貸款計算器

消費者金融保護局（Consumer Financial Protection Bureau）把這稱為攤銷："each month, part of your monthly payment goes toward paying off the principal and part pays interest on the loan."（譯文：每個月，你的月付一部分用於償還本金，一部分支付貸款利息。）

M 保持不變而餘額不斷下降，因此它內部的構成每個月都在變化："over time, as you pay down the principal, you owe less interest each month."（譯文：隨著時間推移，本金逐步償還，你每個月要付的利息也就更少）。這個公式不涵蓋房屋稅或保險。

下面的利率是一個假設值，選它是為了讓計算過程看得見。

第 6 列與第 7 列拆分首期還款。第 8 列與第 9 列假設貸款持有至期滿。

這裡只有前兩項直接來自購買價格。CFPB 指出，每月總付款 "can still change, for example, if your property taxes, homeowner's insurance, or mortgage insurance goes up or down."（譯文：仍然可能變動，例如你的房產稅、房屋保險或房貸保險調升或調降時）。貸款機構通常透過一個代管帳戶來收取這些與貸款本身無關的項目，該帳戶設立的目的是 "to pay certain property-related expenses."（譯文：支付某些與房產相關的費用）。

《加利福尼亞州憲法》第 XIII A 條（Article XIII A of the California Constitution）由第 13 號提案（Proposition 13）於 6月 6, 1978 加入。第 1(a) 條規定 "the maximum amount of any ad valorem tax on real property shall not exceed One percent (1%) of the full cash value of such property."（譯文：任何不動產從價稅的最高額，不得超過該不動產全額現金價值的百分之一 (1%)）。第 2(b) 條把該基數的成長限制在 "the inflationary rate not to exceed 2 percent for any given year."（譯文：任一年度不超過 2% 的通膨率）。第 2(a) 條把買方的全額現金價值定為 "the appraised value of real property when purchased."（譯文：不動產於購入時的估價價值）。加利福尼亞州稅務平準局（California State Board of Equalization）表示，第 13 號提案 "requires the county assessor to reassess the property to its current fair market value as of the date ownership changed."（譯文：要求郡估價官依所有權變更之日的當前公平市場價值重新估價該房產）。

1% 只是帳單的下限。第 XIII A 條第 1(b) 款（Article XIII A Section 1(b)）把選民核准的債券債務排除在上限之外，而這些稅率因稅率區（tax rate area）而異，所以任何全縣平均值都套不到某個具體地址上。橙縣審計長（Orange County Auditor-Controller）在其稅率手冊（Tax Rate Book）中公布真實稅率，最近一版為會計年度 2025-2026。書中寫明："this tax rate does not include any Mello-Roos tax or special assessments."（譯文：本稅率不包含任何 Mello-Roos 稅或特別攤派。）橙縣財務官兼稅務徵收官（Orange County Treasurer-Tax Collector）表示，直接徵收的款項"included in the total amount of your tax bill but ... are not ad valorem taxes based on the Assessor's valuation."（譯文：已計入您稅單的總額，但……並非以估價官（Assessor）估值為基礎的從價稅。）

購屋還會觸發一份補充稅單，橙縣估價官辦公室（Orange County Assessor）表示它 "implements a change in taxable value from the prior owner's taxable value to the current market value."（譯文：把應稅價值從前一位屋主的應稅價值調整為目前的市場價值）。買方 "may receive one or two supplemental bills,"（譯文：可能會收到一份或兩份補充稅單），與 11月與 2月的常規分期稅單彼此獨立。

因此單純以 1% 估算並不包含它。California Government Code Section 53311 為該法命名，Section 53311.5 則把它描述為 "an alternative method of financing certain public capital facilities and services, especially in developing areas."（譯文：為某些公共資本設施與服務提供財源的一種替代方式，尤其適用於開發中的地區）。Section 53313 列出一個特區可以出資的項目，從警消防護到公園維護與圖書館服務。Section 53340 允許立法機關課徵該特區決議中訂定的稅額。一份載明每一地塊及其金額的經核實清單須於 8月 10 前送交郡主計長，從而把這筆費用列入年度稅單。

