آنچه این صفحه مستند می‌کند
- California Residential Purchase Agreement هم قرارداد خرید است و هم دستور اسکرو، و تنها با توافق کتبی قابل تغییر است.
- پیش‌فرض‌های قرارداد: 17 روز برای بازرسی، 17 روز برای برداشتن شرط‌های وام و ارزیابی، و 7 روز برای افشاهای فروشنده.
- Civil Code 1102.3 و 1103.3: فسخ ظرف 3 روز در تحویل حضوری، و 5 روز در تحویل پستی یا الکترونیکی.
- بر پایه 12 CFR 1026.19(f)(1)(ii)(A)، خریدار باید افشانامهٔ بستن معامله (Closing Disclosure) را 3 روز کاری پیش از انعقاد نهایی دریافت کند.
- بر پایه مصوبهٔ 13 (Proposition 13)، خرید ملک ارزش ارزیابی‌شده را به ارزش بازار بازنشانی می‌کند، و مالیات‌های تکمیلی معمولاً در حساب امانی لحاظ نمی‌شوند.
- سقف وام منطبق یک‌واحدی سال 2026 در اورنج کانتی $1,249,125 است، در برابر پایه ملی $832,750.
مراحل خرید خانه در اورنج کانتی، کالیفرنیا چیست؟
خرید خانه در اورنج کانتی، کالیفرنیا بر پایه قراردادی پیش می‌رود که همزمان دستور حساب امانی نیز هست، به‌همراه دوره‌های شرط، افشاهای قانونی فروشنده، و بستن معامله از راه حساب امانی.
جزئیات را بخوانید
California Department of Real Estate ترتیب کار را چنین شرح می‌دهد: پیشنهاد کتبی خریدار روی قرارداد خریدی می‌نشیند که همزمان دستور مشترک اسکرو هم هست. وقتی فروشنده امضا کند و پذیرش بی‌قیدوشرط را اعلام کند، این سند به قرارداد تبدیل می‌شود.
| مرحله | چه اتفاقی می‌افتد | مستند قانونی |
|---|---|---|
| افشای رابطه نمایندگی | مشاور به‌صورت کتبی افشا می‌کند که نماینده چه کسی است | مادهٔ 2079.14 قانون مدنی کالیفرنیا |
| پیشنهاد و پذیرش | پیشنهاد کتبی با اعلام پذیرش بی‌قیدوشرط به قرارداد تبدیل می‌شود | California Department of Real Estate Reference Book، Chapter 20 |
| اسکرو باز شد | شخص ثالثی پول و اسناد را تا وقوع رویدادی مشخص نگه می‌دارد | California Financial Code Section 17003 |
| افشاگری‌های فروشنده | Transfer Disclosure Statement، Natural Hazard Disclosure Statement و دیگر اطلاعیه‌های الزامی تحویل داده می‌شوند | مواد 1102 و 1103 قانون مدنی کالیفرنیا |
| دوره‌های شرط | دوره‌های بازرسی، وام و ارزیابی سپری می‌شوند و به‌صورت کتبی برداشته می‌شوند | شرایط قرارداد خرید |
| افشای نهایی وام (Closing Disclosure) | افشای نهایی وام‌دهنده باید پیش از انعقاد نهایی دریافت شود | 12 CFR 1026.19(f) |
| ثبت سند | سند انتقال در شهرستان ثبت می‌شود و مالیات انتقال سندی دریافت می‌شود | مادهٔ 11911 قانون درآمد و مالیات کالیفرنیا |
خریداران خانه در کالیفرنیا چه قراردادی امضا می‌کنند؟
خریداران خانه در کالیفرنیا پیشنهاد خود را روی Residential Purchase Agreement and Joint Escrow Instructions می‌نویسند، سندی که هم قرارداد خرید است و هم دستور حساب امانی.
جزئیات را بخوانید
کتاب California Department of Real Estate Reference Book آن را فرم استاندارد خرید مسکونی در این ایالت می‌خواند، و یادآور می‌شود که در قرارداد آمده است زمان از اصول اساسی است. مهلت انجام تعهد را می‌توان تمدید کرد، یا هر بند دیگری را تغییر داد، تنها با نوشته‌ای که هم خریدار و هم فروشنده امضا کرده باشند.
شمار روزها در این فرم شرایط قراردادی است که هر طرف می‌تواند تغییرش را پیشنهاد کند. نسخه‌های فرم هم تغییر می‌کنند، پس برای بازه‌های حاکم، قرارداد امضاشده خودتان را بخوانید.
