Westpark

Westpark נמכר תחת כותרת אחת ב-MLS ומתוכנן כשניים. התוכנית הכללית (General Plan) של עיריית אירווין (City of Irvine) מעמיד את אזור תכנון 14 (Planning Area 14), כלומר Westpark, על 858 אקר ואת אזור תכנון 38, כלומר Westpark II, על 470 אקר, כך שהקרקע שקונה מחפש בה תחת שם אחד מגיעה ל-1,328 אקר. אותן טבלאות מגבילות את אזור תכנון 14 ל-5,285 יחידות דיור ואת אזור תכנון 38 ל-3,413. אלה תקרות זכויות בנייה ולא ספירה של מה שעומד בפועל, ושתי המחציות מנוהלות בנפרד, ולכן הצד של הקו שאליו נופלת כתובת קובע מי מחייב אותה.

בין 27 ינואר ל-20 יולי 2026 נמכרו כאן 42 בתים בחציון של $1,155,000 ובחציון של $824 לרגל רבועה, בגודל סגירה חציוני של 1,353 רגל רבועה. מחציתם נכנסו לנאמנות בתוך 20 יום, והעסקה האופיינית נסגרה על 98.1 אחוז ממחיר הבקשה המקורי. עוד 30 נכסים עמדו פעילים באותו ייצוא, יותר מלאי עומד ממה שקצב הסגירות סופג בחודש.

החציון מכסה שוק חצוי. תשע-עשרה מתוך 42 העסקאות נחתו מתחת ל-$1 מיליון ושבע נחתו בין $2 מיליון ל-$3 מיליון, ואף אחת לא עברה את $3 מיליון. המדגם שנסחר כלל 20 בתים צמודי קרקע ו-19 דירות קונדו, לצד 3 בתי טאון, ולכן חציון הכפר מתאר תערובת, והמספר שחשוב לקונה הוא זה של סוג הנכס שהוא באמת מחפש.

שלוש אגודות-אם מחזיקות את הקרקע הזאת ברישום ה-HOA של העירייה עצמה. Westpark Maintenance District מכסה 4,259 בתים לפי ספירתה שלה ומנוהלת בידי Powerstone Property Management מ-9060 Irvine Center Drive. הצד של Culverdale שייך ל-Westpark Village I / Culverdale Community Association, תחת אותו מנהל. Westpark II שייך ל-Paseo Westpark Maintenance Association, המנוהלת בידי Action Property Management, שתקנונה מגדיר את החברות בה כבעלי הבתים בתוך הגבולות הסופיים של Westpark II. שלוש תת-אגודות נקובות בשם יושבות תחת Westpark Maintenance District ושמונה תחת Paseo Westpark, כך שכתובת אחת יכולה לשאת שתי שכבות ניהול.

הכללים של Paseo Westpark עצמה קובעים שבעלים שמשתייך גם לאגודת פרויקט מחויב בנפרד על ידי כל אחת מהן ומקבל שני חשבונות, כשהחיובים לתשלום בראשון לחודש מול הודעה שנשלחת בדואר סביב העשרים בחודש הקודם. עלות ההחזקה החודשית של כתובת מסוימת חייבת לצאת ממסמכי הנאמנות של אותה כתובת לפני הסרת התנאים המתלים, והשוואה בין שני בתים כאן אינה השוואה של מספר אחד.

הפנאי הציבורי יושב על קרקע עירונית. שכבת הפארקים של העירייה מתעדת שישה פארקים ציבוריים בתוך שני אזורי ה-תכנון אזור, על פני 69.9 אקר. הגדול שבהם בהפרש ניכר הוא Colonel Bill Barber Marine Corps Memorial Park ברחוב 4 Civic Center Plaza, שהעירייה מעמידה על כ-42 אקר ופותחת מ-9 בבוקר עד 6 בערב בכל יום, ובו Deanna Manning Stadium, שישה מגרשי טניס מוארים, ארבעה כלובי חבטות מוארים ואמפיתיאטרון. בריכות ופארקים של התאגדויות מצטרפים מעל השישה, ואף התאגדות כאן אינה מפרסמת את מספרם, ולכן העמוד הזה סופר רק את מה שהעירייה מתעדת.

הבתים שנסגרו בין ינואר ל-יולי of 2026 נושאים שנות בנייה מ-1971 עד 2021, מה שמכניס חמישים שנות בנייה לכותרת MLS אחת. הוותיק שבמלאי הזה יושב בצד Culverdale, שבית הספר היסודי שלו חולק אזור רישום על עם Westpark Elementary אצל Irvine Unified. מגרש ישן יותר ומגרש חדש יותר יושבים אפוא בתוך אותו שיוך בית ספר, וקונה שמשווה כאן בין שתי כתובות משווה לעתים קרובות בין שני עשורים.

הוועדים מתעדים את הרצף. IRS הכיר ב-Westpark Maintenance District כוועד פטור ממס ב-ינואר 1992 וב-Paseo Westpark Maintenance Association ב-אוקטובר 1996, כך שהחצי השני הגיע לנקודה שבה נדרש תאגיד משלו כמעט חמש שנים אחרי הראשון. Westpark Maintenance District דיווח על הכנסות של $3,260,417 בתקופת הדיווח האחרונה שלו מול $1,772,102 עבור Paseo Westpark, ואלה התקציבים שמאחורי השטח המשותף שקונה יורש בכל צד.

רישום הפארקים של העירייה הוא החלק שאינו עובר מיד ליד. Table A-2 of the General Plan Land Use Element מקצה 126 אקרים מ-Planning Area 14 לקטגוריית ייעוד הקרקע Recreation, ושכבת הפארקים מראה ארבעה פארקים ציבוריים ב-Planning Area 14 ושניים ב-Planning Area 38. אחד מן השניים, Sweet Shade ב-15 Sweet Shade, נושא כיום את Sweet Shade Ability Center, מתקן עירוני שאולמו הרב תכליתי בן 1,500 רגל רבועה מושיב כ-50 עד 80 איש ופתוח מיום שני עד שבת מ-10 בבוקר עד 6 בערב.