加州法律把這個金額擺在買方簽約之前。Government Code Section 53341.5 要求出售受該稅約束地塊的分割開發商，提供一份簽署的 "NOTICE OF SPECIAL TAX."。該通知載明，該房產 "is subject to a special tax, that is in addition to the regular property taxes."（譯文：須繳納一項特別稅，該稅是在常規房屋稅之外另行加課的）。在轉售交易中，Civil Code Section 1102.6b 要求賣方依 Section 53340.2 "make a good faith effort to obtain a disclosure notice concerning the special tax"（譯文：以善意方式索取關於該特別稅的揭露通知）。賣方隨後必須交付它。請把那筆年度金額加進稅費那一行。

CFPB 說明，"when you have a mortgage, your lender wants to make sure your property is protected by insurance."（譯文：當你背著房貸時，放款方會要確認你的房產有保險保障。）它同時提醒，"standard homeowner's insurance doesn't cover damage from earthquakes or floods,"（譯文：標準的屋主保險不承保地震或洪水造成的損失），加利福尼亞州的買家應就此另行詢價。保費取決於建物本身與承保公司，因此下面的例子不列任何保險數字。

當頭期款低於一般貸款的門檻時就需要房貸保險，而 FHA 貸款則不論頭期款多少都需要。CFPB 說明 "mortgage insurance, no matter what kind, protects the lender"（譯文：不論哪一種房貸保險，保護的都是貸款機構），前提是借款人開始拖欠。FHA 保險 "includes both an upfront cost, paid as part of your closing costs, and a monthly cost."（譯文：既包含一筆在交割費用中一併支付的前期費用，也包含一筆按月支付的費用）。我們的 一般貸款 與 FHA 貸款 頁面分別作了說明。

橙縣的產權公寓與規劃社區還要繳納業主協會費用。本站不公布任何協會費用數字。請直接向該協會索取它自己的現行帳單與管理規約文件。

該總額為 $4,803.72 的本金與利息，加上 $791.67 的 Proposition 13 基礎房地產稅。下面每一項輸入都是表中寫明的假設，沒有一項是報價。

在一般貸款中頭期款 20% 時不需要房貸保險。要得出完整數字，請把審計長稅率手冊（Auditor-Controller Tax Rate Book）中該稅率區的各項稅率、地塊通知上的任何特別稅，以及一份保險報價加總起來。

依 Proposition 13 計算的基礎房產稅每月增加 $1,333.33。此處假設的稅率高於第一個範例，用以顯示還款額如何隨稅率變動。

由於該筆貸款超過 FHFA 為橙縣設定的單戶上限，它無法出售給 Fannie Mae 或 Freddie Mac。放款機構會按自己的標準核貸，詳見我們的鉅額貸款頁面。

CFPB 把它們定義為"the upfront costs you will be charged to get your loan and transfer ownership of the property."（譯文：為取得貸款並完成產權過戶而向你收取的前期費用。）它列舉的項目包括估價費、稅務服務商費用、產權保險、政府稅費，以及"prepaid expenses such as property taxes, homeowners insurance, and interest until your first payment is due."（譯文：預付費用，例如不動產稅、屋主保險，以及到首期還款日之前的利息。）最後這一項，正是本頁的月度算術與交屋結算檯相遇之處。

CFPB 說明，"a Loan Estimate is a three-page form that you receive after applying for a mortgage."（譯文：貸款估算書（Loan Estimate）是你申請房貸之後收到的一份三頁表格。）放款方"must provide you a Loan Estimate within three business days of receiving your application."（譯文：必須在收到你的申請後三個工作日內向你提供一份貸款估算書。）它列示"the estimated interest rate, monthly payment, and total closing costs for the loan"（譯文：該筆貸款的預估利率、月付金與成交費用總額），另加預估的稅費與保險。把不止一家放款方的貸款估算書拿來比較，就是在檢驗這裡所用的假設。