دوره شرط بازرسی، وام و ارزیابی در کالیفرنیا چقدر است؟
دوره‌های شرط بازرسی، وام و ارزیابی در کالیفرنیا شرط‌های قراردادی در Residential Purchase Agreement هستند نه حکم قانون، و معمولاً هر یک 17 روز است.
جزئیات را بخوانید
برداشتن یک شرط باید کتبی باشد، و طرفی که به تعهد خود عمل نمی‌کند ممکن است پیش از آنکه طرف مقابل بخواهد قرارداد را فسخ کند، اخطار انجام تعهد دریافت کند. جدول زیر پیش‌فرض‌های قراردادی را از مهلت‌هایی که قانون تعیین کرده جدا می‌کند.
| دوره | طول | پیش‌فرض قراردادی یا حکم قانون | منبع |
|---|---|---|---|
| ودیعه تحویل‌شده به اسکرو | 3 روز پس از پذیرش پیشنهاد | پیش‌فرض قراردادی | California Department of Real Estate Reference Book، Chapter 20 |
| درخواست وام و تأیید وجوه | 7 روز پس از پذیرش | پیش‌فرض قراردادی | California Department of Real Estate Reference Book، Chapter 20 |
| تحویل افشاگری‌های الزامی از سوی فروشنده | 7 روز پس از پذیرش | پیش‌فرض قراردادی | California Department of Real Estate Reference Book، Chapter 20 |
| بازرسی و بررسی خریدار | 17 روز پس از پذیرش | پیش‌فرض قراردادی | California Department of Real Estate Reference Book، Chapter 20 |
| برداشتن شرط وام و ارزیابی | 17 روز پس از پذیرش | پیش‌فرض قراردادی | California Department of Real Estate Reference Book، Chapter 20 |
| تأیید نهایی وضعیت ملک | ظرف 5 روز پیش از بسته‌شدن معامله | پیش‌فرض قراردادی است و نه یک شرط | California Department of Real Estate Reference Book، Chapter 20 |
| فرصت بازرسی رنگ سربی، برای مسکن ساخته‌شده پیش از 1978 | 10 روز، مگر آنکه طرفین کتباً بر مدت دیگری توافق کنند | قانون فدرال | United States Environmental Protection Agency (سازمان حفاظت محیط زیست ایالات متحده)، قاعده افشای Section 1018 |
| فسخ از سوی خریدار پس از تحویل Transfer Disclosure Statement | 3 روز پس از تحویل حضوری، 5 روز پس از تحویل با پست یا سند الکترونیکی | قانون کالیفرنیا | مادهٔ 1102.3 قانون مدنی کالیفرنیا |
| فسخ از سوی خریدار پس از تحویل Natural Hazard Disclosure Statement | 3 روز پس از تحویل حضوری، 5 روز پس از تحویل با پست یا سند الکترونیکی | قانون کالیفرنیا | مادهٔ 1103.3 قانون مدنی کالیفرنیا |
| برآورد وام (Loan Estimate) پس از درخواست | حداکثر 3 روز کاری پس از آنکه اعتباردهنده درخواست را دریافت کند | قانون فدرال | 12 CFR 1026.19(e)(1)(iii) |
| افشای نهایی وام (Closing Disclosure) پیش از انعقاد نهایی | حداکثر تا 3 روز کاری پیش از انعقاد نهایی دریافت شود | قانون فدرال | 12 CFR 1026.19(f)(1)(ii)(A) |
فروشنده در کالیفرنیا چه افشاهایی را باید به خریدار بدهد؟
فروشندگان خانه‌های تک‌خانواری در کالیفرنیا باید اظهارنامه‌های افشای انتقال و مخاطرات طبیعی (Transfer and Natural Hazard Disclosure Statements)، اطلاعیه‌های Mello-Roos و 1915 Act، و افشای رنگ سربی مربوط به ساخت پیش از 1978 را تحویل دهند.
