換購升級

以下規則由四個發布方訂定：加州稅務平衡局（California State Board of Equalization）與橙縣估價官辦公室（Orange County Assessor Department）負責第 13 號提案（Proposition 13）與第 19 號提案（Proposition 19），美國國稅局（Internal Revenue Service）負責售屋增益，Fannie Mae 賣方指南負責貸款資格，聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）負責貸款上限。

法律依據是《加利福尼亞州憲法》（California Constitution） Article XIII A, 節 2.1(b)，由《稅收與稅務法典》（Revenue and Taxation Code）節 69.6 落實。第 2.1(b)(1) 條允許替代住宅"located anywhere in this state, regardless of the location or value of the replacement primary residence."（譯文：位於本州任何地方，不論替代主要居所的位置或價值為何）。第 69.6(a) 條把年滿 55 歲或重度且永久身障的申請人限制在三次移轉，以全州合計。

第 XIII A 條（Article XIII A）, 節 2(b) 把基準年度價值的年度通膨調整限制在 2%，因此在橙縣持有數十年的住宅，其應稅價值可能遠低於今天的成交價。依第 19 號提案（Proposition 19）辦理的移轉會把該價值帶到替代住宅上，而申請必須在購入或完工後三年內提出。

Revenue and Taxation Code 節 69.6 依取得替代房產的時間界定該門檻，並以原房產的全部現金價值作為衡量基準。

稅務平準局（Board of Equalization）公布了這個例子。原有住宅的公平市場價值為 $400,000，經係數調整的基準年價值為 $100,000，替代住宅在售出後第一年以 $600,000 購入。門檻為 $420,000，超出的 $180,000 加到移轉過來的 $100,000 價值上，得出應稅價值 $280,000。

Publication 523 中適用於 2025 稅務年度的資格測試要求，賣方 "owned the home for at least 24 months (2 years) out of the last 5 years leading up to the date of sale"（譯文：在截至出售日的最近 5 年中，至少擁有該住宅 24 個月即 2 年），並在那 60 個月中有 24 個月以它為住所。

橙縣長期持有的住宅，其增值可能超過 Internal Revenue Code 節 121 的上限。IRS Topic no. 701 於 6月 8, 2026 更新，指出當增益無法全額免除時，出售必須在 Schedule D 與 Form 8949 上申報。增益是相對於調整後基礎衡量的，因此這個數字應交由稅務專業人士處理。

該部門另警告，"if your offer is accepted and thus becomes a binding contract, failure to complete the purchase could affect the return of your deposit."（譯文：如果你的出價獲得接受並因此成為具拘束力的契約，未能完成購買可能影響你訂金的退還）。與賣掉現住房綁在一起的附帶條件是一項契約條款，所以它的措辭與期限取決於所用表格，以及雙方白紙黑字寫下的內容。

消費者金融保護局（Consumer Financial Protection Bureau）把房屋淨值貸款描述為一種 "allows you to borrow money using the equity in your home as collateral,"（譯文：讓你以自住房中的淨值作為擔保來借錢）的貸款，並警告若未償還 "the lender could foreclose on your home"（譯文：貸款機構可以對你的房子行使法拍），還說它 "usually has a fixed interest rate."（譯文：通常採固定利率）。依 CFPB 的說法，房屋淨值信用額度借的是同一筆淨值，但通常採機動利率，還款額隨餘額變動。

過橋貸款與交叉擔保貸款，也就是一筆貸款同時以兩處住宅作擔保，屬於民間放款機構的產品。沒有任何聯邦或加州機關公布其標準條款，最高貸款成數、期限長短，以及還款是否遞延，都因放款機構而異。

主題 B3-6-06 也涵蓋保留原有住宅的情形。現有主要住所若轉為第二住宅，其 PITIA 會被 "counted as part of the borrower's recurring monthly debt obligations,"（譯文：計入借款人經常性月度債務義務的一部分），若轉為投資性房產，則適用該指南關於租金收入與準備金的要求。

Topic B3-4.1-01 將標的房產、主要自住宅，以及已售出或待過戶的房產排除在該合計餘額之外。放款機構還會在此之上疊加自己的附加要求。

橙縣估價官辦公室（Orange County Assessor Department）表示，"a reassessable change in ownership will generate a Notice of Supplemental Assessment,"（譯文：可重新估價的所有權變更會產生一份補充估值通知書（Notice of Supplemental Assessment）），稅單會在該通知發出後兩週內寄出，估價金額則自過戶日起按比例計算至 6 月 30 日。

橙縣財務官兼稅務徵收官（Orange County Treasurer-Tax Collector）補上了最容易讓新屋主措手不及的那一部分。補充稅 "represent the additional taxes due for an increase in the assessed value"（譯文：代表因估價上升而應補繳的稅款），在年度擔保稅單之外另行送達，而且 "are generally not covered by impound accounts,"（譯文：一般不由代管帳戶支付），也不會副知房貸機構。

依第 19 號提案（Proposition 19）的移轉會改變補充估值所反映的內容，因為替代房產的應稅價值須按節 2.1(b)(2)(B) 的公式計算，且估價官辦公室（Assessor）要求先提交申請表才會適用。

在其 11月 25, 2025 的發布中，聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）將 2026 年的基準額定為 "$832,750, an increase of $26,250 from 2025,"（譯文：832,750 美元，較 2025 年增加 26,250 美元），此前房價上漲了 "3.26 percent, on average, between the third quarters of 2024 and 2025."（譯文：在 2024 年與 2025 年第三季之間平均上漲 3.26 個百分點）。橙縣正處於這一上限。

超過適用上限的貸款屬於巨額貸款，Fannie Mae 與 Freddie Mac 不能購買，因此對於換到更高價格區間的買家，上面所列的 Selling Guide 條款不再適用於該筆貸款。HUD 把 2026 曆年 FHA 一戶住宅的上限定為 $1,249,125，適用於在 1月 1, 2026 當日或之後指定案號的貸款。

TEAMIRI 是 Redfin Corporation 旗下的房地產團隊，DRE 01804754，由 Maryam Amiri 帶領。以上每一項數據都是在 8月 17, 2026 從旁邊註明的發布方處讀取的。