豪宅买家

联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）每年设定这些上限。橙县，FIPS 06059，位于高成本上限，即全国基准 $832,750 的 150%。

超过这些数字之后，文件要求、储备金和定价会因放款方而异。有一条联邦规则不会变。消费者金融保护局（Consumer Financial Protection Bureau）的还款能力（Ability-to-Repay）规则在 12 CFR 1026.43(c)(1) 要求，对受规范的交易须作出 "a reasonable and good faith determination at or before consummation."（译文：在交易成立时或之前作出合理且善意的判断）。授信方必须认定 "the consumer will have a reasonable ability to repay the loan according to its terms."（译文：消费者将有合理能力按贷款条款偿还该贷款）。12 CFR 1026.43(c)(4) 要求由第三方核实收入或资产。TEAMIRI 的 大额贷款 页面讲的是贷款结构。

Financial Crimes Enforcement Network 把 Anti-Money Laundering Regulations for Residential Real Estate Transfers 编入 31 CFR 1031.320。依 31 CFR 1031.320(b)(1)，须申报的转让是指 "a non-financed transfer to a transferee entity or transferee trust of an ownership interest in residential real property."（译文：将住宅不动产的所有权权益，以无融资方式转让给受让实体或受让信托）。FinCEN 说明，房产价值和成交价都不是判断标准。

FinCEN 公告称，在法院命令仍然有效期间，"reporting persons are not required to file Real Estate Reports with FinCEN."（译文：报告主体无须向 FinCEN 提交 Real Estate Reports）。该机构补充说，他们 "are not subject to liability if they fail to do so."（译文：若未提交也不承担责任）。上诉尚在进行，因此使用实体或信托的买家应在临近过户时查看 fincen.gov。

依 31 CFR 1031.320(n)(5)，只有在向全部受让人提供信贷、并以所转让的房产作担保时，一笔转让才算作已融资。放款方还必须是负有反洗钱与可疑活动报告义务的金融机构。因此银行房贷会把一笔购买带出该规则之外；全现金成交或私人借款则不会。

The Office of the Comptroller of the Currency 在 12 CFR part 34 subpart C 中写下评估规则。这些规则要求市场价值意见须 "supported by the presentation and analysis of relevant market information,"（译文：由相关市场信息的呈现与分析加以支持），在可比成交稀少的地方，这一点尤其要紧。

12 CFR 34.44(a) 要求估价符合 Uniform Standards of Professional Appraisal Practice，12 CFR 34.44(b) 则要求分析充分到足以支撑放款方的决定。依据 12 CFR 1002.14(a)(1)，买方会拿到每一份估价和书面估值的副本，在完成后立即交付，或在交易成立前三个工作日交付，以较早者为准。

卖方必须交付该表格。

该表格以大写字母警告："THESE HAZARDS MAY LIMIT YOUR ABILITY TO DEVELOP THE REAL PROPERTY, TO OBTAIN INSURANCE, OR TO RECEIVE ASSISTANCE AFTER A DISASTER."（译文：这些危险可能限制你开发该不动产、取得保险或在灾后获得援助的能力。）海岸带状态则依据《加州海岸法》（California Coastal Act）单独作答。

它决定买家日后能在橙县沿海的房产上建什么，无论是在新港滩、Corona del Mar、Newport Coast 还是Laguna Beach。该许可是必需的，"in addition to obtaining any other permit required by law from any local government or from any state, regional, or local agency."（译文：此外还须取得法律要求的、来自任何地方政府或任何州级、区域级或地方机构的其他许可）。市政建筑许可不能替代它。

加利福尼亚州海岸委员会（California Coastal Commission）表示，本地海岸计划（local coastal program）一经认证，"responsibility for issuance of most Coastal Development Permits under the certified LCP is delegated to the local government."（译文：依经认证的 LCP 核发多数沿海开发许可的责任，即移交地方政府）。该委员会 "retains some continuing permit and appeal jurisdiction following LCP certification."（译文：在 LCP 认证之后仍保留部分持续的许可和申诉管辖权）。

加利福尼亚州税务平准局（California State Board of Equalization）日期为 3月 2025 的第 29 号出版物（Publication 29）说明，该税"calculated at 1 percent of the 'taxable' value of the property."（译文：按房产应税价值的 1% 计算）。Article XIII A 允许为选民批准的债务另加一档税率，而这一档"can vary from area to area within a county."（译文：在同一个县内可能因区域而异。）所有权变更时，新的核定价值为"the market value of the property as of the date that it changed ownership."（译文：该房产在所有权变更之日的市场价值。）此后基准年价值随通胀上升，每年以 2% 为上限。

差额通过补充税单征收，由橙县估价官办公室（Orange County Assessor Department）按财政年度剩余月份分摊。

橙县财务官兼税务征收官（Orange County Treasurer-Tax Collector）会把这些与常规分期账单分开寄送。

Section 11911(a) 适用于县内出售且对价超过 $100 的每一份不动产转让契据。该税以 "exclusive of the value of any lien or encumbrance remaining thereon at the time of sale." 为计量基准（译文：不计入出售时仍留存于该不动产上的任何留置权或负担的价值）。

Revenue and Taxation Code 11911(b) 允许此类县内的城市按县级税额的一半开征自己的税。第 11911(c) 条规定，该项与县税相符的城市税可以抵扣县税，因此这项条例是把同一笔费用做了拆分，而不是在其之上叠加。

31 CFR 1031.320(n)(10)(i) 将受让实体定义为 "any person other than a transferee trust or an individual."（译文：受让信托或自然人以外的任何主体）。以自然人名义进行的无融资购房，无论价格高低都在该规则之外；同样一笔交易若由 LLC 或可撤销信托完成，则落在规则之内。只要 3月 19, 2026 的撤销裁定仍然有效，这一区分就处于停用状态。

无论产权以何种方式持有，买入都构成所有权变更。州税务平衡局（State Board of Equalization）表示，在所有权变更时，"Proposition 13 requires the county assessor to reassess the property to its current fair market value."（译文：第 13 号提案（Proposition 13）要求县估价官按当前公平市场价值对该房产重新估价）。该委员会列出的各项除外情形，例如转移给转让人可撤销的信托，针对的是日后的变动，而不是这次购买。

登记的房契上带有一份转让税申报。Orange County Clerk-Recorder 要求在文件正面写明金额、计算依据，以及所属城市或未设市地区。若适用免税，就在那里填上免税条款代码，例如信托转入或转出适用的 Revenue and Taxation Code 11930。