جزئیات را بخوانید
مادهٔ 1102.3 قانون مدنی کالیفرنیا به خریدار اجازه می‌دهد پیشنهاد را با اخطار کتبی به فروشنده یا نماینده فروشنده فسخ کند اگر بیانیه تکمیل‌شده پس از پیشنهاد تحویل شود. این پنجره سه روز پس از تحویل حضوری، پنج روز پس از تحویل از راه پست، یا پنج روز پس از تحویل یک سند الکترونیکی است. مادهٔ 1103.3 قانون مدنی کالیفرنیا همین حق را برای اظهارنامهٔ افشای مخاطرات طبیعی (Natural Hazard Disclosure Statement) می‌دهد. این حقوق قانونی از هر شرط بازرسی در قرارداد خرید جداست.
| افشا | آنچه پوشش می‌دهد | مستند قانونی |
|---|---|---|
| Real Estate Transfer Disclosure Statement (اظهارنامه افشای انتقال ملک) | اظهار کتبی فروشنده درباره وضعیت ملک روی فرم قانونی | مادهٔ 1102 قانون مدنی کالیفرنیا و مواد پس از آن |
| Natural Hazard Disclosure Statement | اینکه ملک در یک منطقه‌ی ویژه‌ی خطر سیل، منطقه‌ی احتمال سیل‌گرفتگی، پهنه‌ی با شدت خطر آتش‌سوزی بسیار بالا، منطقه‌ی مسئولیت ایالتی برای آتش‌سوزی مراتع، پهنه‌ی گسل زلزله یا پهنه‌ی خطر لرزه‌ای قرار دارد یا نه | مادهٔ 1103 قانون مدنی کالیفرنیا |
| افشای رنگ سربی | رنگ سربی و خطرات شناخته‌شده، اسناد و گزارش‌های موجود، جزوه فدرال، و فرصت 10 روزه برای بازرسی | United States Environmental Protection Agency (سازمان حفاظت محیط زیست ایالات متحده)، قاعده افشای Section 1018 |
| اطلاعیه‌های Mello-Roos و قانون 1915 | تلاش با حسن نیت از سوی فروشنده برای گرفتن و تحویل اطلاعیه‌های مالیات یا عوارض ویژه از نهاد وضع‌کننده | مادهٔ 1102.6b قانون مدنی کالیفرنیا |
| Notice of Special Tax از سوی تفکیک‌کننده اراضی | اطلاعیه‌ی کتبی درباره‌ی مالیات ویژه، بیشترین مبلغ آن و مدت وصولش، همراه با حق فسخ قرارداد | California Government Code Section 53341.5 |
| Disclosure Regarding Real Estate Agency Relationships | مشاور در این معامله نماینده‌ی چه کسی است | مادهٔ 2079.14 قانون مدنی کالیفرنیا |
اسکرو و سند مالکیت در خرید خانه در کالیفرنیا چگونه کار می‌کنند؟
کالیفرنیا فروش‌های مسکونی را از راه حساب امانی می‌بندد، چیزی که Department of Real Estate آن را شخص ثالث بی‌طرفی می‌نامد که منافع خریدار و فروشنده را با هم حفظ می‌کند.
جزئیات را بخوانید
California Financial Code Section 17003 اسکرو را تحویل یک سند کتبی، پول، مدرک مالکیت یا هر چیز باارزش دیگر به شخص ثالث تعریف می‌کند. آن شخص ثالث آن را تا وقوع رویدادی مشخص نگه می‌دارد. در خریدی در اورنج کانتی، متصدی اسکرو ودیعه را دریافت می‌کند، دستورالعمل‌های هر دو طرف را نگه می‌دارد، تأمین مالی را هماهنگ می‌کند، و هنگام بستن معامله پرداخت می‌کند.
در آغاز اسکرو خریدار گزارش مقدماتی مالکیت را دریافت می‌کند. California Insurance Code Section 12340.11 می‌گوید گزارش‌های مقدماتی پیشنهادهایی برای صدور بیمه‌نامه مالکیت‌اند که همراه درخواست بیمه مالکیت ارائه می‌شوند. این‌ها خلاصه سوابق مالکیت نیستند و اظهارنظری درباره وضعیت مالکیت هم نیستند. استثناها را بخوانید، چون قرارداد مالکیت را مشروط به بارها، حق ارتفاق‌ها، تعهدها، شرط‌ها و محدودیت‌های نشان‌داده‌شده در آنجا می‌گیرد مگر آنکه خریدار کتباً با یکی مخالفت کند.
مشاور املاک من در کالیفرنیا نماینده‌ی چه کسی است؟
مشاوران املاک در کالیفرنیا باید به‌صورت کتبی به خریدار اعلام کنند که نماینده چه کسی هستند: فقط خریدار، فقط فروشنده، یا هر دو طرف در قالب نمایندگی دوگانه.
