贷款利率

票面利率决定月供中本金与利息的那一部分。该局表示，利率 "does not reflect fees or any other charges you may have to pay for the loan,"（译文：并不反映你可能要为这笔贷款支付的手续费或其他费用），这也是 APR 通常更高的原因。把一家贷款机构的票面利率拿去对比另一家的 APR，比的是两种不同的度量。

Regulation Z 给出了 APR 的定义。在 12 CFR 1026.22(a)(1) 中，它是以年率表示的信贷成本衡量指标，按精算法或 United States Rule 法计算得出。第 1026.22(a)(2) 条规定，披露的 APR 只要与该计算结果相差在八分之一个百分点以内即视为准确，因此两个报出的 APR 之间的细微差距可能落在容差之内，真正决定高下的是底下的各项费用。

Freddie Mac 表示，结果来自全美放款方通过 Loan Product Advisor 提交的数千份贷款申请上采集的房贷利率。该平均值涵盖符合调查条件的购房申请：每周内、在联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）设定的合规贷款上限之内的常规独栋住宅新增贷款。

Freddie Mac 每周四美东时间中午发布这项调查，对上一个周四至周三提供的利率取平均，因此它描述的是一个已经结束的星期。这一序列可追溯到 4月 1971。

它没有涵盖什么，同样要紧。这里的设定是信用良好或优秀、首付 20%、自住的单户住宅，并以购房贷款买入。浮动利率以及平均手续费和点数已于 11月 2022 停止发布，超过 合规 上限的贷款则不在这一口径之内。

Freddie Mac 在 11月 2022 把这项调查改为基于贷款申请数据时，提出了这一点。它写道，那些数据 "is neither a pledge by the applicant nor a commitment by the lender."（译文：既不是申请人的承诺，也不是放款方的约定）。同一份说明指出，房贷利率由经济状况，加上放款方的风险偏好与营运成本，以及借款人的信用状况共同决定，这就是同一周询价的两位买家会拿到不同数字的原因。

消费者金融保护局（Consumer Financial Protection Bureau） 发布示例情景，在购房价格固定的前提下每次只改变一个变量。它的结论指示的是方向，比工具里的任何具体数字都更耐久。信用分数更高通常带来更实惠的贷款，也让更多放贷方来争这笔业务，而首付更大通常压低利率，同时缩小贷款本金。期限较短的定价低于期限较长的，由退伍军人事务部（Department of Veterans Affairs）或联邦住房管理局（Federal Housing Administration）担保的贷款，对符合条件的买家也可能定价更低。该工具会标明其利率数据的日期，所以要看各档之间的差距，而不是绝对水平。

居住方式和房产类型进入的是同一套定价，而这份调查的样本只涵盖自住的单一单元购房，因此它对共管公寓什么也没说。

该局说明，点数出现在贷款估算书（Loan Estimate）与成交披露表（Closing Disclosure）的第 2 页第 A 节，并且依法列在那里的点数必须与一个折让后的利率相对应。放贷方补贴则是把这套机制反过来运作，买家接受更高的利率以换取一笔用于成交费用的钱，在第 J 节中以负数列示。

一个点能买下多少利率并不固定。该局表示，降幅 "depends on the specific lender, the kind of loan, and the overall mortgage market,"（译文：取决于具体的放款方、贷款种类以及整体房贷市场），并建议向每一家放款方索取相同点数或相同信用额度的报价，好让各家报价可以并排比较。把贷款分别按有点数和无点数各算一次，再按你预计持有的期限各自累加，这个取舍就有了答案。

在加州橙县 2026 年 $1,249,125 的单户合规上限下，一个点是 $12,491.25，须于成交时支付。

该局说明，利率锁定通常可选 30、45 或 60 天，有时更长，而延长锁定可能代价不菲。

该局把申请内容的变化列为锁率可能失效的原因，包括贷款金额、信用分数或已核实的收入。Z 条例（Regulation Z） at 12 CFR 1026.37(a)(13) 要求贷款估算书（Loan Estimate）载明利率是否已锁定，并在锁定时写出锁定截止的日期、时间及时区。

利率锁定也有反面。若之后利率下行，锁定会把买家留在较高的那个数字上，各家贷款机构在这方面的政策不尽相同。

消费者金融保护局（Consumer Financial Protection Bureau） 把贷款估算书（Loan Estimate）描述为一份三页的表格，所有放贷方都必须采用同一标准版式，这正是两份报价能够并排比较的原因。Z 条例（Regulation Z）在 12 CFR 1026.37(l) 中要求设一张 Comparisons 表，抬头为"Use these measures to compare this loan with other loans,"（译文：请用这些指标把本笔贷款与其他贷款作比较），其中载明前五年累计支付额、APR 以及利息总额百分比。

该局关于如何挑选贷款报价的指引是，比较来自数家放贷方的贷款估算书（Loan Estimate）。它的1月 2015 报告发现，将近一半办理房贷的消费者在填写申请之前并未比价，向一家以上放贷方提出申请的不到四分之一。在同一天、按同样的贷款金额和期限、同样的点数去收集报价，才能让比较站得住脚。

该机构的2026 年各县贷款上限文件把橙县列在 FIPS 06059 与 CBSA 31080 之下。

2026 年全国单户基准上限是 $832,750，而 $1,249,125 的上限依据 Housing and Economic Recovery Act 是它的 150%。超过县级上限的贷款落在 FHFA 为 Enterprise 收购所设的限额之外，因此定价由放贷方或买入它的投资者决定。Freddie Mac 的调查口径排除这类贷款，这也是全国平均值对本地一笔 jumbo 案件参考价值很弱的原因。

TEAMIRI 是 Redfin Corporation 旗下的房地产团队，DRE 01804754，由 Maryam Amiri 带领，并非贷款方或抵押贷款经纪。本页任何内容都不是利率报价或授信要约。

Freddie Mac 每周四美东时间中午在其房贷利率页面公布调查结果，旁边可以下载 回溯到 1971 年的完整每周历史数据。Federal Reserve Board 每个工作日美东时间下午 4:15 发布 H.15 Selected Interest Rates，其中包括国债固定期限收益率和银行最优惠贷款利率。

消费者金融保护局（Consumer Financial Protection Bureau）建议消费者在比价时参考 Freddie Mac 的 30 年期与 15 年期平均利率。真正值得据以行动的数字，是贷款方写在你名下贷款估算书（Loan Estimate）上的那个。