豪宅買家

聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）每年設定這些上限。橙縣，FIPS 06059，位於高成本上限，即全國基準 $832,750 的 150%。

超過這些數字之後，文件要求、準備金與定價會因貸方而異。有一條聯邦規則不會變。消費者金融保護局（Consumer Financial Protection Bureau）的還款能力（Ability-to-Repay）規則在 12 CFR 1026.43(c)(1) 要求，對受規範的交易須作出 "a reasonable and good faith determination at or before consummation."（譯文：於交易成立時或之前作出合理且善意的判斷）。授信方必須認定 "the consumer will have a reasonable ability to repay the loan according to its terms."（譯文：消費者將有合理能力依貸款條款償還該貸款）。12 CFR 1026.43(c)(4) 要求由第三方查證所得或資產。TEAMIRI 的 大額貸款 頁面談的是貸款架構。

Financial Crimes Enforcement Network 把 Anti-Money Laundering Regulations for Residential Real Estate Transfers 編入 31 CFR 1031.320。依 31 CFR 1031.320(b)(1)，須申報的移轉是指 "a non-financed transfer to a transferee entity or transferee trust of an ownership interest in residential real property."（譯文：將住宅不動產的所有權權益，以無融資方式移轉給受讓實體或受讓信託）。FinCEN 說明，房產價值與成交價都不是判斷標準。

FinCEN 公告表示，在法院命令仍然有效期間，"reporting persons are not required to file Real Estate Reports with FinCEN."（譯文：申報主體無須向 FinCEN 提交 Real Estate Reports）。該機關補充說，他們 "are not subject to liability if they fail to do so."（譯文：若未提交亦不負責任）。上訴仍在進行，因此使用實體或信託的買方應在接近過戶時查看 fincen.gov。

依 31 CFR 1031.320(n)(5)，只有在向全部受讓人提供信貸、並以所移轉的房產作擔保時，一筆移轉才算作已融資。放款方還必須是負有反洗錢與可疑活動申報義務的金融機構。因此銀行房貸會把一筆購買帶出該規則之外；全現金成交或私人借款則不會。

The Office of the Comptroller of the Currency 在 12 CFR part 34 subpart C 中寫下估價規則。這些規則要求市場價值意見須 "supported by the presentation and analysis of relevant market information,"（譯文：由相關市場資訊的呈現與分析加以支持），在可比成交稀少之處，這一點尤其要緊。

12 CFR 34.44(a) 要求估價須符合 Uniform Standards of Professional Appraisal Practice，12 CFR 34.44(b) 則要求分析足以支持貸方的決定。依 12 CFR 1002.14(a)(1)，買方會取得每一份估價與書面估值的副本，於完成後隨即交付，或於交易成立前三個營業日交付，以較早者為準。

賣方必須交付該表格。

該表格以大寫字母警告："THESE HAZARDS MAY LIMIT YOUR ABILITY TO DEVELOP THE REAL PROPERTY, TO OBTAIN INSURANCE, OR TO RECEIVE ASSISTANCE AFTER A DISASTER."（譯文：這些危險可能限制你開發該不動產、取得保險或在災後獲得援助的能力。）海岸帶狀態則依據《加州海岸法》（California Coastal Act）單獨作答。

它決定買家日後能在橙縣沿海的房產上建什麼，無論是在新港灘、Corona del Mar、Newport Coast 或Laguna Beach。該許可是必需的，"in addition to obtaining any other permit required by law from any local government or from any state, regional, or local agency."（譯文：此外還須取得法律要求的、來自任何地方政府或任何州級、區域級或地方機構的其他許可）。市政建築許可不能取代它。

加利福尼亞州海岸委員會（California Coastal Commission）表示，本地海岸計畫（local coastal program）一經認證，"responsibility for issuance of most Coastal Development Permits under the certified LCP is delegated to the local government."（譯文：依經認證的 LCP 核發多數海岸開發許可的責任，即移交地方政府）。該委員會 "retains some continuing permit and appeal jurisdiction following LCP certification."（譯文：在 LCP 認證之後仍保留部分持續的許可與申訴管轄權）。

加利福尼亞州稅務平準局（California State Board of Equalization）日期為 3月 2025 的第 29 號出版物（Publication 29）說明，該稅"calculated at 1 percent of the 'taxable' value of the property."（譯文：按不動產應稅價值的 1% 計算）。Article XIII A 允許為選民核准的債務另加一檔稅率，而這一檔"can vary from area to area within a county."（譯文：在同一個縣內可能因區域而異。）所有權變更時，新的核定價值為"the market value of the property as of the date that it changed ownership."（譯文：該不動產在所有權變更之日的市場價值。）此後基準年價值隨通膨上升，每年以 2% 為上限。

差額透過補充稅單徵收，由橙縣估價官辦公室（Orange County Assessor Department）按財政年度剩餘月份分攤。

橙縣財務官兼稅務徵收官（Orange County Treasurer-Tax Collector）會把這些與常規分期帳單分開寄送。

Section 11911(a) 適用於縣內出售且對價超過 $100 的每一份不動產移轉契據。該稅以 "exclusive of the value of any lien or encumbrance remaining thereon at the time of sale." 為計算基準（譯文：不計入出售時仍存續於該不動產上的任何留置權或負擔的價值）。

Revenue and Taxation Code 11911(b) 允許此類郡內的城市按郡級稅額的一半開徵自己的稅。第 11911(c) 條規定，該項與郡稅相符的城市稅可抵扣郡稅，因此這項法規是把同一筆費用加以拆分，而不是在其之上疊加。

31 CFR 1031.320(n)(10)(i) 把受讓實體定義為 "any person other than a transferee trust or an individual."（譯文：受讓信託或自然人以外的任何主體）。以自然人名義進行的無融資購屋，不論價格高低都落在該規則之外；同一筆交易若由 LLC 或可撤銷信託完成，則落在規則之內。只要 3月 19, 2026 的撤銷裁定仍然有效，這項區分就處於停止適用的狀態。

無論產權以何種方式持有，買入都構成所有權變更。州稅務平衡局（State Board of Equalization）表示，在所有權變更時，"Proposition 13 requires the county assessor to reassess the property to its current fair market value."（譯文：第 13 號提案（Proposition 13）要求郡估價官依當前公平市場價值重新估價該房產）。該委員會列出的各項除外情形，例如移轉給讓與人可撤銷的信託，針對的是日後的變動，而不是這次購買。

登記的房契上帶有一份移轉稅申報。Orange County Clerk-Recorder 要求在文件正面載明金額、計算基礎，以及所屬城市或未設市地區。若適用免稅，就在該處填上免稅條款代碼，例如信託轉入或轉出適用的 Revenue and Taxation Code 11930。