جزئیات را بخوانید
ادارهٔ املاک و مستغلات کالیفرنیا (California Department of Real Estate) آن سه گزینه نمایندگی را شرح می‌دهد. قانون مدنی کالیفرنیا (California Civil Code) بخش 2079.14 تعیین می‌کند که افشانامهٔ روابط نمایندگی املاک (Disclosure Regarding Real Estate Agency Relationships) چه زمانی ارائه شود.
| مشاور | زمانی که افشا ارائه می‌شود | مستند قانونی |
|---|---|---|
| نماینده فروشنده | پیش از انعقاد قرارداد سپردن ملک برای فروش | مادهٔ 2079.14 قانون مدنی کالیفرنیا |
| نماینده خریدار | در نخستین فرصت عملی پیش از امضای قرارداد نمایندگی خریدار، و پیش از امضای پیشنهاد خرید از سوی خریدار | مادهٔ 2079.14 قانون مدنی کالیفرنیا |
| نماینده خریدار در حالتی که خریدار پیش‌تر پیشنهاد خود را آماده کرده است | حداکثر تا روز کاری بعد از آنکه مشاور آن پیشنهاد را دریافت کند | مادهٔ 2079.14 قانون مدنی کالیفرنیا |
| هر یک از دو مشاور | رسید دریافت امضاشده می‌گیرد | مادهٔ 2079.14 قانون مدنی کالیفرنیا |
Department of Real Estate به خریداران توصیه می‌کند افشا را با دقت بخوانند، چون به‌طور ماهوی بر مسئولیتی که مشاور بر عهده دارد اثر می‌گذارد. جایی که یک دفتر کارگزاری هر دو طرف را نمایندگی می‌کند، نمایندگی دوگانه باید افشا شود و هر دو طرف با آن موافقت کنند.
برآورد وام (Loan Estimate) و افشانامهٔ بستن معامله (Closing Disclosure) را چه زمانی دریافت می‌کنم؟
قانون فدرال هر دو تاریخ را تعیین می‌کند: برآورد وام (Loan Estimate) ظرف 3 روز کاری از تاریخ درخواست می‌رسد و افشای نهایی وام (Closing Disclosure) دست‌کم 3 روز کاری پیش از نهایی شدن معامله.
جزئیات را بخوانید
بر پایه 12 CFR 1026.19(e)(1)(iii) اعتباردهنده باید برآورد وام (Loan Estimate) را حداکثر تا سه روز کاری پس از دریافت درخواست مصرف‌کننده تحویل دهد. بر پایه 12 CFR 1026.19(f)(1)(ii)(A) مصرف‌کننده باید افشانامهٔ بستن معامله (Closing Disclosure) را حداکثر تا سه روز کاری پیش از انعقاد قرارداد دریافت کند. همان بازه دوم به خریدار اجازه می‌دهد شرایط نهایی را پیش از امضا با برآورد وام بسنجد. بر پایه 12 CFR 1026.19(f)(2)، برخی تغییرهای بعدی افشای اصلاح‌شده و یک دوره انتظار تازه سه‌روزه کاری می‌خواهند. این‌ها شامل نرخ درصد سالانه افشاشده‌ای است که نادرست می‌شود، تغییر در محصول وام، و افزوده‌شدن جریمه پیش‌پرداخت. دیگر تغییرها در زمان بستن معامله یا پیش از آن اصلاح می‌شوند بی‌آنکه ساعت از نو آغاز شود.
تاریخ بستن معامله در اورنج کانتی که جایی برای افشانامه بستن معامله (Closing Disclosure) اصلاح‌شده باقی نگذارد، ممکن است عقب بیفتد.
سقف وام در سال 2026 در اورنج کانتی چقدر است و آیا آپارتمان من به تأییدیه نیاز دارد؟
اورنج کانتی، کالیفرنیا منطقه‌ای پرهزینه است و سقف وام منطبق تک‌واحدی آن در سال 2026 برابر $1,249,125 در برابر پایه ملی $832,750 است.
جزئیات را بخوانید
آژانس فدرال تأمین مالی مسکن (Federal Housing Finance Agency) آن مقدار سقف وام منطبق تک‌واحدی سال 2026 را تعیین کرد. وزارت مسکن و توسعهٔ شهری (Department of Housing and Urban Development) برای اورنج کانتی سقف تک‌خانواری FHA در سال CY2026 را $1,249,125 فهرست می‌کند، خوانده‌شده در اوت 17, 2026. وامی بالاتر از سقف قابل اعمال بیرون از برنامه‌های منطبق و FHA می‌افتد.
