购买新建房

文件工作开始得更早。加利福尼亚州房地产局（California Department of Real Estate） 会为该地块出具一份分区公共报告，分割开发商必须在你受约束之前把它交给你。费用也不一样。尔湾市（City of Irvine）表示，2013 年为 Great Park 和 Great Park Neighborhoods 设立的社区设施区 2013-3（Community Facilities District 2013-3），用于筹措骨干基础设施的经费。

Civil Code 节 895 through 945.5 构成该法，在 2026 年，橙县新建住宅的多数缺陷索赔都受其规范。由 California Legislative Counsel 发布的 Civil Code 节 896 把请求人的「索赔或诉因」限定于「违反以下标准」。这些标准涵盖水从门、窗、屋顶、露台和基础底板意外渗入，以及结构性能、土壤、消防、给排水与电气系统和装修项目。

除非表格另有说明，各项期限自过户结束起算。Civil Code 节 941 规定了外部界限："no action may be brought to recover under this title more than 10 years after substantial completion of the improvement."（译文：依本编提起的求偿之诉，不得在该工程实质完工满 10 年之后提出）。依本法进行的修缮通常不会延长这一期限。

这套程序自 2003 年起适用于橙县的住宅。Civil Code 节 910 要求以挂号信、隔夜快递或当面送达的方式发出书面通知，并对索赔作出 "in reasonable detail sufficient to determine the nature and location."（译文：足以确定性质与位置的合理详尽说明）。通过建筑商客服流程提出的请求并不满足这项要求。

依 Civil Code 节 917 提出的维修方案，必须逐项指明违规之处，订出合理的完工日期，并列明承包商及其执照号码。方案还必须说明业主有权另行要求最多三家承包商。Section 929 允许建商改以现金赔付，而依 节 930，错过这些期限的建商，等于让请求人可以自由提起诉讼。

Business and Professions Code 节 11018.2 禁止任何人出售、出租或推销分割地块 "without first obtaining a public report from the Real Estate Commissioner."（译文：未先取得 Real Estate Commissioner 出具的公开报告）。Section 11018.1 要求该报告的副本 "be given to the prospective purchaser by the owner, subdivider, or agent prior to the execution of a binding contract."（译文：在签署具约束力的合同之前，由业主、分割开发商或代理人交给潜在买方）。2026 年分割开发商还必须取得签署的收据。California Department of Real Estate 说明该报告载有对买方至关重要的信息，包括已登记的房产使用限制。

这些术语出自 Department of Real Estate 的 Subdivision Public Report Application Guide。

《加利福尼亚州政府法典》（Government Code）节 53311 将该章命名为 1982 年 Mello-Roos《社区设施法》（Mello-Roos Community Facilities Act of 1982）。这项特别税叠加在第 13 号提案（Proposition 13）的基础税率之上，与按评估价值计征的从价税相互独立。《加利福尼亚州政府法典》节 53341.5 规定了分割开发商必须遵守的通知和撤销规则。

橙县新建住宅的第一年税单，反映的可能是土地或未完工的建筑，而不是完工后的房子。加利福尼亚州税务平准局（California State Board of Equalization） 说明了第 13 号提案（Proposition 13）的各项限制，并在其 补充估价 页面说明完工建筑如何计税。

橙县估价官（Orange County Assessor） 适用同样的规则。

橙县大多数新建分区开发都属于共同利益开发项目，这条规则在 2026 年仍然有效。Civil Code 节 4000 载明 Davis-Stirling Common Interest Development Act 的名称。Section 4525 列出业主必须提供哪些文件，并要求 "as soon as practicable before the transfer of title or the execution of a real property sales contract."（译文：在产权转移或签署不动产买卖合同之前，尽可能早地提供）。

该规则在整个 2026 年有效。消费者金融保护局（Consumer Financial Protection Bureau） 发布 12 CFR 1024.15，仅在三项条件下允许关联业务安排。

该局的Appendix D 披露格式写明 "you are NOT required to use the listed provider(s) as a condition for"（译文：你并没有被要求把使用所列服务提供方作为条件）这笔交易。

Civil Code 节 900 为 2026 年橙县的新建住宅设定了该项最低保修，而 节 901 允许建商提供更长的保修。

建商合同由卖方起草，各家建商、各期项目都不相同，因此请把交到你手上的那份合同里的定金、选配、完工时间和争议解决条款读清楚。签字前请让你的经纪人，必要时还有一位加州房地产律师，先过一遍。

利率锁定有固定的天数，而工期长的新建房可能撑不到那时。消费者金融保护局（Consumer Financial Protection Bureau） 表示，锁定期通常有 30、45 或 60 天，有时更长。延长锁定可能很贵，而贷款估算书（Loan Estimate）并不会显示延长的费用。请问放款方，如果锁定在过户前到期会怎么办。

联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency） 将 2026 年橙县单户 合规 贷款上限定为 $1,249,125，相对于 2026 年全国基准 $832,750。超过该上限的融资按 jumbo 贷款核贷。