Westpark

Westpark 在 MLS 上以一个名目出售，规划上却是两块。尔湾市（City of Irvine）的总体规划（General Plan）把规划区 14（Planning Area 14），也就是 Westpark，列为 858 英亩，把规划区 38，也就是 Westpark II，列为 470 英亩，所以买家以一个名字在其中挑房的土地共有 1,328 英亩。同样的表格把规划区 14 的上限定为 5,285 个住宅单元，把规划区 38 定为 3,413 个。这些是开发许可的上限，而不是已建成数量的统计，而且两半各自治理，所以一个地址落在界线的哪一边，决定了由谁向它收费。

2026 年 27 1月 到 20 7月 之间，这里成交了 42 套住宅，中位价 $1,155,000，中位单价每平方英尺 $824，中位成交面积 1,353 平方英尺。一半在 20 天内进入托管，典型成交价落在原始要价的 98.1%。同一份导出数据里另有 30 个在售房源，比成交节奏一个月能消化的量还多。

这个中位数盖住的是一个分裂的市场。42 宗成交中有十九宗落在 $1 百万 以下，七宗落在 $2 百万 到 $3 百万 之间，没有一宗超过 $3 百万。实际成交的样本是 20 套独栋住宅、19 套共管公寓和 3 套联排住宅，因此村区中位数描述的是一种混合，真正对买家有意义的，是他正在看的那类产品的数字。

在市府自己的 HOA 记录里，有三个主协会持有这片土地。Westpark Maintenance District 按其自身统计覆盖 4,259 户住宅，由 Powerstone Property Management 从 9060 Irvine Center Drive 管理。Culverdale 一侧属于 Westpark Village I / Culverdale Community Association，管理方相同。Westpark II 属于 Paseo Westpark Maintenance Association，由 Action Property Management 管理，其规约把会员界定为 Westpark II 最终边界内房屋的业主。Westpark Maintenance District 之下有三个具名子协会，Paseo Westpark 之下有八个，因此单一个地址可能背着两层治理。

Paseo Westpark 自己的规则写明，若业主同时属于某个项目协会，两边会分别向他计费，他会收到两份账单；管理费在每月一日到期，账单则在上一个月二十号前后寄出。某个具体地址每月的持有成本，必须在解除附带条件之前从该地址的托管文件中取得，而在这里比较两套房子，比的并不是同一个数字。

公共休闲设施位于市有土地上。市政府的公园图层在这两个 规划 区域 内记录了六座公共公园，合计 69.9 英亩。其中最大的是 Colonel Bill Barber Marine Corps Memorial Park，位于 4 Civic Center Plaza，市政府给出的面积约为 42 英亩，每日上午 9 点至下午 6 点开放，园内有 Deanna Manning Stadium、六片带灯网球场、四个带灯打击练习笼和一座露天剧场。业主组织的泳池和公园叠加在这六座之上，而本地没有任何业主组织公布其数量，因此本页只统计市政府记录在案的部分。

在 1月 到 7月 of 2026 之间成交的住宅，建成年份从 1971 到 2021，也就是把五十年的建设放进了同一个 MLS 标题之下。这批房源中最老的在 Culverdale 那一侧，其小学与 Westpark Elementary 同属 Irvine Unified 的一个超级学区。于是一个较老的地块和一个较新的地块落在同一个学校分配之内，而在这里比较两个地址的买家，往往是在比较两个年代。

这两个协会记录下了先后顺序。IRS 在 1月 1992 认定 Westpark Maintenance District 为免税协会，在 10月 1996 认定 Paseo Westpark Maintenance Association，可见后半部分比前半部分晚了将近五年才到需要自设法人的地步。Westpark Maintenance District 在最近一个申报期报告收入 $3,260,417，Paseo Westpark 则为 $1,772,102，这些就是买家在两侧各自继承的公共区域背后的预算。

市府的公园记录是不会易手的那一部分。Table A-2 of the General Plan Land Use Element 把 Planning Area 14 的 126 英亩划入 Recreation 用地类别，而公园图层显示 Planning Area 14 内有四座公园，Planning Area 38 内有两座。两座中的一座，位于 15 Sweet Shade 的 Sweet Shade，如今设有 Sweet Shade Ability Center，那是一处市府设施，其 1,500 平方英尺的多功能厅可坐约 50 至 80 人，周一至周六上午 10 点至下午 6 点开放。