West Irvine

עיריית אירווין (City of Irvine) מפרסמת את West Irvine כשכונה נקובה בשם בשכבת הגבולות שלה, שני מצולעים המסתכמים ב-410.6 אקרים, ומתייקת את כולה בתוך אזור התכנון 4 (Planning Area 4). התווית של העירייה לאזור התכנון הזה היא Lower Peters Canyon PA4, על שם השכונה השכנה שהאתר הזה מפרסם בשם Northpark. שני המצולעים השכונתיים אינם נוגעים זה בזה בשום נקודה, בחפיפה שנמדדה כאפס אחוז, ולכן מגרש כאן שייך לשכונה אחת או לאחרת ולעולם לא לשתיהן. המשמעות המעשית היא שחיפוש לפי אזור תכנון אינו מבחין בין כתובת ב-West Irvine לכתובת ב-Northpark, וכל רישום שמוקם לפי אזור תכנון בלבד חייב להיבדק מול שכבת השכונות לפני שסומכים עליו.

בין 23 ינואר ל-15 יולי 2026 נמכרו כאן 16 בתים בחציון של $1,602,500 ובחציון של $795 לרגל רבועה, בגודל סגירה חציוני של 2,072 רגל רבועה. מחציתם נכנסו לנאמנות בתוך 35 יום. חציון הסגירה נחת על 98.4 אחוז ממחיר הבקשה המקורי, כלומר כנקודה וחצי מפרידות בין המספר שמוכר מפרסם למספר שנסגר, ורוב החלטת התמחור כאן מתקבלת בתוך אותה רצועה צרה. שמונה נכסים עמדו פעילים באותו ייצוא עם שניים ממתינים ושניים בחוזה מאחוריהם, כ-2.8 חודשים של מלאי עומד בקצב ש-16 המכירות האלה קבעו.

הפיזור של העסקאות האלה צפוף באופן חריג. שמונה נחתו בין $1.5 מיליון ל-$2 מיליון ושבע בין $1 מיליון ל-$1.5 מיליון, אחת נסגרה מעל $2 מיליון ואף אחת לא מתחת ל-$1 מיליון או מעל $3 מיליון. מחירי הסגירה נעו בין $1,150,000 ל-$2,190,000. שלושה-עשר מתוך 16 היו בתים צמודי קרקע, שניים היו דירות קונדו ואחד היה בית טאון, ולכן החציון של $1,602,500 נישא כמעט כולו על נכסים מנותקים, וקונה שמחפש כאן נכס מחובר קורא כותרת שנבנתה ממדגם של שלושה שאינם דומים לו.

שתי אגודות-אם מחלקות את הקרקע ברישום ה-HOA של העירייה. West Irvine Master Homeowners Assn. רשומה תחת MASTER_ID 4.5, 96.3 אקר על פני חמישה מצולעים, ומנוהלת בידי Crummack Huseby Property Management עם איש קשר קהילתי Michael Hayes בכתובת michael@ch-pm.com ובטלפון 949-367-9430. Sheridan Master Assn. רשומה בנפרד תחת MASTER_ID 4.4, 31.5 אקר על פני שני מצולעים, ומנוהלת בידי Powerstone Property Management עם איש הקשר Miguel Torres בטלפון 949-508-1579. שתיהן נופלות כולן בתוך מצולע הכפר, והעירייה מתייקת את שתיהן במחוז המועצה District 1 עם אזור דיווח משטרתי Portola. לאיזו מהשתיים מצטרף קונה נקבע לפי הכתובת ולא לפי הכותרת שתחתיה מתויקת המודעה.

ארבע תת-אגודות יושבות תחת West Irvine Master Homeowners Assn., לכל אחת חברת ניהול משלה: Wisteria Maintenance Assn. (4.51, Seabreeze Management Co, 16.0 אקר, בונה Cal Pac), Mandeville Community Assn. (4.52, Seabreeze Management Company, 9.4 אקר, בונה Lennar), Andover Maintenance Assn. (4.53, Powerstone Property Management, 8.8 אקר) ו-Summerplace Community Assn. (4.54, Crummack Huseby Property Management, 7.0 אקר). Sheridan Master Assn. נושאת אחת, Sheridan Place Maintenance Assn. (4.41, Powerstone Property Mgmt., 19.3 אקר, בונה CalPac). העלות החודשית של כתובת מסוימת היא היטל אגודת הגג בתוספת היטל תת-האגודה של אותה כתובת, ושניהם חייבים לצאת ממסמכי הנאמנות של אותו בית לפני הסרת התנאים המתלים.

שתי אגודות האם יחד מכסות 127.8 אקר, שהם 31.1 אחוזים ממצולע הכפר בן 410.6 האקר. שכבת ה-HOA של העירייה אינה רושמת גבול אגודה על 69 האחוזים הנותרים. מצולע הכפר הוא אפוא דבר רחב יותר מהאגודות שבתוכו, וכתובת שנופלת בתוך הגבול אינה כשלעצמה ראיה לכך שהבית נושא דמי ניהול של אגודת-אם. דוח הזכויות של הנכס המסוים הוא שמכריע את זה.