کاندومینیوم‌ها یک پرسش دوم درباره تأیید می‌افزایند. HUD تأیید پروژه کاندومینیوم برای FHA را لازم می‌داند. جایی که پروژه تأیید نشده باشد، یک واحد باز هم می‌تواند از راه تأیید تک‌واحدی (Single-Unit Approval) واجد شرایط شود. آن مسیر پروژه‌ای کامل و آماده سکونت با دست‌کم پنج واحد مسکونی می‌خواهد که خانه پیش‌ساخته نباشد و زیرمجموعه‌ای از الزامات تأیید پروژه را برآورده کند. وزارت امور کهنه‌سربازان (Department of Veterans Affairs) می‌گوید یک کاندومینیوم یا قطعه باید از سوی VA تأیید شود تا واجد ضمانت وام VA باشد. پیش از نوشتن پیشنهاد با تأمین مالی FHA یا VA، وضعیت پروژه را تأیید کنید.
| رقم | مبلغ | منتشرکننده |
|---|---|---|
| سقف وام منطبق یک‌واحدی سال 2026، اورنج کانتی، کالیفرنیا | $1,249,125 | آژانس فدرال تأمین مالی مسکن (Federal Housing Finance Agency) |
| سقف وام منطبق یک‌واحدی سال 2026، مبنای ملی | $832,750 | آژانس فدرال تأمین مالی مسکن (Federal Housing Finance Agency) |
| سقف وام رهنی FHA برای خانه تک‌خانواری در سال تقویمی 2026، اورنج کانتی، کالیفرنیا | $1,249,125 | وزارت مسکن و توسعه شهری ایالات متحده (U.S. Department of Housing and Urban Development) |
در یک مجموعه‌ی برنامه‌ریزی‌شده یا آپارتمان در اورنج کانتی چه چیزی را باید بررسی کنم؟
محله‌های تازه‌ساز اورنج کانتی اغلب مجتمع با منافع مشترک با انجمن مالکان هستند، و بسیاری از آنها داخل یک ناحیه ارزیابی Mello-Roos یا قانون 1915 هم قرار دارند.
جزئیات را بخوانید
آن مناطق یک مالیات ویژه یا عوارض را به قبض مالیات بر دارایی می‌افزایند. دو اطلاعیه خریدار را از آنها آگاه می‌کند، یکی را فروشنده می‌گیرد و دیگری را تفکیک‌کننده‌ی زمین ارائه می‌دهد.
| اطلاعیه | آنچه لازم می‌داند | مستند قانونی |
|---|---|---|
| اطلاعیه‌های نهادهای دولتی که فروشنده دریافت کرده است | تلاشی با حسن نیت برای گرفتن اخطار افشا از هر نهاد محلی که بر پایه قانون تسهیلات اجتماعی Mello-Roos (Mello-Roos Community Facilities Act) مالیات ویژه می‌بندد یا بر پایه قانون اوراق قرضه بهسازی مصوب 1915 (Improvement Bond Act of 1915) اقساط عوارض را وصول می‌کند، و رساندن آن اخطارها به خریدار | مادهٔ 1102.6b قانون مدنی کالیفرنیا |
| Notice of Special Tax از سوی تفکیک‌کننده اراضی | اطلاعیه کتبی جداگانه‌ای که مبلغ حداکثر، سقف افزایش سالانه، مدت وصول مالیات و آنچه را تأمین مالی می‌کند بیان می‌کند | California Government Code Section 53341.5 |
| حق فسخ پس از آن اخطار | ظرف 3 روز پس از تحویل حضوری یا 5 روز پس از تحویل با پست | California Government Code Section 53341.5 |
برای انجمن، اسناد حاکم و ارقام جاری را از انجمن یا شرکت مدیریتش بخواهید. بودجه، مطالعه ذخایر، بیمه و هر ارزیابی ویژه در جریان را پیش از رفع شرط بازرسی بخوانید. Department of Real Estate یادآور می‌شود که تفکیکی با انجمن مالکان ممکن است یک گزارش عمومی را در بر داشته باشد.
چرا مالیات بر دارایی من در اورنج کانتی پس از خرید تغییر کرد؟
خرید در اورنج کانتی تغییر مالکیت به شمار می‌آید، بنابراین طرح رأی‌گیری 13 (Proposition 13) ارزیابی مجدد بر پایه ارزش منصفانه روز را الزامی می‌کند.
