常规贷款

消费者金融保护局（Consumer Financial Protection Bureau）把常规贷款定义为 “is not part of a specific government program,”（译文：不属于任何特定政府项目的一部分）的贷款，所以这个标签并不说明你的条件如何。合规贷款遵循 Fannie Mae《销售指南》（Fannie Mae Selling Guide）或 Freddie Mac《单户住宅卖方/服务方指南》（Freddie Mac Single-Family Seller/Servicer Guide），并保持在县上限之内，这些标准你在申请之前就能读到。

FHFA 于 11月 25, 2025 公布 2026 年的各项数值，把一户住宅的基准线上调 $26,250，即 3.26%，与 FHFA House Price Index 自 2024 年第三季度到 2025 年第三季度的变动一致，因此合规借款能力每年 11月 都会对照一个公开指数重设。

Housing and Economic Recovery Act of 2008 的公式把一个县的上限限制在基准的 150%，让橙县买家比处于基准水平的县多出 $416,375 的单户借款能力。

Fannie Mae 要求每一笔高余额贷款都必须是通过 Desktop Underwriter 核贷的常规第一顺位抵押贷款，因此在这里，一旦你的贷款超过 $832,750，人工核贷就到此为止。Selling Guide B5-1-02 对高余额贷款适用特定的贷款层级价格调整，并载明所有调整都会累加，因此不妨请你的放款方，就同一笔购房分别按 $832,750 和略高于它的金额各报一次价。

Fannie Mae Selling Guide B5-6-01 把 HomeReady 的合格收入限定在房产所在地 AMI 的 80%，并允许一户自住房的贷款价值比达到 97%。Selling Guide B5-6-02 规定，一户住宅在贷款价值比超过 80% 时不要求借款人自有资金的最低出资额，因此有据可查的赠与可以覆盖全部首付款。

Freddie Mac 日期为 2月 2026 的 Home Possible 说明书适用同样的 80% AMI 上限，并允许一户固定利率贷款的贷款价值比达到 97%。两者在所有自住借款人都是首次购房者时，都要求在票据签署日之前完成住房自有教育课程，因此请先核算你的收入并预约课程，再去指望 3% 的首付。

原始价值在成交时就固定下来。12 U.S.C. 4901 把它定义为合同售价与成交时评估价中的较低者，因此成交之后的增值本身并不会移动 80% 和 78% 这两个节点，不过提前偿还本金则会。

CFPB 把操作办法讲清楚了。在贷款余额预计降至原始价值 80% 的那一天，你可以书面要求服务方取消，前提是你还款记录良好、无逾期、没有次顺位留置权，并能通过评估证明价值没有下跌。若你无逾期，到 78% 时终止是自动发生的，而最后一道兜底会在摊还期中点之后次月的第一天结束该项承保，对 30 年期贷款而言就是第 180 期计划还款。

保费随保额而定。Fannie Mae Selling Guide B7-1-02 规定，30 年期固定利率贷款在贷款价值比 80.01% 至 85% 区间的标准承保额为贷款金额的 12%，在接近 97% 的贷款价值比时升至 35%。TEAMIRI 无法报出保费；那由你的贷款机构和房贷保险公司确定。

Selling Guide B3-6-02 把人工核保的贷款限制在稳定月收入的 36%，在满足信用评分和储备金要求时可放宽至 45%。由于橙县的高余额贷款必须走 DU，通常适用的是 50% 的上限，而还清一笔车贷所换来的合格空间，往往比多付一笔首付更大。

Selling Guide B3-5.1-01 要求在贷款上有多位借款人时取各人中间信用评分的平均值，因此一位信用较弱的共同借款人会抬高贷款定价所依据的评分。FHFA 是围绕贷款用途、并结合信用评分和贷款价值比的分档来搭建这些机构的前端费用表格的，Fannie Mae 则以累计的 Loan-Level Price Adjustment Matrix 形式公布。

Selling Guide B1-1-03 把四个月的时效规则适用于信用报告以及就业、收入和资产文件，而 B3-3.2-01 要求最近一份薪资单的日期不得早于初次贷款申请前 30 天，因此过户期一拖长，签字之前就得重新更新文件。

依据 Selling Guide B4-1.4-10 的估值免评仅适用于单户住宅（含公寓）、自住房与第二住宅交易、投资房再融资，以及获得 Approve/Eligible 建议的 DU 案卷。请把评估所需的时间写进合同日期，而不要指望获得豁免。

第二套住宅必须是适合全年居住的一户单元，由借款人一年中部分时间居住，处于借款人的独占控制之下，且不涉及任何出租、分时度假或管理公司的安排。因此，把橙县的一处海滨房产挂上短租平台，就会把它推入投资性房产的范畴。

投资性房产由借款人持有但不自住，每笔贷款都带有 LLPA，并且需要 DU Approve/Eligible 的核贷结论。HomeReady 和 Home Possible 作为自住房方案不适用，投资性购房也不提供免估价，因此请为估价预留预算，并向你的放款方确认 Eligibility Matrix 的各项限额。

CFPB 说得很直接：“Mortgage loans are allowed to exceed these loan limits. Larger loans are called jumbo mortgages,”（译文：房贷是允许超过这些贷款上限的，更大额的贷款称为大额贷款），并补充说大额贷款融资的成本可能高于合规贷款。大额贷款的承销标准来自各个放贷方或投资者，因此本页上的每一条规则都在那条线上打住。

以单户上限 $1,249,125 与 20% 首付计算，购房价格在大约 $1,561,406 以内仍属合规贷款，超过这个数就要么多拿现金，要么按 jumbo 条件来规划。