הפנאי הציבורי כאן יושב על קרקע עירונית ונפרד מכל דבר שההתאגדות גובה עליו. שכבת הפארקים של עיריית אירווין (City of Irvine) מתעדת שלושה פארקים שכונתיים בתוך גבול השכונה, 9.1 אקר בסך הכול. Valencia Park משתרע על 6 אקר ברחוב 3081 Trevino Dr ובו מתקן משחקים לילדים, מגרש משחק פתוח, מגרש כדורגל, שביל, שירותים, ברזייה ואזור פיקניק עם ארבעה שולחנות. Homestead Park משתרע על 2.1 אקר ברחוב 8 Cliffwood ובו שלושה מגרשי טניס, מתקן משחקים לילדים, מגרש משחק פתוח, שביל, שירותים ואזור פיקניק עם ארבעה שולחנות. Comstock Park משתרע על אקר אחד ברחוב 5 Countryside Dr ובו מגרש כדורסל, מתקן משחקים לילדים, מגרש משחק פתוח, שירותים ואזור פיקניק עם שלושה שולחנות. שלושתם מתקנים עירוניים, פתוחים בלי חברות בהתאגדות וממומנים מחוץ להיטל. אף אחת משתי ההתאגדויות הראשיות אינה מפרסמת רשימת מתקנים משלה, ועמוד West Irvine בפלטפורמת הדיירים dwellingLIVE מחזיר טופס התחברות בלי שום תוכן קהילתי, ולכן שום ספירה של בריכה או מועדון עבור אחת מההתאגדויות אינה מופיעה בעמוד הזה.

אזהרה אחת נלווית לכל נתון שוק שלמעלה. הם מחושבים מקוד אזור ה-CRMLS שנקרא WI - West Irvine, והקוד הזה רופף יותר ממצולע הכפר של העירייה. שתיים מתוך 16 העסקאות נמצאות בכתובות שנקראות מחוץ לגבול, 14172 Moore Court ו-16321 Veterans Way במגרש Legacy, ושתיים משמונה המודעות הפעילות נופלות לגמרי באזורי תכנון אחרים, 2219 Scholarship ב-Irvine Business Complex ו-389 Orange Blossom ב-Oakcreek. הנתונים מדווחים כפי שקוד האזור מחשב אותם, והסתירה נאמרת כאן במפורש במקום להיפתר בחיתוך מחדש שקט של הקבוצה. מי שמשווה בין שני בתים צריך לוודא באיזה צד של גבול הכפר נמצא כל אחד מהם.

הבתים שנסגרו בין ינואר ל-יולי of 2026 נושאים שנות בנייה מ-1974 עד 2022, והטווח הזה מטעה עד שפורצים אותו. ארבעה עשר מתוך 16 נבנו בין 1997 ל-2001. הקצה של 1974 הוא עסקה בודדת ב-14172 Moore Court והקצה של 2022 הוא קונדומיניום בודד ב-16321 Veterans Way במגרש Legacy, ושתי הכתובות האלה נקראות מחוץ למצולע השכונתי של העירייה. מה שנסחר בפועל בתוך West Irvine בחלון הזה הוא רצועה בת חמש שנים של בנייה מסוף שנות התשעים ומפנה המאה, ולכן סביר הרבה יותר ששני בתים כאן הם בני אותה תקופה משהטווח המפורסם מרמז, והתאמת גיל בין שני נכסי השוואה בשכונה הזאת תהיה בדרך כלל קטנה.

רישום ה-HOA של העירייה נוקב ביזם שמאחורי שלושה מתוך חמשת תתי האיגודים. Cal Pac רשומה עבור Wisteria Maintenance Assn. ו-CalPac עבור Sheridan Place Maintenance Assn., ו-Lennar רשומה עבור Mandeville Community Assn. הרישומים האלה מתיישבים עם שנות הבנייה בקבוצת העסקאות שנסגרו, שבה כל עסקת Wisteria ו-Mandeville בחלון הזה נושאת את השנה 2001. לא נרשם יזם עבור Andover או Summerplace. שום מקור עירוני או מקור של איגוד שנקרא עבור הדף הזה אינו נוקב בשנת הקמה או בשנת סיום בנייה לשכונה עצמה, וגם כאן לא נכתבת כזאת.

הקמפוסים הגיעו יחד עם הבתים. Pioneer Middle School נפתח בסתיו 1999 ו-Myford Elementary נפתח ב-4 ספטמבר 2001, בתוך אותו מקטע שנים שהפיק ארבעה עשר מתוך ששה עשר הבתים שנמכרו בחלון הזה. Myford עומד ב-3181 Trevino Drive ו-Valencia Park יושב ב-3081 Trevino Dr, כך שבית הספר היסודי של השכונה והפארק הציבורי הגדול שלה חולקים רחוב. שני הקמפוסים שייכים ל-Tustin Unified, וזו העובדה האחת על השכונה הזאת שקונים טועים בה לרוב.

כל מי שמושך רשומות עירוניות עבור חלקה כאן צריך לדעת כיצד העיר מתייקת את הקרקע הזאת. ל-West Irvine יש מצולע משלו בשכבת הכפרים אך אין לו אזור תכנון משלו, והוא יושב בתוך Planning Area 4, שהעיר מתייגת Lower Peters Canyon PA4 על שם הכפר השכן. העיר רושמת את שתי אגודות הגג במחוז המועצה District 1 עם אזור דיווח משטרתי Portola. אלה הרשומות שמחלקה עירונית תשתמש בהן כשתושב מתקשר בעניין האזור הזה, וחיפוש של West Irvine בשכבת אזורי התכנון אינו מחזיר דבר.