جزئیات را بخوانید
هیئت ایالتی تعدیل مالیات کالیفرنیا (California State Board of Equalization) می‌گوید مصوبهٔ 13 (Proposition 13) ارزیاب کانتی را ملزم می‌کند که از تاریخ تغییر مالکیت بازارزیابی کند. ارزیاب املاک اورنج کانتی (Orange County Assessor) توضیح می‌دهد که فروش‌ها، انتقال‌ها و ارث عموماً مشمول بازارزیابی‌اند، و اینکه ارزش سال پایهٔ تازه ارزش بازار را در زمان انتقال بازتاب می‌دهد. تفاوت با ارزش مشمول مالیات پیشین از راه یک ارزیابی مکمل صورت‌حساب می‌شود که از تاریخ انتقال تا پایان سال مالی در ژوئن 30 به‌نسبت تقسیم شده است.
برای آن قبض پول نقد کنار بگذارید. ارزیاب املاک اورنج کانتی (Orange County Assessor) می‌گوید مالیات‌های تکمیلی معمولاً در اسکرو وصول نمی‌شوند. خزانه‌دار و مأمور وصول مالیات اورنج کانتی (Orange County Treasurer-Tax Collector) می‌گوید شرکت‌های وام مسکن معمولاً قبض‌های مالیات تکمیلی ملک را نمی‌پردازند. همان اداره می‌گوید دریافت‌نکردن قبض مالیات، وثیقه‌ی مالیاتی را برنمی‌دارد و جلوی جریمه‌ها را نمی‌گیرد.
| مورد | جزئیات | منتشرکننده |
|---|---|---|
| قسط اول، مالیات سالانه ملک تضمین‌شده | سررسید نوامبر 1 و قابل پرداخت تا دسامبر 10 | خزانه‌دار و مأمور وصول مالیات اورنج کانتی (Orange County Treasurer-Tax Collector) |
| قسط دوم مالیات سالانه املاک تضمین‌شده | سررسید فوریه 1 و قابل پرداخت تا آوریل 10 | خزانه‌دار و مأمور وصول مالیات اورنج کانتی (Orange County Treasurer-Tax Collector) |
| صورتحساب‌های تکمیلی پس از تغییر مالکیت | یک صورت‌حساب برای رویدادهای در یا پس از ژوئن 1 و پیش از ژانویه 1، و دو صورت‌حساب برای رویدادهای میان ژانویه 1 و مه 31 | ارزیاب املاک اورنج کانتی (Orange County Assessor) |
| نرخ مالیات انتقال سند در سطح شهرستان | پنجاه‌وپنج سنت برای هر $500 یا کسری از ارزش منتقل‌شده | مادهٔ 11911 قانون درآمد و مالیات کالیفرنیا |
پرسش‌های متداول
پرسش‌های رایج درباره فرآیند خرید خانه
خریداران خانه در کالیفرنیا چه قراردادی امضا می‌کنند؟
خریداران کالیفرنیایی پیشنهادشان را روی Residential Purchase Agreement and Joint Escrow Instructions می‌نویسند. California Department of Real Estate Reference Book این فرم را هم قرارداد خرید و هم دستورالعمل مشترک اسکرو توصیف می‌کند. زمانی الزام‌آور می‌شود که فروشنده امضا کند و پذیرش بی‌قیدوشرط را اعلام کند. این فرم می‌گوید زمان اساس معامله است، و تغییرات به نوشته‌ای امضاشده از هر دو طرف نیاز دارد.
دوره شرط بازرسی در کالیفرنیا چقدر است؟
این یک شرط قراردادی است نه یک قانون. California Department of Real Estate Reference Book توضیح می‌دهد که Residential Purchase Agreement استاندارد معمولاً به خریدار 17 روز پس از پذیرش مهلت می‌دهد تا ملک را بازرسی و بررسی کند. خریداران و فروشندگان می‌توانند به‌صورت کتبی بر مهلتی کوتاه‌تر یا بلندتر توافق کنند، پس برای مهلتی که اعمال می‌شود قرارداد امضاشده را بخوانید.
