West Irvine

尔湾市（City of Irvine）在自己的边界图层里把 West Irvine 作为一个有名字的社区发布，共两个多边形，合计 410.6 英亩，并把它整个归入第 4 号规划区（Planning Area 4）。市府给那个规划区的标签是 Lower Peters Canyon PA4，取自本站以 Northpark 之名发布的邻近社区。这两个社区多边形没有任何一处相接，重叠度量出来是零，所以这里的一宗地块属于其中一个社区，绝不会同时属于两个。实际后果是，只按规划区查询无法分辨一个 West Irvine 地址和一个 Northpark 地址，任何仅凭规划区定位的记录，在被采信之前都必须拿社区图层核对一遍。

2026 年 23 1月 到 15 7月 之间，这里成交了 16 套住宅，中位价 $1,602,500，中位单价每平方英尺 $795，中位成交面积 2,072 平方英尺。一半在 35 天内进入托管。成交价中位数落在原始要价的 98.4%，也就是说卖方公布的数字和最终成交的数字之间大约相差一个半百分点，这里大部分定价决定都发生在那条窄带里。同一份导出数据里有八个在售房源，另有两个待定、两个已进入合同，按那 16 笔成交的节奏算，约相当于 2.8 个月的现有库存。

这些成交的分布异常紧凑。八宗落在 $1.5 百万 与 $2 百万 之间，七宗落在 $1 百万 与 $1.5 百万 之间，一宗在 $2 百万 以上成交，没有一宗低于 $1 百万 或高于 $3 百万。成交价从 $1,150,000 到 $2,190,000。16 宗中有十三宗是独栋住宅，两宗是共管公寓，一宗是联排住宅，因此 $1,602,500 的中位数几乎完全由独立产品撑起，而在这里寻找连体住宅的买家，看到的标题数字是由三宗与之并不相像的成交拼出来的。

在市府的 HOA 记录里，两个主协会分割了这片土地。West Irvine Master Homeowners Assn. 登记在 MASTER_ID 4.5 之下，五个多边形合计 96.3 英亩，由 Crummack Huseby Property Management 管理，社区联系人为 Michael Hayes，michael@ch-pm.com，949-367-9430。Sheridan Master Assn. 另行登记在 MASTER_ID 4.4 之下，两个多边形合计 31.5 英亩，由 Powerstone Property Management 管理，联系人为 Miguel Torres，949-508-1579。两者都完全落在村区多边形之内，市府也把两者都归入市议会 District 1，警务报案区为 Portola。买家加入的是两者中的哪一个，由地址决定，而不是由房源归在哪个标题下决定。

West Irvine Master Homeowners Assn. 之下有四个子协会，各有自己的管理公司：Wisteria Maintenance Assn.（4.51，Seabreeze Management Co，16.0 英亩，建商 Cal Pac）、Mandeville Community Assn.（4.52，Seabreeze Management Company，9.4 英亩，建商 Lennar）、Andover Maintenance Assn.（4.53，Powerstone Property Management，8.8 英亩）和 Summerplace Community Assn.（4.54，Crummack Huseby Property Management，7.0 英亩）。Sheridan Master Assn. 之下有一个，即 Sheridan Place Maintenance Assn.（4.41，Powerstone Property Mgmt.，19.3 英亩，建商 CalPac）。某个具体地址的月度成本，等于总协会摊派费加上该地址所属子协会的摊派费，而这两笔都必须在解除附带条件之前从那套房子的托管文件里查出来。

两个主协会合计覆盖 127.8 英亩，占村区 410.6 英亩多边形的 31.1%。市政 HOA 图层在其余 69% 上没有记录任何协会边界。因此村区多边形是比其中各协会更大的一件事，某个地址落在边界内，本身并不足以证明这套房子要缴主协会管理费。真正把这一点定下来的，是该房产自己的产权报告。

