预批指南

CFPB 说明，"lenders use the terms 'prequalification' and 'preapproval' differently."（译文：放贷方对 prequalification 与 preapproval 这两个词的用法各不相同。）Regulation B 划的线更硬：Official Interpretation 2(f)-5 to 12 CFR 1002.2 指出，若某放贷方的方案"does not provide for giving written commitments,"（译文：并未规定要出具书面承诺），则 preapproval 请求"are treated as prequalification requests for purposes of the regulation."（译文：就本条例而言，按 prequalification 请求处理。）"fully underwritten" 这个说法各家放贷方并不一致。

Fannie Mae《销售指南》（Fannie Mae Selling Guide）在 B1-1-01 中要求档案里必须有 "a complete, signed, and dated version of the final Form 1003,"（译文：一份完整、已签署并注明日期的最终 Form 1003），外加信用报告以及每一份 "used to make a prudent underwriting decision."（译文：用于作出审慎核保决定）的其他文件。Fannie Mae 在 B3-4.2-01 中要求购房交易的资产对账单涵盖 "the most recent full two-month period of account activity (60 days)."（译文：最近完整两个月即 60 天的账户活动）。CFPB 告诉买家备齐工资单、银行对账单、任何希望被计入的子女抚养费或赡养费证明，若为自雇者还需更完整的资料。美国退伍军人事务部（U.S. Department of Veterans Affairs）说，VA 贷款还需要一份资格证明（Certificate of Eligibility），它 "confirms for your lender that you qualify for the VA home loan benefit."（译文：向你的贷款机构确认你符合 VA 房贷福利的资格）。

CFPB 补充说，"an inquiry typically has a small negative effect on your credit scores."（译文：一次查询通常会对你的信用分数产生轻微的负面影响。）比价并不会被隐藏：Fannie Mae Selling Guide 在 B3-5.2-01 中要求信用报告"list all inquiries that were made in the previous 90 days."（译文：列出过去 90 天内进行的所有查询。）

Fair Credit Reporting Act 第 15 U.S.C. 1681b(c)(4) 条，由 Homebuyers Privacy Protection Act（Public Law 119-36，自 3月 4, 2026 起施行）增订，禁止征信机构仅凭一次房贷查询就出售你的信用报告，除非接收方作出确定的授信要约，并且要么持有你经认证的授权，要么已经在为你服务一笔房贷或账户。

这个区间背后是核贷的时限，而预批准函可能在到期之前就已经与现实脱节，因为函上的金额建立在贷款机构对利率和贷款方案的假设之上。

Fannie Mae 在 B3-6-02 中指出，若放款方发现 "additional debt(s) or reduced income after the underwriting decision was made,"（译文：在作出核贷决定之后出现新增债务或收入减少），该笔贷款 "must be re-underwritten if the new information causes the DTI ratio to increase by more than the allowed tolerances."（译文：如果新信息使 DTI 比率上升超过允许的容差，就必须重新核贷）。就业情况会在后期再次核查：Fannie Mae 在 B3-3.1-07 中要求放款方 "confirm the borrower's current employment status within 10 business days prior to the note date."（译文：在票据签署日前 10 个工作日内确认借款人当前的在职状况）。CFPB 补充说："Don't take out a car loan, make large purchases on your credit cards, or apply for new credit cards in the months before you plan to buy a house."（译文：在你打算买房前的那几个月里，不要办车贷、不要用信用卡大额消费，也不要申请新的信用卡）。

Regulation Z 在 12 CFR 1026.2(a)(3)(ii) 中界定了什么会启动这个时限：一份申请 "consists of the submission of the consumer's name, the consumer's income, the consumer's social security number to obtain a credit report, the property address, an estimate of the value of the property, and the mortgage loan amount sought."（译文：由以下内容的提交构成：消费者姓名、消费者收入、用于调取信用报告的消费者社会安全号、房产地址、房产价值的估计，以及所申请的房贷金额）。还在四处看房的买家还没有房产地址。

与此同时，12 CFR 1026.19(e)(2)(i) 禁止贷款机构在你拿到贷款估算书（Loan Estimate）并表示愿意继续之前收取任何费用，真实且合理的信用报告费除外。

Official Interpretation 2(f)-5 to 12 CFR 1002.2 允许这类承诺只附带有限的条件，其中包括确认抵押物是否充足的条件，以及要求 "no material change in the applicant's financial condition or creditworthiness prior to funding the loan."（译文：在放款之前，申请人的财务状况或信用状况不发生重大变化）的条件。CFPB 把普通的预先批准函摆在更低的位置，称它 "just says that a lender is willing to lend to you, pending further confirmation of details."（译文：只是说某家贷款机构愿意借钱给你，前提是各项细节还要进一步确认）。

这封信随着报价一起递出。CFPB 说，它 "lets the seller know that you are likely to be able to get financing"（译文：让卖家知道你很可能拿得到贷款），并且 "sellers frequently require a preapproval letter before accepting your offer on a house."（译文：卖家在接受你对某套房子的报价之前，常常要求出示预先批准函）。它陈述的是贷款机构审阅过什么，并不作任何承诺。

联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）于 11月 25, 2025 宣布，"the 2026 CLL value for one-unit properties will be $832,750"（译文：2026 年单户物业的 CLL 数值将为 $832,750），并且 "the new ceiling loan limit for one-unit properties will be $1,249,125."（译文：单户物业新的贷款上限将为 $1,249,125）。加利福尼亚州橙县（FIPS 06059, CBSA 31080）正落在那个上限上，此数据于 8月 17, 2026 读自 FHFA 的县上限档案。

在 Selling Guide 之外，没有任何全国性标准来规范巨额贷款的储备金、文件或信用要求。请要求巨额贷款机构以书面写明它的储备金要求、最高负债收入比，以及那封函件背后是否有核贷人员真正看过这份材料。

Official Interpretation 2(f)-3 to 12 CFR 1002.2 规定，债权人若 "evaluates information about the consumer, decides to decline the request, and communicates this to the consumer"（译文：评估了该消费者的信息、决定拒绝该项请求，并把这一决定告知消费者），就必须 "comply with the notification requirements under § 1002.9."（译文：遵守 § 1002.9 之下的通知要求）。Regulation B 在 12 CFR 1002.9(a)(1)(i) 中把期限定为完整申请之后 30 天，而 12 CFR 1002.9(a)(2) 要求以书面通知给出具体理由，或告知你有权在 60 天内索取这些理由。依 12 CFR 1002.9(b)(2)，这些理由必须 "be specific and indicate the principal reason(s)"（译文：具体明确，并指出主要理由）。

15 U.S.C. 1681m(a) 中的 Fair Credit Reporting Act 增加了第二项通知，要求依消费者信用报告作出决定的贷款方披露其使用的信用评分，并指明提供该报告的征信机构。