The Ranch

The Ranch 是爾灣市（City of Irvine）在自家村區圖層中發布的一個多邊形，本頁上的形狀就是照原樣使用的那個多邊形。它約 232 英畝，完全位於第 11 號規劃區（Planning Area 11）之內，市府稱該區為 El Camino Real。它的四條邊都是硬線：西北是 Yale Avenue，東北是 OCTA Metrolink 鐵路，東南是 Jeffrey Road，西南是 Irvine Center Drive。市府的道路中心線紀錄只回傳這三條主幹道與邊界相接，別無其他，而且每一條都沿邊而行，不穿越內部，因此沒有任何主幹道把車流帶進這個社區的中央。內部路網相對指北方向旋轉了約 45 度，這正是這些街道在全市其餘街廓映襯下讀起來是斜的原因。Woodbridge 自 Irvine Center Drive 的另一側開始。

在那條邊界之內，市府的地址紀錄載有 49 條街道上的 833 個住宅地址，紀錄中也帶有這個社區自己的名稱。其中七百三十個地址在市府檔案中被標記為 Ranch 屋主協會的獨戶住宅，分布在 43 條街道上，這些街名讀起來像一趟法國之旅，其中包括 Alsace、Bordeaux、Champagne、Cherbourg、Lille、Nantes、Normandie、Reims、Strasbourg、Touraine 與 Verdun。另有九十六個地址位於六條以樹命名的街道上，即 Amberwood、Black Oak、Deodar、Greenwood、Locust 與 Stonepine，市府把這些標記為 Smoketree。這兩組是不同的住宅產品。CRMLS 匯出資料中的 Smoketree 紀錄是建在約 2,100 平方英尺地塊上的連棟式住宅，Ranch 紀錄則是建在約 6,000 平方英尺地塊上的獨立住宅，因此把整個村落當成單一產品來搜尋，會把兩半都算錯價。

The Ranch 之上沒有單一的協會。市府的業主協會地圖在邊界內記錄了兩個。Ranch Homeowners Association 涵蓋 151 英畝，約佔村區的 65%，其下沒有子協會，並且自行管理：市府把協會本身列為它自己的管理公司，聯絡方式是爾灣的 PO Box 29 與 714-813-5177。市府紀錄上的聯絡地址指向 district 4 與 district 6 的信箱，可見協會依編號分區組織，各設一名代表。Smoketree Homeowners Association 涵蓋約 11 英畝，由阿利索維耶荷的一家管理公司營運。村區其餘的 70 英畝不屬於任何一個協會，那是公共街道、兩座市立公園、舊校地與商業街角。為本頁查閱的任何來源都沒有公布這兩個協會的管理費金額，而市府聯絡紀錄裡的那個網域如今已被停放，因此某個地址的月費，只能出自該地址的揭露文件，而不是某個網站。

本頁不公布 The Ranch 的任何市場數字。該社區沒有自己的 MLS 區域。它的物件被歸檔在 El Camino Real 之下，社區名由人工手動填成 Ranch 或 Smoketree，而把市府記錄的 833 個地址與本庫所存的每一份 CRMLS 匯出資料比對，回傳十一筆物件，其中八筆已成交。八筆成交低於本網站印出中位數所用的十筆下限，而且這八筆橫跨這裡的兩種住宅產品，外加一棟蓋在 1970 年街區上的 2015 年重建屋，因此本頁任何地方都不會出現中位價或每平方英尺單價。僅供參照，這個社區所在的更大規劃區 El Camino Real，在 14 1月 至 17 7月 2026 之間成交了 36 棟住宅，中位價 $1,472,500。那個數字描述的是一個規模為 The Ranch 五倍、還包含 Deerfield、Greentree、Heritage Park 等多個社區的規劃區，因此它無法替代這個社區並不存在的數字。

The Ranch 是原初的爾灣。市府自己關於建市的敘述，把它列入 1970 年前建成的村區之列，與 Turtle Rock、University Park、Culverdale 與 Walnut 並列，而正是這些社區的居民在 1971 年 12 月 28 日投票，成立了一座遠大於 William Pereira 與 Irvine Company 規劃師為 50,000 人口所描繪的城市。市府 1994 年以前的地塊檔案中，邊界內有十一宗登記地塊，其中十宗為獨棟住宅用地，第十一宗即 Smoketree 那塊地，屬多戶住宅用地。與此處地址相符的 CRMLS 紀錄，建成年份自 1969 年至 1982 年，其中還有一處 2015 年的重建。這個屋齡買到的，是一種市府如今不再核准的規劃：私人道路圖層在這條邊界內什麼也回傳不了，門禁入口圖層也沒有在它上面標出任何門禁，因此此處的每一條道路都是市府養護的公共街道，而非由協會維護。

這個社區曾有自己的小學，後來失去了。加利福尼亞州教育廳（California Department of Education）的名錄記載，位於本界線內 1 Smoketree Lane 的 Los Naranjos Elementary 於 1 7月 1980 開辦，1 7月 2001 關閉。業主協會曾公開抗爭那次關閉。它自己的網站在 2000 年春天，如今只能透過 Internet Archive 讀到，掛著一個標題為 'Will Los Naranjos Elementary School Be Closed?'（譯文：Los Naranjos 小學會被關閉嗎？）的頁面，另附兩場爾灣聯合學區（Irvine Unified）公開論壇的日期，地點在 Woodbridge High 與 Irvine High 的劇場，以及一封關於教育經費均等化、寫給州長的範例信。校園並沒有空下來。爾灣聯合學區自 5 9月 2002 起在同一地址經營它的 Early Childhood Learning Center，那是一所州政府歸類為特殊教育學校的幼兒園。這個社區約 13 英畝土地在市府總體規劃中仍指定為 Educational Facility，分區為 Institutional，所以那塊地不是等著蓋房的地，住在這裡的學生就讀界線之外的 Deerfield Elementary。

這個村區替自己留住的，是屬於它自己的商業角落與自己的公園。Irvine Village Center 購物中心就在界線之內，位於 Jeffrey Road 與 Irvine Center Drive 路口、劃為鄰里商業用途的土地上，市府的地址檔案還把醫療診所、一家日間照顧中心、一處電話公司設施，以及一座設有辦公室與幼兒園的教堂，都放在界線的同一側。Ranch Park 是一座略小於六英畝的市立公園，位於 5161 Royale Avenue，橫跨四筆地籍；Hoeptner Park 則是位於 5331 Hoeptner Street 的另外 1.9 市有英畝，兩者在市府自身的產權紀錄中都以爾灣市（City of Irvine）為所有人。Smoketree Park 略小於三英畝，泳池地址為 2 Deodar，它被歸入市府對協會休閒用地的分類，且不在市有資產清單上，因此讀來屬於 Smoketree 而非整個村區。加總起來，這就是為什麼這個村區約五分之一的土地在總體規劃（General Plan）中帶有非住宅用途的標示。