The Ranch

The Ranch 是尔湾市（City of Irvine）在自家村区图层中发布的一个多边形，本页上的形状就是照原样使用的那个多边形。它约 232 英亩，完全位于第 11 号规划区（Planning Area 11）之内，市府称该区为 El Camino Real。它的四条边都是硬线：西北是 Yale Avenue，东北是 OCTA Metrolink 铁路，东南是 Jeffrey Road，西南是 Irvine Center Drive。市府的道路中心线记录只返回这三条主干道与边界相接，别无其他，而且每一条都沿边而行，不穿过内部，因此没有任何主干道把车流带进这个社区的中间。内部路网相对指北方向旋转了约 45 度，这就是为什么这些街道在全市其余街廓的映衬下读起来是斜的。Woodbridge 从 Irvine Center Drive 的另一侧开始。

在那条边界之内，市政府的地址记录载有 49 条街道上的 833 个住宅地址，记录中也带有这个社区自己的名称。其中七百三十个地址在市政府文件中被标记为 Ranch 业主协会的独户住宅，分布在 43 条街道上，这些街名读起来像一趟法国之旅，其中包括 Alsace、Bordeaux、Champagne、Cherbourg、Lille、Nantes、Normandie、Reims、Strasbourg、Touraine 和 Verdun。另有九十六个地址位于六条以树命名的街道上，即 Amberwood、Black Oak、Deodar、Greenwood、Locust 和 Stonepine，市政府把这些标记为 Smoketree。这两组是不同的住宅产品。CRMLS 导出数据中的 Smoketree 记录是建在约 2,100 平方英尺地块上的连接式住宅，Ranch 记录则是建在约 6,000 平方英尺地块上的独立住宅，因此把整个村落当成一种产品来搜索，会把两半都算错价。

The Ranch 之上没有单一的协会。市府的业主协会地图在边界内记录了两个。Ranch Homeowners Association 覆盖 151 英亩，约占村区的 65%，其下没有子协会，并且自行管理：市府把协会本身列为它自己的管理公司，联系方式是尔湾的 PO Box 29 与 714-813-5177。市府记录上的联系地址指向 district 4 和 district 6 的信箱，可见协会按编号分区组织，各设一名代表。Smoketree Homeowners Association 覆盖约 11 英亩，由阿利索维耶荷的一家管理公司运营。村区其余的 70 英亩不属于任何一个协会，那是公共街道、两座市立公园、旧校址和商业街角。为本页查阅的任何来源都没有公布这两个协会的管理费金额，而市府联系记录里的那个网域如今已被停放，因此某个具体地址的月费，只能出自该地址的披露文件，而不是某个网站。

本页不公布 The Ranch 的任何市场数字。该社区没有自己的 MLS 区域。它的房源被归档在 El Camino Real 之下，社区名由人工手动填成 Ranch 或 Smoketree，而把市政府记录的 833 个地址与本库所存的每一份 CRMLS 导出数据比对，返回十一笔房源，其中八笔已成交。八笔成交低于本网站印出中位数所用的十笔下限，而且这八笔横跨这里的两种住宅产品，外加一套建在 1970 年街区上的 2015 年重建房，因此本页任何地方都不会出现中位价或每平方英尺单价。仅供参照，这个社区所在的更大规划区 El Camino Real，在 14 1月 至 17 7月 2026 之间成交了 36 套住宅，中位价 $1,472,500。那个数字描述的是一个规模为 The Ranch 五倍、还包含 Deerfield、Greentree、Heritage Park 等多个社区的规划区，因此它无法替代这个社区并不存在的数字。

The Ranch 是原初的尔湾。市府自己关于建市的叙述，把它列入 1970 年前建成的村区之列，与 Turtle Rock、University Park、Culverdale 和 Walnut 并排，而正是这些社区的居民在 1971 年 12 月 28 日投票，成立了一座远大于 William Pereira 和 Irvine Company 规划师为 50,000 人口所描绘的城市。市府 1994 年以前的地块档案中，边界内有十一宗登记地块，其中十宗是独栋住宅用地，第十一宗即 Smoketree 那块地，是多户住宅用地。与此处地址匹配的 CRMLS 记录，建成年份自 1969 年到 1982 年，其中还有一处 2015 年的重建。这个年纪买到的，是一种市府如今不再批准的规划：私人道路图层在这条边界内什么也返回不了，门禁入口图层也没有在它上面标出任何门禁，因此这里的每一条道路都是市府养护的公共街道，而不是由协会维护。

这个社区曾有自己的小学，后来失去了。加利福尼亚州教育厅（California Department of Education）的名录记载，位于本边界内 1 Smoketree Lane 的 Los Naranjos Elementary 于 1 7月 1980 开办，1 7月 2001 关闭。业主协会曾公开抗争那次关闭。它自己的网站在 2000 年春天，如今只能通过 Internet Archive 读到，挂着一个标题为 'Will Los Naranjos Elementary School Be Closed?'（译文：Los Naranjos 小学会被关闭吗？）的页面，还附有两场尔湾联合学区（Irvine Unified）公开论坛的日期，地点在 Woodbridge High 和 Irvine High 的剧场，以及一封关于教育经费均等化、写给州长的示范信。校园并没有空下来。尔湾联合学区自 5 9月 2002 起在同一地址运营它的 Early Childhood Learning Center，那是一所州政府归类为特殊教育学校的幼儿园。这个社区约 13 英亩土地在市府总体规划中仍指定为 Educational Facility，分区为 Institutional，所以那片地不是等着盖房的地，住在这里的学生就读边界之外的 Deerfield Elementary。

这个村区为自己保住的，是属于它自己的商业角落和它自己的公园。Irvine Village Center 购物中心就在边界之内，位于 Jeffrey Road 与 Irvine Center Drive 交口、划为邻里商业用途的土地上，市政府的地址档案还把医疗诊所、一家托儿所、一处电话公司设施，以及一座设有办公室和幼儿园的教堂，都放在界线的同一侧。Ranch Park 是一座略小于六英亩的市立公园，位于 5161 Royale Avenue，横跨四宗地块；Hoeptner Park 则是位于 5331 Hoeptner Street 的另外 1.9 市有英亩，两者在市政府自己的产权记录中都以尔湾市（City of Irvine）为所有人。Smoketree Park 略小于三英亩，泳池地址为 2 Deodar，它被归入市政府对协会休闲用地的分类，且不在市有资产清单上，所以它读起来属于 Smoketree 而不属于整个村区。加总起来，这就是为什么这个村区大约五分之一的土地在总体规划（General Plan）中带有非住宅用途标注。