות ההלוואה האלה, והלוואות גדולות יותר נקראות הלוואות ג'מבו), ומוסיף שמימון ג'מבו עשוי לעלות יותר ממימון תואם. חיתום ג'מבו מגיע מן המלווה או מן המשקיע הבודד, ולכן כל כלל בדף הזה נעצר באותו קו.

עם תקרת יחידה בודדת של $1,249,125 ומקדמה של 20 אחוזים, מחיר רכישה עד כ-$1,561,406 נשאר תואם, ומעליו תביאו יותר מזומן או תיערכו לתנאי jumbo.