預批指南

CFPB 說明，"lenders use the terms 'prequalification' and 'preapproval' differently."（譯文：放款方對 prequalification 與 preapproval 這兩個詞的用法各不相同。）Regulation B 劃的線更硬：Official Interpretation 2(f)-5 to 12 CFR 1002.2 指出，若某放款方的方案"does not provide for giving written commitments,"（譯文：並未規定要出具書面承諾），則 preapproval 請求"are treated as prequalification requests for purposes of the regulation."（譯文：就本條例而言，視為 prequalification 請求處理。）"fully underwritten" 這個說法各家放款方並不一致。

Fannie Mae《銷售指南》（Fannie Mae Selling Guide）在 B1-1-01 中要求檔案裡必須有 "a complete, signed, and dated version of the final Form 1003,"（譯文：一份完整、已簽署並註明日期的最終 Form 1003），外加信用報告以及每一份 "used to make a prudent underwriting decision."（譯文：用以作出審慎核保決定）的其他文件。Fannie Mae 在 B3-4.2-01 中要求購屋交易的資產對帳單涵蓋 "the most recent full two-month period of account activity (60 days)."（譯文：最近完整兩個月即 60 天的帳戶往來）。CFPB 告訴買方備齊薪資單、銀行對帳單、任何希望被計入的子女扶養費或贍養費證明，若為自僱者還需更完整的資料。美國退伍軍人事務部（U.S. Department of Veterans Affairs）說，VA 貸款還需要一份資格證明（Certificate of Eligibility），它 "confirms for your lender that you qualify for the VA home loan benefit."（譯文：向你的貸款機構確認你符合 VA 房貸福利的資格）。

CFPB 補充說，"an inquiry typically has a small negative effect on your credit scores."（譯文：一次查詢通常會對你的信用分數造成輕微的負面影響。）比價並不會被藏起來：Fannie Mae Selling Guide 在 B3-5.2-01 中要求信用報告"list all inquiries that were made in the previous 90 days."（譯文：列出過去 90 天內進行的所有查詢。）

Fair Credit Reporting Act 第 15 U.S.C. 1681b(c)(4) 條，由 Homebuyers Privacy Protection Act（Public Law 119-36，自 3月 4, 2026 起施行）增訂，禁止徵信機構僅憑一次房貸查詢就出售你的信用報告，除非接收方提出確定的授信要約，並且要麼持有你經認證的授權，要麼已經在為你服務一筆房貸或帳戶。

這個區間背後是核貸的時限，而預先核准函可能在到期之前就已經與現實脫節，因為函上的金額建立在貸款機構對利率與貸款方案的假設之上。

Fannie Mae 在 B3-6-02 中指出，若貸方發現 "additional debt(s) or reduced income after the underwriting decision was made,"（譯文：在作出核貸決定之後出現新增債務或所得減少），該筆貸款 "must be re-underwritten if the new information causes the DTI ratio to increase by more than the allowed tolerances."（譯文：如果新資訊使 DTI 比率上升超過允許的容差，就必須重新核貸）。就業狀況會在後期再次查核：Fannie Mae 在 B3-3.1-07 中要求貸方 "confirm the borrower's current employment status within 10 business days prior to the note date."（譯文：在本票簽署日前 10 個營業日內確認借款人目前的在職狀況）。CFPB 補充說："Don't take out a car loan, make large purchases on your credit cards, or apply for new credit cards in the months before you plan to buy a house."（譯文：在你打算買房前的那幾個月裡，不要辦車貸、不要用信用卡大額消費，也不要申請新的信用卡）。

Regulation Z 於 12 CFR 1026.2(a)(3)(ii) 中界定了什麼會啟動這個時限：一份申請 "consists of the submission of the consumer's name, the consumer's income, the consumer's social security number to obtain a credit report, the property address, an estimate of the value of the property, and the mortgage loan amount sought."（譯文：由以下內容的提交構成：消費者姓名、消費者收入、用於調閱信用報告的消費者社會安全號碼、房產地址、房產價值的估計，以及所申請的房貸金額）。還在四處看屋的買方尚未有房產地址。

與此同時，12 CFR 1026.19(e)(2)(i) 禁止貸款機構在你拿到貸款估算書（Loan Estimate）並表示願意繼續之前收取任何費用，真實且合理的信用報告費除外。

Official Interpretation 2(f)-5 to 12 CFR 1002.2 允許這類承諾只附帶有限的條件，其中包括確認擔保品是否充足的條件，以及要求 "no material change in the applicant's financial condition or creditworthiness prior to funding the loan."（譯文：在撥款之前，申請人的財務狀況或信用狀況不發生重大變化）的條件。CFPB 把一般的預先核准函擺在更低的位置，稱它 "just says that a lender is willing to lend to you, pending further confirmation of details."（譯文：只是說某家貸款機構願意借錢給你，前提是各項細節還要進一步確認）。

這封信隨著出價一同遞出。CFPB 說，它 "lets the seller know that you are likely to be able to get financing"（譯文：讓賣家知道你很可能取得貸款），並且 "sellers frequently require a preapproval letter before accepting your offer on a house."（譯文：賣家在接受你對某戶房子的出價之前，常會要求預先核准函）。它陳述的是貸款機構審閱過什麼，並不作出任何承諾。

聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）於 11月 25, 2025 宣布，"the 2026 CLL value for one-unit properties will be $832,750"（譯文：2026 年單戶物業的 CLL 數值將為 $832,750），並且 "the new ceiling loan limit for one-unit properties will be $1,249,125."（譯文：單戶物業新的貸款上限將為 $1,249,125）。加利福尼亞州橙縣（FIPS 06059, CBSA 31080）正落在那個上限上，此資料於 8月 17, 2026 讀自 FHFA 的縣上限檔案。

在 Selling Guide 之外，沒有任何全國性標準來規範鉅額貸款的準備金、文件或信用要求。請要求鉅額貸款機構以書面寫明它的準備金要求、最高負債收入比，以及那封函件背後是否有核貸人員真正看過這份資料。

Official Interpretation 2(f)-3 to 12 CFR 1002.2 規定，債權人若 "evaluates information about the consumer, decides to decline the request, and communicates this to the consumer"（譯文：評估了該消費者的資訊、決定拒絕該項請求，並把這一決定告知消費者），就必須 "comply with the notification requirements under § 1002.9."（譯文：遵守 § 1002.9 之下的通知要求）。Regulation B 在 12 CFR 1002.9(a)(1)(i) 中把期限定為完整申請之後 30 天，而 12 CFR 1002.9(a)(2) 要求以書面通知給出具體理由，或告知你有權在 60 天內索取這些理由。依 12 CFR 1002.9(b)(2)，這些理由必須 "be specific and indicate the principal reason(s)"（譯文：具體明確，並指出主要理由）。

15 U.S.C. 1681m(a) 中的 Fair Credit Reporting Act 增加了第二項通知，要求依消費者信用報告作出決定的貸款方揭露其使用的信用評分，並指明提供該報告的徵信機構。