چقدر فرصت دارم شرط وام و ارزیابی را بردارم؟
این نیز نقض قرارداد است. California Department of Real Estate Reference Book می‌گوید بر پایه Residential Purchase Agreement استاندارد، خریدار معمولاً 17 روز برای رفع شروط وام و ارزیابی دارد. درخواست‌های وام و تأیید وجوه 7 روز پس از پذیرش سررسید می‌شوند. رفع شرط باید کتبی باشد، و طرفین می‌توانند دوره‌های متفاوتی را مذاکره کنند.
Transfer Disclosure Statement در کالیفرنیا چیست؟
این بیانیه کتبی فروشنده درباره وضعیت ملک است، روی فرمی که قانون تعیین کرده. قانون مدنی کالیفرنیا بخش 1102 و بندهای پس از آن این بیانیه را برای انتقال ملک مسکونی تک‌خانواری الزامی می‌کند. اگر بیانیه تکمیل‌شده پس از ارائه پیشنهاد به دست شما برسد، قانون مدنی بخش 1102.3 به شما اجازه می‌دهد با اطلاع کتبی معامله را فسخ کنید. این مهلت برای تحویل حضوری سه روز است، و برای پست یا تحویل الکترونیکی پنج روز.
آیا پس از دریافت افشاهای فروشنده می‌توانم لغو کنم؟
بله، درون بازه‌ای مشخص. بخش‌های 1102.3 و 1103.3 در قانون مدنی کالیفرنیا (California Civil Code) هرکدام به خریدار اجازه می‌دهند با اطلاع کتبی به فروشنده یا مشاور فروشنده پیشنهاد را فسخ کند. مهلت، سه روز پس از تحویل حضوری یا پنج روز پس از تحویل با پست یا سند الکترونیکی است. آن حق قانونی از هر شرط بازرسی که در قرارداد خرید نوشته شده جداست.
گزارش مقدماتی مالکیت چیست؟
California Insurance Code Section 12340.11 می‌گوید گزارش‌های مقدماتی همراه درخواست بیمه مالکیت ارائه می‌شوند و پیشنهادهایی برای صدور بیمه‌نامه مالکیت با شرایط اعلام‌شده‌اند. همان ماده می‌گوید این‌ها خلاصه سوابق مالکیت نیستند و اظهارنظری درباره وضعیت مالکیت به شمار نمی‌روند. استثناها را بخوانید، چون قرارداد مالکیت را مشروط به آنها می‌گیرد مگر آنکه کتباً مخالفت کنید.
چند روز پیش از تسویه افشانامهٔ نهایی معامله (Closing Disclosure) را دریافت می‌کنم؟
بر پایه 12 CFR 1026.19(f)(1)(ii)(A) مصرف‌کننده باید افشانامهٔ بستن معامله (Closing Disclosure) را حداکثر تا سه روز کاری پیش از انعقاد قرارداد دریافت کند. بر پایه 12 CFR 1026.19(f)(2)، برخی تغییرهای بعدی افشای اصلاح‌شده و یک دوره انتظار تازه سه‌روزه کاری پیش از امضای شما می‌خواهند. این‌ها شامل نرخ درصد سالانه افشاشده‌ای است که نادرست می‌شود، تغییر در محصول وام، و جریمه پیش‌پرداخت افزوده.
چرا پس از بسته‌شدن معامله یک قبض مالیات مکمل دریافت کردم؟
چون خرید شما تغییر مالکیت بود. هیئت یکسان‌سازی مالیاتی ایالت کالیفرنیا (California State Board of Equalization) می‌گوید طرح رأی‌گیری 13 (Proposition 13) ارزیاب را ملزم می‌کند ملک را به ارزش منصفانه بازار در تاریخ تغییر مالکیت دوباره ارزیابی کند. اورنج کانتی تفاوت را از راه یک ارزیابی تکمیلی صورت‌حساب می‌کند. ادارهٔ ارزیابی املاک اورنج کانتی (Orange County Assessor) می‌گوید مالیات‌های تکمیلی معمولاً در اسکرو وصول نمی‌شوند، پس جداگانه برایش بودجه بگذارید.
سقف وام منطبق در سال 2026 در اورنج کانتی چقدر است؟
آژانس فدرال تأمین مالی مسکن (Federal Housing Finance Agency) مقدار سقف وام منطبق تک‌واحدی سال 2026 را برای مناطق پرهزینه $1,249,125 تعیین کرد، و همان رقم در اورنج کانتی، کالیفرنیا اعمال می‌شود. پایه ملی $832,750 است. وزارت مسکن و توسعهٔ شهری (Department of Housing and Urban Development) برای اورنج کانتی سقف تک‌خانواری FHA در سال CY2026 را $1,249,125 فهرست می‌کند، خوانده‌شده در اوت 17, 2026.
