Rancho San Joaquin

爾灣市（City of Irvine）將 Rancho San Joaquin 列為第 19 號規劃區（Planning Area 19），範圍約 382 英畝，市府的規劃區圖層與另設的社區圖層量出的數字一模一樣。市府在其中點出 1,737 個住宅地址點，其中 1,248 個位於兩處公寓小區的街道上。依同一份紀錄，這個社區三個業主協會內的地址共 487 個，這正是為何一個在地圖上看來頗具規模的社區，一年只做得出寥寥幾筆成交。

2026 年 2 2月 至 2 7月 之間，該村落成交了 11 戶住宅，中位數價格 $1,090,000，中位單價每平方英尺 $752，中位成交面積 1,507 平方英尺。一半在 34 天內進入履約保證，典型成交價落在原始開價的 96.9%。成交自 $850,000 到 $1,575,000，11 筆中有 7 筆落在 $1 百萬 到 $1.5 百萬 之間。同一份匯出資料裡另有 9 個在售物件。對一整個村落來說，十一筆成交是很薄的紀錄，因此這裡每一個數字都要連同它的筆數一起讀，而不能當成已經定型的比率。

Rancho San Joaquin 之上沒有單一的協會。市府 HOA 圖層在規劃區 19（Planning Area 19）內記錄了三個多邊形。最大的是 FirstService Residential 管理的 Rancho San Joaquin Homeowners Association，涵蓋 309 個地址，包含 MLS 標註為 RSJ Townhomes 的全部地段。Villas at Rancho San Joaquin 由 Optimum Property Management 管理，涵蓋 Morena、Navarre 與 Segura 上的 144 個地址。Vista San Joaquin Maintenance Association 由 Cardinal Property Management 管理，涵蓋 La Serena 與 Las Brisas 上的 34 個地址。三者都沒有在可供本指南查閱的頁面上公布管理費金額，因此某個地址所附的月費，必須在解除交易條件之前，自該地址自己的文件中取得。

Rancho San Joaquin Homeowners Association 是這裡唯一公布自身資料的業主組織，它介紹自己擁有 309 戶兩房與三房的疊層公寓和連棟住宅，分為八種格局，坐落在超過 40 英畝的成年樹木與綠地之間。其設施頁面列出兩處附淋浴和洗手間的泳池與水療設施、一間 HOA 會議室，以及 14 個專供住戶與屋主使用的 Level 2 電動車充電座。那些設施只屬於該業主組織的成員，另外兩個業主組織什麼也不公布，因此本頁不會為這些範圍內的地址主張任何設施。這個社區的公共部分是位於 3 Ethel Coplen Way 的 Rancho Senior Center Park，依市政府公園圖層為 3.2 英畝，園內一間 1,600 平方英尺的宴會廳和三間多功能室可在平日晚間與週末預訂。

The Irvine Company 將 Rancho San Joaquin 的年份定在 1972 年，並為它配上一句 "Offering life on the golf course."（譯文：在高爾夫球場畔生活）。依公司自己的排序，這是市內第五個村區，排在 1966 年的 University Park、1967 年的 Turtle Rock，以及 1970 年的 El Camino Real 與 Northwood 之後。公司表示這個村區沒有獨棟住宅，也沒有學校，紀錄至今依然如此。2026 年 2 月至 7 月成交的每一戶都是共管公寓或連棟住宅，三所學區對口校園亦全數位於相鄰的規劃區內。

協會的說法略有不同。它稱自己成立於 1974 年，建築由在地建築師 Sam Kiyotoki 於那一年與 Richard Leitch 和 Stan Bell 合作設計，採 California Craftsman 風格，協會形容其乾淨的線條與誇張的屋簷呼應著日本茶室。兩個年份都出自可靠來源，此處不作定論。2026 年成交的房屋興建年份介於 1975 至 1978 年之間，可見這裡的住宅是在四年之內蓋起來的，兩棟位於不同街道的房子很少屬於不同的建造世代。

後來建成的大多是租賃住宅。市府的公寓圖層記錄了位於 3883 Parkview Lane、擁有 880 個單元的 Park West，以及位於 20 Pergola、擁有 368 個單元的 Rancho San Joaquin 公寓，兩者合計佔了該規劃區內地址的大多數。自有產權這一側的變化則安靜得多。Southern California Edison 的 Charge Ready 計畫出資建置了業主協會的 14 個充電端口，協會估算這筆投資約為 $500,000，在一個聯排住宅與疊層車庫當年按 110 伏特配線的社區裡，這一點值得知道。