这里的公共休闲设施位于市有土地上，与业主组织收费的任何项目无关。尔湾市（City of Irvine）的公园图层在社区边界内记录了三座街区公园，合计 9.1 英亩。Valencia Park 占地 6 英亩，位于 3081 Trevino Dr，设有儿童游戏区、一处开放活动场地、一片足球场、一条步道、洗手间、饮水器，以及一处摆放四张桌子的野餐区。Homestead Park 占地 2.1 英亩，位于 8 Cliffwood，设有三片网球场、儿童游戏区、一处开放活动场地、一条步道、洗手间和一处摆放四张桌子的野餐区。Comstock Park 占地 1 英亩，位于 5 Countryside Dr，设有一片篮球场、儿童游戏区、一处开放活动场地、洗手间和一处摆放三张桌子的野餐区。三者都是市有设施，无需业主组织会员身份即可使用，经费也不来自业主管理费。两个主业主组织都没有公布自己的设施清单，而居民平台 dwellingLIVE 上的 West Irvine 页面只返回一个登录表单，没有任何社区内容，因此本页任何位置都不会出现这两个业主组织的泳池或会所数量。

上面每一个市场数字都附带一条提醒。它们是按 CRMLS 区域代码 WI - West Irvine 计算的，而这个代码比市政府的村区多边形更宽松。16 笔成交中有两笔的地址读起来落在边界之外，即 Legacy 地块上的 14172 Moore Court 与 16321 Veterans Way，而八条在售房源中有两条完全落在别的规划区，即 Irvine Business Complex 的 2219 Scholarship 与 Oakcreek 的 389 Orange Blossom。这些数字按区域代码的算法如实报出，而这处冲突在这里被点名，而不是靠悄悄重新切分数据集来抹平。任何人比较两套房子时，都应先确认它们各自落在村区边界的哪一侧。

在 1月 到 7月 of 2026 之间成交的住宅，建成年份从 1974 到 2022，而这个区间在拆开来看之前是会误导人的。16 笔当中有十四笔建于 1997 到 2001 年之间。1974 那一端是 14172 Moore Court 的单独一笔成交，2022 那一端是 Legacy 地块内 16321 Veterans Way 的单独一套公寓，而这两个地址读起来都落在市府的社区多边形之外。这个区间里真正在 West Irvine 内部成交的，是一段五年宽的九十年代末与世纪之交的建设，所以这里两处住宅同属一个年代的可能性，比公布的区间所暗示的高得多，而这个社区里两个可比案例之间的房龄调整通常很小。

市府的 HOA 记录点出了五个子协会中三个背后的开发商。Wisteria Maintenance Assn. 记的是 Cal Pac，Sheridan Place Maintenance Assn. 记的是 CalPac，Mandeville Community Assn. 记的是 Lennar。这几条记载与已成交房源的建成年份对得上，这个区间内每一笔 Wisteria 和 Mandeville 的成交，年份都是 2001。Andover 和 Summerplace 没有记录开发商。为本页查阅的市府或业主协会来源，都没有说明这个社区本身的成立年份或完工年份，本页也不写。

校园是与住宅一同到来的。Pioneer Middle School 于 1999 年秋季开办，Myford Elementary 于 4 9月 2001 开办，正落在造出本窗口期十六笔成交中十四套住宅的那段年份里。Myford 位于 3181 Trevino Drive，Valencia Park 位于 3081 Trevino Dr，因此这个社区的小学和它最大的公园共用一条街。两所校园都属于 Tustin Unified，而这正是买家关于这个社区最常弄错的一件事。

任何要在这里调取某个地块市府记录的人，都应当知道市府是怎么归档这片土地的。West Irvine 在村落图层里有自己的多边形，却没有自己的规划区，而是位于 Planning Area 4 之内，市府按邻近村落把它标为 Lower Peters Canyon PA4。市府把两个总协会都记在市议会 District 1，警务报案分区为 Portola。居民就这一带致电市府部门时，市府用的就是这些记录，而在规划区图层中搜索 West Irvine 则完全没有结果。