آیا یک مجموعه کاندومینیوم باید برای وام FHA یا VA تأیید شده باشد؟
عموماً بله. HUD تأیید پروژه کاندومینیوم برای FHA را لازم می‌داند. جایی که پروژه تأیید نشده باشد، یک واحد باز هم می‌تواند از راه تأیید تک‌واحدی (Single-Unit Approval) واجد شرایط شود. آن مسیر پروژه‌ای کامل با دست‌کم پنج واحد مسکونی می‌خواهد که زیرمجموعه‌ای از الزامات پروژه را برآورده کند. وزارت امور کهنه‌سربازان (Department of Veterans Affairs) می‌گوید یک کاندومینیوم یا قطعه باید از سوی VA تأیید شود تا واجد ضمانت وام VA باشد.
Sources and dates read (22)
- California Civil Code Section 1102, Transfer Disclosure Statement, scope https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV§ionNum=1102. read 2026-08-17
- California Civil Code Section 1102.3, delivery and buyer termination right https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV§ionNum=1102.3 read 2026-08-17
- California Civil Code Section 1102.6b, Mello-Roos and 1915 Act notices https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV§ionNum=1102.6b read 2026-08-17
- California Civil Code Section 1103, Natural Hazard Disclosure Statement https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV§ionNum=1103 read 2026-08-17
- California Civil Code Section 1103.3, natural hazard delivery and termination right https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV§ionNum=1103.3. read 2026-08-17
- California Civil Code Section 2079.14, agency relationship disclosure timing https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=CIV§ionNum=2079.14. read 2026-08-17
- California Financial Code Section 17003, definition of escrow https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=FIN§ionNum=17003 read 2026-08-17
- California Insurance Code Section 12340.11, preliminary report https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=INS§ionNum=12340.11 read 2026-08-17
- California Government Code Section 53341.5, Notice of Special Tax and right to cancel https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=GOV§ionNum=53341.5 read 2026-08-17
- California Revenue and Taxation Code Section 11911, documentary transfer tax https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?lawCode=RTC§ionNum=11911 read 2026-08-17
- California Department of Real Estate, Reference Book Chapter 20, Basic Contract Provisions and Disclosures in a Residential Real Estate Transaction https://dre.ca.gov/files/pdf/refbook/ref20.pdf read 2026-08-17
- California Department of Real Estate, Information for Homebuyers https://www.dre.ca.gov/consumers/informationforhomebuyers.html read 2026-08-17
- Consumer Financial Protection Bureau, Regulation Z, 12 CFR 1026.19 https://www.consumerfinance.gov/rules-policy/regulations/1026/19/ read 2026-08-17
- United States Environmental Protection Agency, Real Estate Disclosure, Section 1018 lead-based paint rule https://www.epa.gov/lead/real-estate-disclosure read 2026-08-17
- California State Board of Equalization, Change in Ownership frequently asked questions https://www.boe.ca.gov/proptaxes/faqs/changeinownership.htm read 2026-08-17
- Orange County Assessor, Buying or Selling Property https://www.ocassessor.gov/real-property-assessments/buying-or-selling-property read 2026-08-17
- Orange County Assessor, Supplemental Assessments and Notices https://www.ocassessor.gov/page/supplemental-assessments-and-notices read 2026-08-17
- Orange County Treasurer-Tax Collector, New Home Buyers https://octreasurer.gov/property-tax/informationfaqs/new-home-buyers read 2026-08-17
- Federal Housing Finance Agency, Conforming Loan Limit Values for 2026 https://www.fhfa.gov/news/news-release/fhfa-announces-conforming-loan-limit-values-for-2026 read 2026-08-17
- U.S. Department of Housing and Urban Development, FHA Mortgage Limits lookup https://entp.hud.gov/idapp/html/hicostlook.cfm read 2026-08-17
- U.S. Department of Housing and Urban Development, FHA Condominiums https://www.hud.gov/hud-partners/single-family-ins-condominiums read 2026-08-17
- U.S. Department of Veterans Affairs, Loan Guaranty Condo Approval for Lenders quick reference https://www.benefits.va.gov/HOMELOANS/documents/docs/condo_approvals_for_lenders_qrg.pdf read 2026-08-17